未來 30 ~ 40 年中國房價有下跌的可能么？從人生一輩子的周期來看~做房產定投是中國最好的投資？
撲克投資家 大宗產業與金融智庫平台 興證地產重磅研報：史上最深！銀行必給地產加槓桿，大周期遠未見頂！
撲克投資家 大宗產業與金融智庫平台 安信重磅：萬字長文解讀房價之謎——有一種永遠振蕩上漲的房價！補充說明~~~提到房價問題大家矛盾都很多~提出這個問題的意義是論證以下觀點~
「從人生一輩子的周期來看~做房產定投是中國最好的投資~」同比一個問題是美國道瓊斯指數一百年數據最後論證美股定投是美國人民最好的投資~================以下為原問題=========看了兩篇研究報告~感覺整個人都不好了~只有一套房~沒有大力投資房產~身邊有朋友只貸款買房不買車~一直當作長期儲蓄~一套兩套三套四套連成線（玩大富翁呢）...照這麼看~貸款買房的人最終會是人生贏家~比努力創業或者做好本職工作的人都要強些~人與人的差距主要是資產造成的~而造成資產上差距的主要不是A股~而是房產價值~記得管清友還是哪位高級研究員在一次報告中說~在深圳小學同學聚會有位同學跟他說了一句：「別看你是個博士~其實大家都不比你差~在深圳有兩套房子至少也是個千萬富翁」~實事求是的講~以上兩篇報告長期看漲樓市的理由~房價與人均收入強相關~與適齡購房人口沒啥關係~其次~按揭貸款的銀行資金對樓市的支持非常重要~可以創造出許多金融投資需求~這種需求做有色期貨品種的應該非常好理解~而中國銀行的按揭貸款佔總貸款比例才16%而發達國家一般在40%以上~再加上我個人分析~目前整個世界負利率是大勢所趨~對於地產與錢炒錢的行業（互聯網金融P2P什麼的）都是利好~再加上中國政府推波助瀾~房價上漲包治百病...照這麼推理下去~我們這輩子基本上是沒機會看到房價下跌了~ 我整個人都不好的原因是~照這個推論只要你貸款買房的資金不超過個人收入一定比例~貸款按揭買房就等於做了個樓市的定投基金~在運氣不好時98年08年沒有買在高位不會現金流變成負數不會爆倉~那麼你這輩子最終會是人生贏家~比那些創新創業去折騰的人強的多~我們的中國夢就是這個？！
這個問題其實還挺深刻的，這相當於問，房地產周期到底是什麼？到底是一個價格周期（price cycle），還是一個交易量周期（volume cycle）。
Leamer（2007）用美國數據做出來的結果是：房地產周期是一個交易量周期。原因為房產持有者特別討厭房子的名義價格下跌（aversion of nominal loss）。這樣一來，在房市不好的時候，多數持有者的選擇不是降價賣，而是攥著不賣。當然，緊急情況除外。
這個行為和另一項主要資產——股票的交易行為是非常不同的。原因有二，第一是股票可以看做能無限分割，但房產不行；第二是房產的使用價值看得見摸得著，而股票不是。用個不太恰當的比方，這是割肉和截肢的區別。
所以，在房市上，你看到的是價格雖然跌了，但根本買不到房。
但是房價是否可能跌呢？答案是肯定的，但名義價格不太可能跌，跌的是實際價格。兩個度量，一個是根據通脹調整的價格，一個是房價收入比。前一個意義不大，因為房子對於絕大多數人來說，是一個拿財富（存量概念）去換的東西，而不是一個拿收入（流量概念）去換的東西。所以房價收入比這個東西直接度量了房價相當於多久的財富積累，是一個更好的價格度量。
下面說說加槓桿的問題。簡單來說，銀行體系不會無節制地去加。兩個原因：第一是自身對無節制加槓桿的風險有清醒認識，第二是監管不會放任。教訓來自於美國。美國的次貸危機的爆發始於房貸的大規模蓄意斷供（strategic default）。而蓄意斷供的大規模出現，就來自於房貸的槓桿加得太高。下面用一個極度簡化的模型說說直覺。這個簡化模型雖然明顯是錯的，但對說明直覺來說，這樣的模型就足夠了。
假定房屋價值為H，房貸計劃為首付為D，此後每月支付月供M，共支付T期。不考慮折現和銀行利率。那麼有H=D+M*T
那麼，什麼叫給房貸加槓桿？就是降低首付D，增加月供M。
假定T不變，考慮在某一時點，房地產市場面臨一個乘數價格衝擊A。0& 考察該時點上房貸殘值。在這個簡化的框架中，唯一的決定因素是房貸已經還了多少期。假定房貸已還t期，那麼房貸的殘值就是M*(T-t)。那麼，如果目前房貸的殘值大於房屋的價值，那麼債務人就有選擇斷供的激勵（當然不一定斷）。反之，如果房貸殘值小於房屋的價值，那麼債務人幾無激勵選擇斷供。注意，在討論有無激勵時，前面支付過的首付和月供可以看做沉沒成本。 下面考察兩個場景：高槓桿場景和低槓桿場景，分別以下標h和l來表示，並假定還款期限T一樣。由前面的討論知：
在次貸危機中，各類MBS的存在使得銀行對斷供風險的識別和管理都更馬虎了。但是次貸危機爆發後，各國銀行和監管機構都看到了實在的教訓，可以預期類似的危機發生的概率變低了。而要預防危機，還得監管和銀行體系一起按住槓桿才行。
幾篇可以參看的文獻
1.房地產周期的描述
Leamer, E. E. (2007). Housing is the business cycle (No. w13428). National Bureau of Economic Research.2.蓄意斷供的決定因素——比我模型里提的複雜得多
