一線城市土地供應的潛力還有多大?
現在一線城市房價增長還是在持續,李迅雷老師說是貨幣現象,那麼一線城市的土地供給還有多大空間?政府是在土地捂盤嗎?
外媒看中國樓市:土地供應失衡是"病因"_網易新聞我很同意上述新聞的診斷,許多國內外的經濟學家也是這麼說的,在經濟學界也算常識。但最後一段說的含含糊糊,北上廣這些地區的政府為什麼不加大土地供應呢?為什麼大城市不出售更多的土地呢?胡偉俊認為,這樣做會從根本上改變遊戲規則,給許多重要的參與者帶來痛苦。大城市的政府依靠漸進的土地銷售作為收入的來源;小城市的政府則認為限購最終會把人趕跑。換句話說,這既是一個政治問題,也是一個經濟問題。
誰能闡述一下這裡面的邏輯
PS:誰認識國土局或懂經濟學之類的朋友可以邀請下,這個和政府關係密切,就是想知道這裡面內在的邏輯和各方之間的博弈是怎樣的?所以真實的情況是,東西城核心區域土地供應潛力幾乎為零,延慶、懷柔、密雲等外圍土地大把大把。誰叫大家都喜歡往裡邊擠呢,寧要天安門旁一張床,不要二三線城市一套房,這就是現實情況。
其他不知道,北京幾乎可以無限擴容。北京自己就有6400平方公里平原,開發出來的不過到1400,周邊保定天津唐山都是大把大把的平原空地,如果有更好的城際軌道交通那沒問題。一個笑話是天津人坐城際鐵路到北京,比北京人平均出行要快得多!因為北京現有城市結構是按照800萬人的規模規劃的,所以根本無法承載2400萬人的人口規模,發展衛星城、軌道交通和城際交通是定局,早點認識到這一點北京人就少受罪,經濟就能早點復甦!
北京周邊的小城市,固安涿州三河香河到北京核心區的直線距離也就是50-60公里,如果開通城際快線,都不用高鐵,就時速120公里的普通快速列車半個小時就到了,多輕鬆?更不用提燕郊距離北京商業核心區CBD只有直線30公里的距離,現在讓燕郊居住的市民每天上下班4個小時路上堵著,這種政府在國外早就面臨示威遊行了!這些河北小鎮到北京核心區之間有多少空地?大家上谷歌地圖一看就知道了~
其他的什麼資源上限之類的屁話就更不要說了。資源是給人服務的,沒有人的利用資源一文不值。缺水?這不是有南水北調嗎?還缺水?搞海水淡化、污水處理,把洗車沖廁所和綠化澆灌都搞成循環水來做能省多少水?北京水資源浪費是驚人的!這是北京缺水的主要原因!以色列比北京還缺水呢,沒見人家限制城市發展疏解人口~!地確實很多。
北京16000多平方公里,按照首爾人口密度17000人/平方公里,可以裝近3億人。北京裝3億人,美國人都可以塞進來了。
地確實很多,大城市、中國、地球陸地的地都很多。
地多不能說明問題。問題在於,人口分布不均,馬太效應嚴重,越核心地區越多人湧入。
拿北京來說,東城、西城兩個區面積最小,人口密度最高;海淀、朝陽面積相對也小,密度其次;
有趣的是,距離遙遠的延慶、懷柔、密雲這些區,面積廣闊,人口密度卻非常低。
中國人都知道天安門,但知道延慶、懷柔、密雲這些區的人就少了。所以這個問題就是一線城市內部土地價值分布不均。一般地說,越核心區,土地價值越高;距核心區越遠,土地價值越低。北京核心區(西城、東城)已幾乎沒有新的住宅,現在開發的主力外移到大興、順義、房山等區(密雲懷柔等偏遠區縣還在等待,等待北京膨脹)。數據可以反映這種趨勢:
所以真實的情況是,東西城核心區域土地供應潛力幾乎為零,延慶、懷柔、密雲等外圍土地大把大把。誰叫大家都喜歡往裡邊擠呢,寧要天安門旁一張床,不要二三線城市一套房,這就是現實情況。
土地供應潛力很大程度上取決於政策。
全國一盤棋,北上的人口承載能力已經超負荷,抬高一現房價倒逼外來人口返鄉去庫存,疏解一些低端產業和勞動力,緩解城市壓力。一方面收緊土地供應,一方面央企地產商站台,拍出一個個樓王,把房價維持在高位。
2015年上海外來常住人口改革開放40年以來來第一次出現負增長。只要你覺得一個億人口的城市不是問題,那麼張家口廊坊這些劃給北京好了,郊縣改區。土地不是問題。
如果外星人的勘探隊造訪地球 隨機降落到地球陸地表面任意一點 那麼他們有極高的概率會判斷這是一個無人行星
在中國看房價得看土地供應,看土地供應就得看政策規劃!
