一線城市土地供應的潛力還有多大？
現在一線城市房價增長還是在持續，李迅雷老師說是貨幣現象，那麼一線城市的土地供給還有多大空間？政府是在土地捂盤嗎？
外媒看中國樓市：土地供應失衡是"病因"_網易新聞我很同意上述新聞的診斷，許多國內外的經濟學家也是這麼說的,在經濟學界也算常識。但最後一段說的含含糊糊，北上廣這些地區的政府為什麼不加大土地供應呢？為什麼大城市不出售更多的土地呢？胡偉俊認為，這樣做會從根本上改變遊戲規則，給許多重要的參與者帶來痛苦。大城市的政府依靠漸進的土地銷售作為收入的來源；小城市的政府則認為限購最終會把人趕跑。換句話說，這既是一個政治問題，也是一個經濟問題。
誰能闡述一下這裡面的邏輯
PS：誰認識國土局或懂經濟學之類的朋友可以邀請下，這個和政府關係密切，就是想知道這裡面內在的邏輯和各方之間的博弈是怎樣的？所以真實的情況是，東西城核心區域土地供應潛力幾乎為零，延慶、懷柔、密雲等外圍土地大把大把。誰叫大家都喜歡往裡邊擠呢，寧要天安門旁一張床，不要二三線城市一套房，這就是現實情況。
其他不知道，北京幾乎可以無限擴容。北京自己就有6400平方公里平原，開發出來的不過到1400，周邊保定天津唐山都是大把大把的平原空地，如果有更好的城際軌道交通那沒問題。一個笑話是天津人坐城際鐵路到北京，比北京人平均出行要快得多！因為北京現有城市結構是按照800萬人的規模規劃的，所以根本無法承載2400萬人的人口規模，發展衛星城、軌道交通和城際交通是定局，早點認識到這一點北京人就少受罪，經濟就能早點復甦！
北京周邊的小城市，固安涿州三河香河到北京核心區的直線距離也就是50-60公里，如果開通城際快線，都不用高鐵，就時速120公里的普通快速列車半個小時就到了，多輕鬆？更不用提燕郊距離北京商業核心區CBD只有直線30公里的距離，現在讓燕郊居住的市民每天上下班4個小時路上堵著，這種政府在國外早就面臨示威遊行了！這些河北小鎮到北京核心區之間有多少空地？大家上谷歌地圖一看就知道了~
其他的什麼資源上限之類的屁話就更不要說了。資源是給人服務的，沒有人的利用資源一文不值。缺水？這不是有南水北調嗎？還缺水？搞海水淡化、污水處理，把洗車沖廁所和綠化澆灌都搞成循環水來做能省多少水？北京水資源浪費是驚人的！這是北京缺水的主要原因！以色列比北京還缺水呢，沒見人家限制城市發展疏解人口~！地確實很多。
北京16000多平方公里，按照首爾人口密度17000人/平方公里，可以裝近3億人。北京裝3億人，美國人都可以塞進來了。
地確實很多，大城市、中國、地球陸地的地都很多。
地多不能說明問題。問題在於，人口分布不均，馬太效應嚴重，越核心地區越多人湧入。
拿北京來說，東城、西城兩個區面積最小，人口密度最高；海淀、朝陽面積相對也小，密度其次；
有趣的是，距離遙遠的延慶、懷柔、密雲這些區，面積廣闊，人口密度卻非常低。
北京核心區（西城、東城）已幾乎沒有新的住宅，現在開發的主力外移到大興、順義、房山等區（密雲懷柔等偏遠區縣還在等待，等待北京膨脹）。數據可以反映這種趨勢：
所以真實的情況是，東西城核心區域土地供應潛力幾乎為零，延慶、懷柔、密雲等外圍土地大把大把。誰叫大家都喜歡往裡邊擠呢，寧要天安門旁一張床，不要二三線城市一套房，這就是現實情況。
土地供應潛力很大程度上取決於政策。
全國一盤棋，北上的人口承載能力已經超負荷，抬高一現房價倒逼外來人口返鄉去庫存，疏解一些低端產業和勞動力，緩解城市壓力。一方面收緊土地供應，一方面央企地產商站台，拍出一個個樓王，把房價維持在高位。
2015年上海外來常住人口改革開放40年以來來第一次出現負增長。只要你覺得一個億人口的城市不是問題，那麼張家口廊坊這些劃給北京好了，郊縣改區。土地不是問題。
如果外星人的勘探隊造訪地球 隨機降落到地球陸地表面任意一點 那麼他們有極高的概率會判斷這是一個無人行星
在中國看房價得看土地供應，看土地供應就得看政策規劃！
北京（16410平方公里）和上海（6340平方公里）的城市規劃是：到2020年前，逐漸降低住房建設用地到零供應，控制總人口。
房地產徹底進入存量時代，事實上很早以前二手房交易量早已是新房的三四倍了。
有人說減少土地供應是不是真沒地了？深圳一度告急土地告急，真是當年春天D爺爺的圈圈畫小了嗎？看數據，深圳1953平方公里，東京2188平方公里，紐約1214平方公里，洛杉磯1290平方公里，倫敦1577平方公里，首爾608平方公里，巴黎105平方公里，新加坡707平方公里。你會發現城市有多少地說明不了什麼，賣多少地怎麼賣賣多少才影響到房價。
舉個栗子，杭州面積16600平方公里不也能把房價搞上去？廣州7434平方公里，房價在一線中不算高。
賣麵粉的精著呢。
自然屬性的土地並不缺，金融乃至政治意義上的土地是有限的……