Guiso, L., Sapienza, P., Zingales, L. (2013). The determinants of attitudes toward strategic default on mortgages. The Journal of Finance, 68(4), 1473-1515.3.次貸危機的一個早期總結Ashcraft, A. B., Schuermann, T. (2008). Understanding the securitization of subprime mortgage credit (No. 3). Now Publishers Inc.不抖機靈，不騙贊。
有人不經意問到我對房價的看法，沒想到這麼大個問題我個人也會形成一個比較一致的看法，所以答應今晚找一下以前看過的幾篇講述房價的文章表明我的觀點。但結果沒找到。不想食言，所以按照自己的邏輯整理一下，希望有幫助。 也感謝大家來拍磚，理越辯越明。
-------分割線-----
20171205， 美帝減稅，TG批判。市面上重新興起資金外流的感慨。房貸利息也從基準提升到30%-40%的上浮，而且放款速度非常慢。 有新樓盤的地產商已經要交房還沒收到銀行放款，甚至因此要求業主繳納違約金。
市面上倒是豪宅又掀起暴漲的風聲。深圳的豪宅最近幾個月號稱有20%左右的漲幅，而且成交似乎也回暖。
有基友看了一年，最終先賣自己的房再換大房。成交價跟半年前沒有變化，倒是貸款利率上浮了，各種感慨。
以上種種，暫不評論，有空再腦補。
-------分割線-----
1. 方法論？
大約大家都會認同未來是無法預測的，包括房價。所以我想我會盡量按照一張觀測預測性指標的方法來指導我的思考。比如，雖然我無法預測海嘯的發生，但是如果我清楚的知道海邊的白色泡沫是海嘯的先兆，那麼我大約可以為自己爭取到幾個小時的逃命時間。
所以，在我這裡，我把預測房價的問題，轉換為了什麼樣的指標才是房價崩盤或者趨勢性下跌的預測性指標。 （之所以關注崩盤和下跌的指標當然是因為崩盤和下跌會給我們帶來傷害，上漲就無所謂了。）
2. 預測性指標
我這裡會提到兩個指標，其中第二個其實個人覺得更重要，不過第一個最近發生的更明顯，而且貌似更生動，所以我先講第一個。這裡需要說明的是，這兩個指標都是我「道聽途說」的，所以我既不是原創，也除非找到原文不然真的沒辦法解釋為什麼是這兩個指標。 不過歡迎大家質疑和提出新的想法，感謝你告訴我別的觀點，因為我也真的很怕跌啊。。。。還有我爹啊。。。。
A. 所謂虹吸效應
原作者提出房價崩盤的路徑應該是一個類似於虹吸的遊戲。 一開始，全國人民都會喜迎房價上漲，後來呢三四線不漲了，資金就往一二線跑，所以看到的就是三四線無人問津，一二線反過來漲的更厲害。接下來呢，二線不漲了，一線再來一波；再然後，一線郊區不漲了，核心地帶再來一波，所謂優質資產。 （不準確的觀察，最近比如深圳，普通住宅不漲，但豪宅反而一直在漲）優質資產呢，後續又會向比如學位、優質地段等各種概念的稀缺資源匯聚。最終，就是只有極少量的資產符合這個標準。
乍一看，這個好像也沒什麼，符合資產定價嘛。不過認真想來，有點恐怖。第一個，大量的資金被少量的資產佔用，導致整個市場缺乏流動性；第二個，經過這麼多輪虹吸，少量優質資產的價格已經高的離譜。這時候你能想像的到，這個市場的參與門檻變得很高，也就是符合條件的投資人變得很少。少數人手裡握著大量資產，又缺乏流動性。這個時候就是最危險的時候。只需要一點風吹草動，任何一個投資人都可能低價拋售大量資產，直接造成雪崩。 那整個市場就真的掛了。
為什麼先說這個，因為我覺得目前的軌跡很明顯和清晰。
B. 一手二手房倒掛
這個指標提出者還是個少壯派的經濟學家，具體是洪灝還是陶冬我忘了，也沒找到原文。 解釋我記得也很簡單，就是一手開發商比普通民眾有更為全面的信息掌握和視野，因此他們會搶先在市場出現明確趨勢時低價出售，而此時二手房出售者則會因為信息不透明而保持原價，導致房價倒掛。
說不好為什麼我對這個指標這麼印象深刻而且一見到就奉若真理，只是覺得這個邏輯無可辯駁。
而且當時看到，市場上還沒有明顯的倒掛現象。對了，當時他還同時在2016年5月預測股市泡沫最多再扛三個月。（我很認同，雖然我還是衝進去了，以為還能扛三個月，慚愧~~~）而且當時也以為這個指標會轉瞬即逝，結果現在大家反而對倒掛習以為常了。。。。有點意思。 對我個人而言，反而是讓我更認同這個指標了。
3. 還會不會反而漲？
市面上看漲的理由很多，不過炒股的人都知道，漲的時候有一萬個上漲的理由，跌的時候也有一萬個下跌的理由，大部分沒有鳥用。 不要在意細節~~~尤其是晚上泡吧宿醉起來的時候~~~
我個人認為以下幾個我不看漲的大趨勢原因：
A. 市面上的錢
前端時間的暴漲應該說大家都能同意就是貨幣嚴重超發和槓桿加大的結果，不認同的可以討論。如果是這樣，那原因沒有了，是不是就應該漲不動了？ 我認為邏輯上勉強說的通吧？但這時候市場上反而找了一堆別的原因來支撐，這就有點奇怪了。
單從錢來說，增加首付、控制槓桿、甚至於央媽的縮表都不能讓你對市面上錢會減少這一趨勢產生認同的話，我就有點不大理解了。 請自行百度縮表。
市場上，錢少了，還能怎麼繼續支持資產價格增加呢？ 難道還會有持續的錢從別的行業進入房地產？ 好多行業都快「餓死」了吧？
B. 市面上錢的價值
順便看看匯率的動向。最近美帝也不說咱操縱匯率了，為啥，沒暴跌嘛。說明咱是「負責任」的。是否可以認為天朝跟美帝達成了某種合作默契，其中之一應該是人民幣美元匯率保持一定穩定。如果是這樣，按照目前國內的資產價格，賣掉深圳是不是可以買掉整個美國？（具體數字我沒算哈，大家知道這個意思）這樣的強大的資產壓力差是否有可能長期存在？甚至於繼續擴大？