北京(16410平方公里)和上海(6340平方公里)的城市規劃是:到2020年前,逐漸降低住房建設用地到零供應,控制總人口。
房地產徹底進入存量時代,事實上很早以前二手房交易量早已是新房的三四倍了。
有人說減少土地供應是不是真沒地了?深圳一度告急土地告急,真是當年春天D爺爺的圈圈畫小了嗎?看數據,深圳1953平方公里,東京2188平方公里,紐約1214平方公里,洛杉磯1290平方公里,倫敦1577平方公里,首爾608平方公里,巴黎105平方公里,新加坡707平方公里。你會發現城市有多少地說明不了什麼,賣多少地怎麼賣賣多少才影響到房價。
舉個栗子,杭州面積16600平方公里不也能把房價搞上去?廣州7434平方公里,房價在一線中不算高。
賣麵粉的精著呢。
自然屬性的土地並不缺,金融乃至政治意義上的土地是有限的……
要多大有多大,全是空地。
供應潛力很大
然而真實需求並沒有一般人看到的那麼大,成交量中很多都有投機成分。明白了吧?這才是一線城市政府不肯放開土地供應的原因。看起來現在需求很大,可是一旦放開供應,房子失去炒作價值,渾水摸魚的投機客們就會撤退。
到時就變成了供大於求的局面,吃力不討好,還不如維持原狀。廣州土地供應潛力巨大
延慶、懷柔、密雲加大開發,除非一堆大企業建在6環外,否則住在延慶、懷柔、密雲的上班族得累死;而實際上目前6環位置都是些手工作坊或者餐館啊這類的如果你在中關村上地上班,最遠住到昌平南邵沙河這樣就到頭了如果你在西單宣武門上班,住在南五環大興就夠難受的了,南六環新宮那裡天天跑得累死你朝陽CBD上班,最遠八通線那裡吧,順義南法信那種太難受
我覺得這取決於資源傾斜度,如果繼續保持現狀,大城市人口會保持長期增長。
玩simcity的時候,城市剛開始發展需要人口,先劃一些住宅區,就會有開發商去蓋樓,蓋完了慢慢有人去住。有人就需要商業和辦公都地方,商業能解決一部分就業,但很少,主要還是工業(或辦公樓)住宅和商辦的比例總需要不斷保持平衡
如果商業偏多——工業貨物可能供應不足,並且會出現消費者不足的現象,隨後商業開始衰退。
如果辦公偏多——勞動力不足,且商業區無法容納過剩的產品——辦公區衰退
如果住宅偏多——商業滿足不了居民需求,且辦公區不足會導致失業人數過多——住宅區衰退且犯罪率高企
不要以為只是這三者平衡就夠了,你還需要建公園,需要規劃恰到好處的水電供應——少了會影響發展,多了就浪費,空耗財力。以及其他市政配套……學校、醫院、消防局、警局等等,其中還有最基礎影響最大的道路交通。如果其中任何一個供應不足或者供應過剩,都會產生很不好的影響,當然供應不足比供應過剩更可怕些,前者會影響城市的整體發展,後者只是空耗城市財力。
如果真的不好平衡,有沒有辦法從外部解決呢?當然也是可以的——城市之間就有貨物和人員的流動,跨城通勤也是很普遍的,但這治標不治本。貨物的運輸倒是其次,關鍵在於人……比如假設北京現在商辦多了,住在廊坊甚至保定的人跨城往北京上班,就是一種模式。但是這顯然解決不了北京房價高的問題。那反過來如果北京住宅多了,辦公不足,在北京住的人需要到天津上班,北京的房價就不會這麼貴了,那結果貴的就是天津。如果加大住宅供應,寧可商辦供應不足呢?這個後面再細說。
現實中模型當然沒這麼簡單,但道理類似。
直接加大住宅供應行不行?當然行,這對降低房價是最直接有效的。
可是然後呢?城市的基礎設施不是說改就改的,原本的公園綠地改成住宅?要不要成本?成本是給買這些房的人負擔還是全體市民一起負擔?改掉了綠地對原有居民造成的影響誰來承擔?
不改綠化用地,我們改商業和辦公為住宅——繞回我上面所說了,住宅是多了,房價是降了,就業怎麼辦?商業活動怎麼辦?然後是不是商業區嚴重不足了,到處是比肩繼踵的人海了,再來增加商業地塊?如果辦公區不足更可怕,失業率一旦升高,社會問題、治安問題遠比買不起房要嚴重得多。
當然還有一種方案,繼續把城市建成區外擴,不斷沿著城市的主城區邊緣往外開發新土地,大城市的建成區就是這樣越來越大的。但這對房價其實沒有影響,就比如北京如果在延慶增加再多的住宅用地,也對東城西城這些城市核心區的房價不構成影響,因為地段已經決定了在東城工作和生活的人,幾乎不會考慮去延慶解決住的問題。
當有足夠的交通、商業、辦公、公共服務用地作為配套的時候,住宅就不僅僅是住宅了,而當撇開這些單獨建再多的住宅,也真的只是住宅,這種密集的單一的住宅區,實際上泡沫反而更大,買了的人入住意願極低,出租也困難,如果交通便利還勉強能算有點競爭力,交通都不便利就更扯了。這樣的地方,其實每個大城市周邊都不少。
那麼問題來了,為何不在城市郊區也像市中心一樣均衡配置住宅、商業、辦公各種用地呢?
首先新開發的郊區人跡罕至,商業一時是做不起來的,只能建住宅,有人開始入住了,商業辦公才能配合著起來,資本都是逐利的。然而等商業辦公真的發展成熟了,儼然一個城市新區的時候。房價又不會便宜了,因為來的人也多了,住宅又顯得需求旺盛了,進入最開始的循環……
說到底,住宅的供應還是和商業、辦公互相影響的。更現實一點來說,哪裡有產業,哪裡有工作機會,哪裡有高薪酬,與之對應的住宅就必然遭遇強大的市場競價。如果你看過一個人居地圖,你會發現,全球9成的人口集中在全球1成的土地上。大紐約地區應該有近一半的美國人聚居,東京巴黎又有哪個城市不堵?人口流向城市且大城市是不可擋的趨勢,現有城市面積不夠就兼并旁邊的。上海吞崑山,廣州吞佛山,北京吞燕郊,這不都明擺著么。你說土地還有多少可以用?
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