要多大有多大，全是空地。
供應潛力很大
然而真實需求並沒有一般人看到的那麼大，成交量中很多都有投機成分。明白了吧？這才是一線城市政府不肯放開土地供應的原因。看起來現在需求很大，可是一旦放開供應，房子失去炒作價值，渾水摸魚的投機客們就會撤退。
到時就變成了供大於求的局面，吃力不討好，還不如維持原狀。廣州土地供應潛力巨大
延慶、懷柔、密雲加大開發，除非一堆大企業建在6環外，否則住在延慶、懷柔、密雲的上班族得累死；而實際上目前6環位置都是些手工作坊或者餐館啊這類的如果你在中關村上地上班，最遠住到昌平南邵沙河這樣就到頭了如果你在西單宣武門上班，住在南五環大興就夠難受的了，南六環新宮那裡天天跑得累死你朝陽CBD上班，最遠八通線那裡吧，順義南法信那種太難受
我覺得這取決於資源傾斜度，如果繼續保持現狀，大城市人口會保持長期增長。
玩simcity的時候，城市剛開始發展需要人口，先劃一些住宅區，就會有開發商去蓋樓，蓋完了慢慢有人去住。有人就需要商業和辦公都地方，商業能解決一部分就業，但很少，主要還是工業（或辦公樓）住宅和商辦的比例總需要不斷保持平衡
如果商業偏多——工業貨物可能供應不足，並且會出現消費者不足的現象，隨後商業開始衰退。
如果辦公偏多——勞動力不足，且商業區無法容納過剩的產品——辦公區衰退
如果住宅偏多——商業滿足不了居民需求，且辦公區不足會導致失業人數過多——住宅區衰退且犯罪率高企
不要以為只是這三者平衡就夠了，你還需要建公園，需要規劃恰到好處的水電供應——少了會影響發展，多了就浪費，空耗財力。以及其他市政配套……學校、醫院、消防局、警局等等，其中還有最基礎影響最大的道路交通。如果其中任何一個供應不足或者供應過剩，都會產生很不好的影響，當然供應不足比供應過剩更可怕些，前者會影響城市的整體發展，後者只是空耗城市財力。
如果真的不好平衡，有沒有辦法從外部解決呢？當然也是可以的——城市之間就有貨物和人員的流動，跨城通勤也是很普遍的，但這治標不治本。貨物的運輸倒是其次，關鍵在於人……比如假設北京現在商辦多了，住在廊坊甚至保定的人跨城往北京上班，就是一種模式。但是這顯然解決不了北京房價高的問題。那反過來如果北京住宅多了，辦公不足，在北京住的人需要到天津上班，北京的房價就不會這麼貴了，那結果貴的就是天津。如果加大住宅供應，寧可商辦供應不足呢？這個後面再細說。
現實中模型當然沒這麼簡單，但道理類似。
直接加大住宅供應行不行？當然行，這對降低房價是最直接有效的。
可是然後呢？城市的基礎設施不是說改就改的，原本的公園綠地改成住宅？要不要成本？成本是給買這些房的人負擔還是全體市民一起負擔？改掉了綠地對原有居民造成的影響誰來承擔？
不改綠化用地，我們改商業和辦公為住宅——繞回我上面所說了，住宅是多了，房價是降了，就業怎麼辦？商業活動怎麼辦？然後是不是商業區嚴重不足了，到處是比肩繼踵的人海了，再來增加商業地塊？如果辦公區不足更可怕，失業率一旦升高，社會問題、治安問題遠比買不起房要嚴重得多。
當然還有一種方案，繼續把城市建成區外擴，不斷沿著城市的主城區邊緣往外開發新土地，大城市的建成區就是這樣越來越大的。但這對房價其實沒有影響，就比如北京如果在延慶增加再多的住宅用地，也對東城西城這些城市核心區的房價不構成影響，因為地段已經決定了在東城工作和生活的人，幾乎不會考慮去延慶解決住的問題。
當有足夠的交通、商業、辦公、公共服務用地作為配套的時候，住宅就不僅僅是住宅了，而當撇開這些單獨建再多的住宅，也真的只是住宅，這種密集的單一的住宅區，實際上泡沫反而更大，買了的人入住意願極低，出租也困難，如果交通便利還勉強能算有點競爭力，交通都不便利就更扯了。這樣的地方，其實每個大城市周邊都不少。
那麼問題來了，為何不在城市郊區也像市中心一樣均衡配置住宅、商業、辦公各種用地呢？
首先新開發的郊區人跡罕至，商業一時是做不起來的，只能建住宅，有人開始入住了，商業辦公才能配合著起來，資本都是逐利的。然而等商業辦公真的發展成熟了，儼然一個城市新區的時候。房價又不會便宜了，因為來的人也多了，住宅又顯得需求旺盛了，進入最開始的循環……
說到底，住宅的供應還是和商業、辦公互相影響的。更現實一點來說，哪裡有產業，哪裡有工作機會，哪裡有高薪酬，與之對應的住宅就必然遭遇強大的市場競價。如果你看過一個人居地圖，你會發現，全球9成的人口集中在全球1成的土地上。大紐約地區應該有近一半的美國人聚居，東京巴黎又有哪個城市不堵？人口流向城市且大城市是不可擋的趨勢，現有城市面積不夠就兼并旁邊的。上海吞崑山，廣州吞佛山，北京吞燕郊，這不都明擺著么。你說土地還有多少可以用？
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