C. 人口的增長
為啥鼓勵二胎？不就是傻子不夠用么~咱們這波嬰兒潮的疲態已經很明顯了。勞動力價格上升，供應下降等等，都比較明顯的說明了人口紅利的消失。缺乏了人口紅利的支持，房價需求的來源在哪裡？就算你說TG能控制供應，那也得需求下降的緩慢點唄；
D. 城市化進程
其實跟C是一樣的。多說一句就是前段時間的雄安新區其實讓我大開眼界。還能這麼玩，這事要干成，那不是北京買房的都被套么~~ 大灣區一划，大家歡欣雀躍，不過我覺得對於目前所謂的核心區資產明顯是利空啊，因為選擇多了嘛，大家不用搶了~~~
也就是說，一個感覺，經濟要再發展，好像跟高房價短期來看不是一個方向啊~~~其他方面大家也有感覺了，比如逃離北上深。其實廣州房價還行啦~
E. 金字塔底層
最關鍵的來了，就是接盤俠的日益稀缺。
現在買房的真多，不過最猛的，還是那些置換的吧？ 房價首付多？原來房子一賣，基本也差不離。這麼玩不是大家都能換房了？大庇天下寒士俱歡顏啊~~~~ 不過好像有個小問題，就是那波首次置業的咋整？
比如深圳，隨便一套兩房，咱不多說，300萬好了。首付三成90萬。刨掉BAT不說，你工作個五年，年薪30+應該還行？歡迎大家拍磚。 要攢多久才行？攢的出來么？房價再漲？他們不玩，你們這疊羅漢的換房遊戲還怎麼玩？
4. 就算跌，會有多可怕
這個就簡單了，大部分同學都研究過日本和俄羅斯。 我簡單說說我自己的記憶，不一定準確，大家可以去看看專家的數據，有自己的判斷就行。
A. 日本
貌似有個數據是最高峰到最低房價跌了70%。如果按這個比例來弄，能有幾個人還敢硬撐說自己是剛需，自住的，隨便跌？
B. 俄羅斯
盧布計價房價應該是沒跌的，大約還微漲。 但是美金計價的話，我以前好像算了下大概是跌30%以上。如果是這樣，所謂的抗通脹，不知道買房還有沒有意義。至於是買美金還是買黃金，這事我就不知道了。
另外，多說一句，很多人在前段時間是在賭黨國會日本模式還是俄羅斯模式，那目前蠻清楚啦，至少俄羅斯模式是基本堵死了吧？
5. 個人意見
這段大家可以忽略，因為勸人買或不買終究是挨罵的，我也不想被罵。不過原因嘛，你看開頭，你懂得。
我個人認為：
A. 如果是自住或剛需，自己扛得住就買唄，畢竟就算跌，你也不知道啥時候跌，真要五年十年不動，你拿一堆錢又沒有投資渠道，也很鬱悶。 掙錢就為了花嘛，想開點。有個哥們說得對，你所在的階級決定了你被剝削的程度和方式；
B. 如果買，控制槓桿，做好跌30%以上的準備。至少跌了別搞得自己要死要活的。人生一世，不值得。
C. 手上保留足夠的現金。我個人覺得目前央行及市場的情況來看，現金流會長期相對緊張，咱們這些奔四的，花銷又大，沒必要一分錢難倒英雄漢嘛對吧。保留現金，說不定有很好的投資機會，比如咱自己~~
以上======
太晚了，有點亂，如果有興趣我會繼續更新~~~ 祝大家都好，不要被身外物過份羈絆~~~
我覺得樓主不必如此悲觀，是泡沫肯定會破。你現在看不到房價下跌的可能性，就像我們在10年前，也看不到諾基亞會衰敗的可能性一樣。社會總是處於變革當中，所以現在我們看來，那些必然促進房價上漲的因素，在將來，也許變得無關緊要。
雖然我有幾套房產，全在負債中，活得很累，就是這樣。但我不認為房價會無限制的漲下去，相反，我認為這可能是最後一波房價暴漲了。過十年再看，房價的漲幅，也許，可能跑不贏通脹的幅度。我不看好房價？並不完全是。我只是時刻要提醒自己注意變化。經過這十幾年來，房價的暴漲，越來越多的人由開始的發懵，懊惱，抱怨，到逐漸思索，開始認識到原來房價的上漲有背後這麼多強大的邏輯在支撐。你看，貨幣的超發，人口的流入，土地的稀缺，利率的持續低迷，教育醫療資源分配不均衡，等等等等。這些都是支撐著我們堅定看多房價的理由。但是！如果人人都看到了，往往有些更重要的，沒有看到，當然，我也沒有。
所以不需要糾結過去，為什麼我沒有在房產泡沫盛宴中，分得一杯羹或者分得更多。由此，帶著情緒，主觀希望房價快速下跌，能夠給自己，再次上車的機會。也許當真的有了機會時，而那機會，卻不是機會了。不用擔心，中國夢！中國夢的將來肯定不會是房子。只不過當風再起時，會不會像這次房產一樣呢？我想大概可能就沒我們平頭老百姓什麼事兒了吧！就在這兩天，政治局十幾年（？）以來第一次提到了要抑制資產泡沫。然後證監會也出規定不允許房地產融資的錢用來買地。今天又有銀行出文件對2015年三季度之後的土地成本過高的項目，原則上不再介入。
當然，這幾個事情，不是一起發的，順序如上所寫。推演一下
1. 地產商拿地的槓桿資金斷了，地方政府的左手倒右手的權錢遊戲也要歇歇了。2. 廟堂已經定調資產泡沫，槓桿停掉只是第一步，如果泡沫情況得不到抑制，不排除還會進一步給樓市降溫，二線以上城市的限購政策會更加嚴重。3. 下半年稍微風險抵禦能力差的房企就會死掉，行業再次重新洗牌。4. 停槓桿，不代表價格下跌；與此同時，利率繼續下行，開始鼓勵個人加槓桿。5. 一二線的資產價格是重器，保一二線的明牌打法之下，三四線城市的資產可能會被徹底碾碎，逃到大城市，二線以上城市的資產價格甚至可能繼續提高，而像鄂爾多斯這一類的城市就直接破產。6. 一二線的限購政策，資本在熊市抱團取暖，會導致資產價格進一步提高。7. 講真，很多地方也許錯了，大家姑妄聽之。其實大家都知道，二線以下的資產早就崩了，大家關心的是二線以上的城市，按上面的情況來看，現在你覺得房價還會崩么？
-------------原答案-------------
首先要普及一個知識，價格問題本質上是貨幣問題。在來看住建部的最新文件寫的數據：「個人購房貸款餘額 16.55 萬億元, 同比增長 30.9%」。簡單的複利計算，5年後到64萬億，10年後增長16倍到256萬億，可以和整個M2規模相當了。上次的四萬億，房價上漲一倍；這一次全國各地房價普漲1到15%不等，但各路資金可是有五萬億以上。誰覺得這個增速數字可以維持下去？
但其實央行印鈔也不費紙的，因為樓市才是貸款增加的水龍頭，畢竟是要貸款的人去銀行申請貸款嘛。然而極其高漲的錢在房地產里，不加以疏導，付出的就是匯率崩盤的代價。不然無限制貨幣供應槓桿奇高還維持現在這個匯率，中國就可以買下全世界了。這一年提前還舊債借新債太多，還有聰明的各路國企直接借人債買美元資產。所以現狀就是一杆子挑起了資產價格和匯率。哪一頭一個猛子栽下去，中國都大出血。現在你覺得房價還會崩么？中國的房子沒跌嗎？
早就跌啦。鋼材建材都產能過剩啦，能不跌嗎？實際上上海的房子一萬塊一平都不一定有。房子早就不值錢啦。去庫存叫了那麼久了，還不是沒人買。但是上海北京深圳房子照樣賣幾百萬。那麼問題來了，這怎麼回事呢？明明沒跌我說跌了？你們吶，還是圖羊圖拿衣服啊。
我先講個笑話。曾經有個人去鄉村玩。看到一隻古董碗裝著貓糧。他問貓主人買貓，貓主人就開了個高價把貓賣了。這時候，這個人要求附送個貓糧碗。後面的事情大家都知道了。那麼請問，這個人想買的，到底是貓呢，還是碗？房子也是一樣的，開動腦筋好好想一想，
你特么買得真的是房子嗎？一模一樣的房型採光樓層容積率視野的房子，整個挪到鄂爾多斯去，給你打對摺，你還要嗎？表面上大家買的是房子，可是真正想要的，是隨房贈送的非賣品啊。買房子送醫療，買房子送教育，買房子送就業機會，買房子送居住環境，買房子送保險，送抗通脹，送現金流，送鄰居。以上這些東西，你除了買房子，還有第二條途徑可以獲得嗎？沒了。這是所有國家的情況都和中國不一樣的地方。
在美國，在歐洲，在澳洲，不買房子，上面這些東西會沒有嗎？是會差一點，但是會和中國一樣，瞬間差那麼多嗎？好好想想吧。想的時候，不妨拿一些人均不富裕的超級大國的核心城市房價來作為參考，比如莫斯科什麼的，數據我就不說了，自己去查吧。我雖然沒查過，閉著眼睛就知道不會比北京上海便宜多少。然而俄羅斯人均收入好像比中國還低。我們通常所說，天朝缺地，缺的真的是地啊？那俄羅斯不缺地吧？莫斯科房價便宜嗎？我們缺的不是地，是稀缺資源的分配參與權啊！所以你要評價房子會漲還是跌太容易不過了，
中心城市和小城市，貧富差距是變大，還是變小呢？屁民對醫療教育就業機會等等資源的需求，是上升呢，還是下降呢？在天朝，在那些稀缺資源集中的城市，買了房子，就是買了那些稀缺資源分配參與權。
稀缺資源分配參與權，怎麼可能跌！戶口是名義上通過政策的資源分配壟斷，房子是實際上通過物理空間距離的資源分配壟斷，在資源不夠分的天朝，這些東西，怎麼可能跌。是的，房子本身一直在跌。房子的價值也就不過如此。
你可以去睡天橋，除了怕城管，還是免費的。然並卵。房子真正的價值從來不是房子本身，而是買了房子以後的那些贈品。所以別再用經濟規律做夢了。
因為經濟規律根本管不住只有幾個大城市資源，但是有14億人口的超級大國。要讓賬面上的房價真的往下走，在天朝的情況下，唯有贈品價值下降這一種可能性。因為我們買的都不是房子，是贈品！談什麼房子土地貸款資金投資的，都是扯淡啊……------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
馬路對面的關係，單價將近要差一倍，這個叫沒有便宜咯？
不要聽風就是雨，總想搞個大新聞。
商住房比住宅缺少了很多贈品，便宜是自然的。一覺醒來，質疑聲音很多啊，這很正常，不然為什麼說有些人就是拿衣服呢，刪了一些拉了屎就跑的，挑幾個評論回復
1 不買房也能獲得醫療資源。首先，房子的贈品不是只有醫療資源。其次，你們是沒有從外地跑北上這種地方看病過吧？排隊，住宿，交通都是問題。社交圈的不同，導致住院什麼的問題一個接一個，照顧病人的人還要住哪裡？不能閉著眼睛說能看病就以為以及開無敵了好嗎？實際問題多的是你要額外付出巨大代價解決的。這些實際問題直接阻止了非本城市人跨城市看病的慾望，增加了資源分配的門檻。2.買房不送戶口
這當然是不送的，不然贈品更多了，房價還要貴。3. 學區房的費用遠高於私校
呵呵呵，學區房你買了不賣的么……這種算出不算進的，和那種算進不算出的，堪稱兩大你不窮誰窮群體4. 有些人覺得，中央就是要去泡沫，結果實際上招招都在抬高房價。我倒要反過來問這些人，你為什麼相信別人的腳，但是不相信別人的嘴。輪到中央了，就相信中央的嘴，不相信中央的腳了？更何況，北京上海這種地方的房價我說了，根本不是政府的鍋，或者說，根本不是房地產有關部門的鍋。是整個資源分配權出了問題。如果不是中國資源分配權的分布極其不均衡，房價根本不會是現在這個樣子，去庫存這種問題壓根就不會存在。所以，如果你是當局，你隨便出個政策或者不出政策，某些地方的房價只會漲不會跌。因為資源分配權只會越來越少，不會越來越多，只會越來越貴，不會越來越便宜，作為資源分配的分母，分母只會越來越多，不會越來越少，贈品性價比只會越來越低，不會越來越高。這是每一個社會人想要致富，想要上進的慾望決定的。除非，這個政策能解決贈品的問題，把贈品拿出來賣，或者把更多的贈品直接免費分發。然而這不可能……你整天想著「鬥地主均天地去掉貧富差距」的同時，你要知道，有比你多的人已經在行動了，他們是怎麼行動的？能看懂這篇回答的人都懂了。他們買的是房子嗎？他們搶的是資源分配權，搶到了分配權以後拼了老命去搶資源，把自己往上層弄，把自己的孩子往上層弄，才是這個社會階級流動的方式。而不是坐在顯示器前面噴兩句中央，噴兩句既得利益團體，等著別人漏點肉湯出來給你喝了。不是沒有階級流動，也不是中央沒下政策給機會，是因為階級流動的機會分配大會，你沒買門票。半個月前發表在公眾號上的文字，不知道能不能解答你的問題。
今天來聊點勁爆的：最終會是什麼刺破一線樓市的泡沫？
周六的時候有點無聊，於是去上海科技館參加了極客公園的奇點峰會。（原諒我真的不喜歡周鴻禕）
按照我的標準，現在這兩個領域的所謂的一些技術，在我看來還是比較幼稚的，如果你問我是什麼感覺，我現在拿一台15年前的電腦給你，你對這台電腦是什麼感覺，我現在對這兩個領域就是什麼感覺。
15年前的遊戲效果是下面這個樣子的：
所以雖然我覺得現在這些所謂的人工智慧演算法和VR設備都是垃圾，雖然我覺得這兩個行業充斥了各種各樣賣概念的騙子，但是我真是有種「莫欺少年窮,終須有日龍穿鳳」的感覺，假以時日，這兩個行業可能真的會像當年的電腦一樣，對我們的生活產生顛覆性的影響。
其它方面的影響我這裡先不談，回歸到今天的主題，那就是到底最後是什麼把一線樓市的泡沫刺破掉。我想，寫到這裡，你們也應該心裡有答案了吧。沒錯，就是我上面提到那兩個技術。
隨著人工智慧演算法的演進和迭代，一些機械性和程序性的工作，將會直接不再需要人來完成，什麼撰寫個報告啊，預約個日程啊，處理些文本啊之類的，以後應該都會直接被取代掉。這意味著一線的大城市裡，以後將沒有今天這些勤勤懇懇穿梭在各個辦公樓的小白領的生存空間。
這也意味著，你們將不再需要拿著這些微薄的薪水，每個月擠在狹窄的群租房裡，從收入中刨出一大部分來養活那些不勞而獲的房東。
從更宏大的尺度上來說，VR技術通過對現實環境的虛擬，拓展的是整個人類的協作體系。當虛擬增強技術發展到足夠的強的時候，你所在的那一小塊空間，就能觸摸到整個世界。如果你不需要擠地鐵去辦公室也能進行社會活動和協作的時候，你在一個四線城市的大別墅，和在一個一線城市的群租房，又有什麼區別的？
如果真的發生了，那麼各位一線城市的房東們，你們也不要覺得死得太冤，因為打敗你的對手，從來都是冒出於一個你所忽視的領域。
就像打敗諾基亞的，不是當年的老二摩托羅拉，而是一個靠賣台式機和硬碟式MP3起家的蘋果；打敗中國移動的，不是老二中國聯通，而是一個根本就不是移動運營商的微信；打敗當年最好的馬車生產作坊的，不是排名第二的馬車生產作坊，而是汽車流水線。
最後幹掉一線地產的，不會是三四線地產，而是跟房地產根本沒什麼關係的VR和人工智慧。
中國房價已經不是只漲不跌了，三四線很多地區跌，當然那些地方你也不想去
參考發達國家的歷程，最堅挺的顯然還是人口流向地區，人口遷出地區最終變鬼城，房子被棄置，水電都會停
未來十年後這種情況會愈演愈烈，各地區房價的分化更加明顯，因為農業人口城鎮化到只剩2e後大規模的城市住房需求得到一定程度滿足，再加上老齡化和科技發展等因素，房地產整體爆發期已經強弩之末
當下房企競爭已經越來越激烈，大多數小開發商已經被迫退出了，這已經不是預兆而是寫在臉上了，所以房地產投資對於散戶來說難度也會越來越高但是我並不認為有系統性泡沫，更大可能還是和大多數發達國家一樣，圍繞中心城市演變，投資房產其實還是投人流投地段，地皮那麼多你看好哪裡越來越講究技術和運氣，買錯了也會長期套牢甚至慢性貶值一二線堅挺二十年是比較主流的觀點，但在二線就已經沒一線那麼樂觀了，不是隨便買就肯定漲，而是出現城中區明明地段還行但因為舊城區就是不改造死活不漲的情況，這還是要和城市區塊發展變化速度相適應的
投資地產是投資社會發展的硬體需求，表現的是社會發展的規律，沒必要妖魔化，難道社會發展不好么？如果承受不了這個壓力，只能說自身發展速度跟不上這個區塊的發展節奏，這也沒辦法，可以降格去偏遠緩慢一點的地方生存————
鑒於題主更關心投資，補充一下歷史必然天朝金融改革國企股份制改革是各國有史以來規模最大體量最大的經濟頂層設計變革，會比90年代華爾街造富運動更輝煌，搞不好還更骯髒，各大保險公司已經行動起來了，你們投的各種保險理財現在正在大舉舉牌萬科那樣的優先民企，以後甚至是國企和其它新金融衍生，平民老百姓目前還只有炒股概念
趨勢上看，只要天朝繼續發展，就必然會進入成熟資本市場狀態，這個過程股市會比樓市還瘋狂，直至和美帝一樣股市成為最主要投資工具和經濟指標，目前天朝股市各方面職能還差得遠，潛力遠比樓市可觀可是股市道路顯然比樓市曲折多了，很少有人能像屯房子一樣屯股票，股票由於其本身特性也不可能像房價那樣相對穩定，對於普通投資者可能是風險更高收益更不穩定的選擇另外隨著國人越富，各種奇葩投資都會和國際接軌，各類收藏品投資近年的表現都是單邊上漲的，文玩、舊實物、變形金剛凹凸曼玩具等等都比房價漲得快，未來說不定還會有虛擬物品投資，這都說不準把房子當成唯一投資渠道，是小瞧了天朝，更小瞧了人類社會的生產力，不論啥玩意都有可能供需關係反轉的強烈反對 @溫酒的答案。特地碼了一段文字來說這事。關於一線城市的高房價，聽了太多說法，也忍不住來嘮幾句。有一種非常有市場的說法，一線城市集中了大量優質資源，大頭包括就業、醫療、教育這三項，所以這是支撐一線城市高房價的原因之一。首先我要聲明，我沒系統學過現代經濟學理論，沒能力預測房價，更沒能力判斷目前一線城市房價的高低，又只在上海長期呆過，其他城市只是旅遊去過，所以我要說的是，上海的就業、醫療、教育資源並不是支撐上海目前房價的重要原因之一，至少支撐力度不像大家所說的那麼大。因為上述三種資源，在上海通過租房都能夠享受到，然後上海房租又不貴（房子的出租年化收益率大概在1.5%-2%，還不計算裝修折舊）。
就業和醫療沒什麼好說的，租房子不存在不能在上海找工作和看病的問題。下面說教育資源，一幫人動不動就拿學區房說事，據我所知，80%以上的住宅所對口的學校都是菜校，剩下的20%對口好學校的住宅，那可是有溢價的，所以你租房去上一個菜校和買了房上菜校沒有太大區別。如果有人硬要扯上戶口問題，首先在上海買房不送戶口；其次，沒有戶口的人，只要居住證積分滿120分（本科畢業加中級職稱，遵紀守法就可達到），子女也可以在上海高考。。。。。
所以說上海的就業、醫療、教育資源是支撐上海目前房價的重要原因之一這個觀點並不具有說服力，租房完全可以享受到這些資源，這些優質資源可以支撐目前上海的房租，但支撐不了目前的房價。當然有人要扯買房比租房更穩定更利於家庭和諧之類的，這涉及的又是另一個問題了，以我這知識結構和年齡閱歷就不亂說了。。。。。。
未來30-40年，發生全球金融崩潰，世界大戰，超級人工智慧，第三世界國家崛起，宇宙空間移民的可能性都不能完全排除，在這個尺度上考慮房價有意義么...
會問到三四十年，往前推四十年1976年…文革都還沒結束呢…當時的人估計還在想社會主義高級階段四十年能不能實現呢…這種問題沒有意義。
手上找不到原始資料了，憑記憶回答一下1 以人一輩子來作為周期來看，房地產投資的回報收益率平攤到每年平滑來看，按照美國的經驗，漲幅是略高於通貨膨脹率（以100年為單位）。相應的圖表和分析在《漫步華爾街》中能找到，這本書也是投資領域的經典著作。作者所推薦的面對長周期的投資，是股票指數投資。回報率顯著高於美國國債，存款以及房地產的收益率。反駁這個說法的一個理由是說，中國的股市很奇葩，不一樣。親！美國的股市早期也是各種黑幕，什麼內幕交易，莊家控股，財報造假，概念橫行一樣都沒少過。多少只當年巨牛的股票早都退市了，可是道指的指數總體來看是翻了很多倍的。2 房地產當然存在下跌的可能，而且存在巨幅下跌的可能。巴菲特在美國08年金融危機後一次年報中舉到他投資的兩個案例來解釋他的價值投資。其中一個是在美國房產暴跌的當口，他用幾萬美金買了紐約大學旁邊的一個公寓。因為他知道，不管經濟怎麼不景氣，紐約大學還是有那麼多學生，而這些學生總要生活，而這個公寓總是能租出去的，租金幾年就回本了。短短几年，這個公寓就升值回去了。（大意如此，不怎麼準確）。這個案例大概是用來說明房地產的價格會波動，但是附著的價值卻不會怎麼波動，這個價值在美國更多的體現在房屋帶來的租金收益。只要價值沒有波動，那麼價格的每一次大額波動都是投資的機遇。而在中國，房租/房價比是極其誇張的，房屋出租帶來的收益很低。而房價這麼高，在於房子帶來的額外收益，家的溫馨感，戶籍，社保，教育，醫療這些附著的隱形收益帶來的價值。如果把這些潛在的收益先忽略掉，純粹從投資價格分析，在現階段投資房產是一個高P/E的投資，亦即是風險係數很高的投資。所以，換一下這個問題，房地產附著的這些隱形收益能持續30-40年么？安土重遷的觀念30-40年會不會有所變更？現有的戶籍，社保，教育，醫療體系會不會不斷的變革，30-40年後也許就與房子脫鉤呢？如果認為會，那麼房產價格從目前這個水平下跌幾乎是必然的事情。
看了2000多贊的回答，瞬間放心了
房價已到一致看多的程度。其實，房價要一直漲，可能性確實存在
只要放水增速每年超20%，，以人幣計價的房價肯定是往上走的。其實很多大宗商品也一樣，除非特殊情況只要貨幣在貶值，總體趨勢的價格都是上漲這個沒錯，關鍵是看貨幣貶值的速度，貨幣貶1倍，房價只漲30%，對不起，我不認為這個是上漲的。至於黨國還敢不敢繼續20-30%的放水速度，我不知道美票已經保持2%左右的貶值速度很多年了反正市場會用腳投票，我也已經投了超過50%的票了另，無論你房子附帶多少額外權益，其附帶權益的價格在一定的時期內也是有限度的。舉個例子，2000多票的額外權益第一項就是戶口北京戶口，40萬買一個，很多人會買，400萬買一個，會買的人已經很少很少了4000萬呢？還有嗎？對這些額外權益，每個人也會有個估價，所有人估值構成市場價超過多了，自然會回調哪個成熟的市場，沒有經歷過這種大幅的回調？關於房價沒有標準答案。就我在北京生活的感受來說說。那些說房價高是搶奪資源的我不否認，確實在學區房上這個比較突出，但除了學區房，房價也很高啊。如果資源是分母，人是分子，縱然分母資源越來越少，但是未來幾十年的人口會大量減少，城市環境也不好，是不是全國所有的有錢人都要繼續湧進北京去搶奪資源呢？個人在北京生活了十幾年，周圍的朋友每每在霧霾天都在猶豫要不要遷出北京，已經有不少朋友做出了離開北京的選擇，我不知道有什麼資源是北京獨有的。
應該分在哪兒吧，現在每個地區經濟發展不同，市場需求也不同，漲幅不同，跌幅也不同吧。
去年北京郊區兩百萬的房子，今年漲到三百萬，市內某些地方兩百萬房子已經漲到五百萬。
而在我老家，十年前四萬塊買的房子，幾年之後漲到二十萬，當時很多農村親戚都到城裡買房，抬高了房價，開發商瘋狂圈地建房，等農村有錢的都有了房子之後，發現房子蓋多了，經濟又不景氣，年輕人紛紛離鄉，現在二十萬的房子已經跌到十萬了，新房都沒什麼人買了。
就北京而言，一時半會跌不了，同理上海等大城市，每年有大批人湧進來，每年有大批人對房子有需求，北京的地還有限，飽和還需要很久吧。
除非把大城市人口分流，周邊興起一個巨流弊的地方，替代了北京的中心位置，這需要多少年，也不知我們這輩子能看到不房價其實早就開始跌了，人民幣貶值了10%多，相當於全國房價都跌了10%，目前看走的俄羅斯模式，我們感受不到罷了……————————————————————對了，說說兩個模式的好壞：俄羅斯模式比較維護社會穩定；日本模式，不利於社會穩定。————————————————————
唔，一時抖了機靈。
今天有空好好分析一下房價什麼情況下可能會跌，回饋下大家哈，個人愚見，可能有很多顧慮不周之處，請大家見諒。
首先需要認識的，中國房產是投資品，具有長期儲存屬性，不像物價一樣政府一直壓著不準漲。
所以什麼根據人口，城市化單方面判斷房價漲跌我是不認可的，因為80%的財富掌握在20%人的手中，所以現在房價已經大幅超過普通人購買力承受範圍了，為什麼房價還在漲，就是因為它具有投資，甚至是投機屬性。
所以想要讓房價跌，就得讓房子失去投資價值。
如何判斷房子投資價值降低呢？
我個人主要從供給端，需求端去思考。
供給端：
1.庫存，國家在大力去庫存，這是投資價值上漲屬性，還有就是越不愁庫存的城市下降概率越小，越愁庫存的城市下降概率越大。
比如：深圳新建商品住宅庫存8.7個月 處合理偏緊水平
又或者：南昌遭遇史上最嚴重「庫存荒」 住宅只夠賣4個月
說明南昌投資價值相對深圳高一些，沒想到吧。
還有：湖北中原研報：8月過完，武漢只剩下3.5個月住宅庫存_武漢房地產_房掌柜
說明武漢現在投資價值相對更高，不過10月份剛剛「嚴打」，最近全國大範圍重啟限購，交易量下降，庫存剩餘月可能延長，同月份情況下，相對庫存剩餘月短的投資價值高點，跌的少點吧。
2.競爭價值：市場上有沒有別的商品比房子更值得投資，如果出現則投資價值下降。
比如：未來可能興起的虛擬現實，人工智慧等可能引爆的產業。
或者大面積自然災害或者戰爭導致的大量重建需求等等。
3.房屋質量：一般來說，企業越大，口碑越好，質量越好。
4.物業：在物業公司很少變動的情況下，一個收費性價比比較高的物業，可以顯著提升生活質量。
5.附加價值上升或者下降：包括不限於交通，教育，醫療，周邊配套設施，城市輻射範圍等等。
這個需要實地考量了，包括地鐵，早晚高峰堵車情況，路程，學位房，最近幾甲醫院，超市，商場等等。
需求端：
1.國家數據——未來適齡購房人口下降，需求量減少，這是全國房產投資價值下降屬性。
而城市化人口流入流出，則是判斷單個城市投資價值參考。比如：武漢2015年凈流入人口突破230萬 - 湖北省政府信息公開平台
又或者：2015年深圳人口凈增59.98萬人--深圳頻道--人民網
2.租售比：租售比下降投資價值上漲，租售比上漲投資價值下降。
比如：2016年8月北上廣深一線城市房屋租售比一覽-搜狐
3.失業率：失業率關係到能不能還貸。
此外還有政府因素（上面都只是看看而已，這個才是關鍵！）：
提高或者降低首付比：買房首付款比總房價參考意義更大。
利率升降：加息或者降息關係到還貸壓力。
限購或者放鬆限購：流動性缺乏，不好賣出變現等等。
未來30年到40年？現在中國居民購房的槓桿水平已經接近極限了好么？從一輩子的周期來看，現在做房產投資可能是最差的選擇。
我們先來看三組數據吧：
-- 2016年上半年中國新增房貸/GDP已達6.4%，兩倍於日本歷史最高點（3.0%）；
-- 目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產泡沫巔峰期的水平；
-- 中國居民房貸月均新增額從2011年的693億元飆升至2016年上半年的3933億元；
許多年來，磚家告訴我們說，中國根本不可能出現美國日本那樣的樓市危機。
為什麼？美國日本買房可是零首付啊！槓桿多高啊？而在中國，我們最低的首付比例是30%啊！槓桿比美國日本低多了嘛。
聽起來很有道理的樣子，然而，真的是首付比例越高槓桿就越小嗎？（本文暫不考慮鏈家等機構對買家提供的融資支持）。
笨虎給大家舉個簡單的栗子：
小明的父母每天給小明5元零花錢，小明今天的錢花完了，但是又想買一根2元錢的雪糕，所以和小賣部賒賬2元錢，也就是零首付買雪糕；
小紅的父母每天給小紅1元零花錢，小紅攢了3天共計3元錢，可是天氣好熱，今天就想吃一根10元錢的雪糕，所以和小賣部賒賬了7元錢，也就是首付30%。
你們說，小明和小紅誰還不上錢的風險更高一些呢？
其實，這就是中國一線城市人民和美國日本人民相比較的寫照呀。
嗯，平均收入大概也就是美國日本1/3左右的樣子，但是同樣大小的一套房子卻比美國日本要貴得多了（注意這裡是中國一線城市和美國日本全國的對比）。
實際上，即便是在東京最貴的地段，現在一套精裝修的3層小樓大概只要400萬元人民幣左右。而東京的二手房和小戶型住宅通常只要100萬左右。
講道理，一個年收入40萬元的家庭，零首付購入一套100萬的住房（房貸100萬元），和一個年收入20萬元的家庭，首付30%購入一套400萬元的住房（房貸280萬元）。
誰還貸的壓力更大些呢？
所以，我們衡量房地產市場槓桿的高低，不能只看買家首付的比例，更要看金融機構實際借給了買家多少錢，買家用多少年的薪水才能還得起這些錢。
如果一個家庭即便省吃儉用，也要用30年的時間才能還完這筆房貸，就相當於把一生都搭在了這套房子上，對於家庭來說損失的是文化娛樂等支出和生活水平。對於整個社會來說，損失掉的是消費升級的速度以及本可以支持實業的資本。
更可怕的是，有些家庭可能因為勉強買房而不得不壓縮對孩子的撫養支出，這對於家庭和社會來說可能損失掉的就是下一代的成長質量。
而這些，就是支撐起中國一二線城市高房價沉重壓力下的真實槓桿水平。
所以現在，中國房地產市場進入了騎虎難下的境地：泡沫一旦破裂金融體系和經濟在短期都要承受重擊；而如果維持泡沫，整個社會又在持續付出高昂的成本。
唯一的兩全解決方案，就是能讓居民平均收入水平持續快速的提高，通過這種方式把房地產市場的槓桿水平給降下來，實現平穩過渡。
但數據是冰冷的：2016年7月，中國金融機構全部新增貸款4636億元，其中住戶部門貸款增加了4575億元，基本都是房貸；而另一邊，企業部門幾乎無新增貸款。
看來，關鍵時刻，還是企業員工比老闆對經濟前景更有信心。
本文首發於笨虎微信公號「60秒懂金融」歡迎關注
補充回答：關於是否該買房的話題，詳見這篇專欄：該買房嗎？年輕人高房價の生存指南 - 笨虎的財經評書 - 知乎專欄
Note：如何識別理財產品的安全性？下周一（2017年5月22日晚上20:30分）笨虎會主辦首場知乎Live重點來分享這個話題，可以戳這裡了解詳情：2017年如何做到安全理財？笨虎的知乎live來啦！ - 知乎專欄
歡迎關注笨虎的微信公號「60秒懂金融」和我一起探索金融的真相，順便體驗下機器人為你定製專屬理財方案的服務吧~
不知道咧，我只知道當所有人認為房價不會跌的時候才是離跌不遠了。但現在還有這麼多人認為要跌，看來還是要漲幾年的。。
中共的兩個百年計劃：2021年建黨百年實現小康社會，2049年建國百年邁入中等發達國家。那麼人均收入其實差不多2021年得人均1萬美金以上，2049年2-3萬美金，你說收入漲這麼多，房價能不漲嗎？
當年搞十萬億的時候，只是為了應急。搞了十年的房地產，是中國歷史上亘古未有的，為何這麼說？這是歷史上第一次，對全中國的土地資源的一次重新的評估、定價、利用、重組，結果就是全國各個城鎮從北京到某個縣的小鎮，土地重新定價重組，最大程度的利用。
自然，配合全國的土地重組與開發建設，就需要大量的資金，金融超規模的大擴張、大發展、大貨幣總額就是必然！同時土地越來越稀有，就是房價的節節攀升！一切都是那麼自然！
最後就是，全中國搞房地產開發與基建，標誌性的是一線城市北上深不斷有全球最高樓的記錄在刷新，其二是高鐵路線不斷刷新覆蓋的城鎮，全中國已經是通過高鐵鏈接的一個一個城市群體，而這城市群體只是擁有高樓，沒有相應的比例的實體經濟的存有量--工廠與科研機構數量沒有相應的同比例的擴張，工廠與科研機構的生產能力沒有同比例的擴張，更要命的是城市群體的總人口沒有擴展，全中國的人口在不斷地老化與減少。
這是一幅何種圖畫？就是地主老財用盡一切財力，借了N輩子的錢，蓋起了一座阿房宮，極其雄偉，極其壯觀！
但是阿房宮要維持下去，需要更多的資金，需要更多的人與工廠為他提供後續吃喝拉撒的服務與供給，阿房宮本是是創造不了任何價值的！
阿房宮的比喻，就是現今中國房地產市場的比喻。阿房宮建好了，民工們，建築商，材料供應商，散了吧！散了吧！
========================================
未來 30 ~ 40 年中國房價有下跌的可能么？從人生一輩子的周期來看~做房產定投是中國最好的投資？
你怎麼這麼貪，一直活在地獄裡，永遠遠離天堂的境界。
沒有房子，你就沒有人生了。
你的人生就是黑黢黢的、黏糊糊的可怕！
你的幸福與否，完全取決於你的心對世界如何理解、如何抉擇。
如果你選擇了未來的30--40年的房產投資，你的生活就完全被未來的30--40年的房產投資所捆綁。
2017年，2018年的房地產趨勢，李嘉誠、王健林都判斷不出來，你以為自己可以嗎？
如果你選擇了未來的30--40年的房產投資，就選擇了地獄式的、沒有希望的生活，永遠生活在不確定的擔憂、恐懼中
如果你選擇了未來的30--40年的房產投資，你還有一點幸福可言嗎？
如果你選擇了未來的30--40年的房產投資，說明你的貪婪超過了絕大多數人！
廣州竟然把社保3年改五年了，新塘從我15年底的一萬出頭的均價漲到了快兩萬現在... 證明了一件事 在中國做什麼生意都木有搞這個賺錢....不知道是可喜還是可悲......2017 4.1 愚人節.......
談到房價，在中國，總是最火爆的話題，買了房的人都想漲，沒買房的人都想跌！不說別的城市，就談北上廣深！中國那麼多人也就這幾個城市是一線！每年都有大把畢業生過來就業！你問我會不會跌！等我兒子娶老婆的時候再看看還差不多！中國的人少到現在一半的時候可能會跌！利益總是掌握在有權利跟有錢人手中，這種問題他們說了算！只能奉勸一句，有錢付首付的就趕緊買，特指北上廣深，別的地方就算了！
...............我自己剛剛買，坐標廣州！去年年中高位接盤，沒想到到現在均價已經漲了4K，世事難料。漲到了三萬我就賣房...2017.2月20.明年再看推薦閱讀：