為什麼有的開發商不接受公積金貸款買房？

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公積金貸款、商業貸款、現金全款買房，對於開發商來說各有什麼利弊？

這個問題簡單歸納有以下幾點原因：

1、住房公積金貸款服務較差。過去多年在房地產開放行業里已經積累了足夠的惡名，以至於現在很多開發商談住房公積金色變；

2、制度覆蓋面非常小。相比於銀行貸款客戶僅需有固定收入的要求，住房公積金要求客戶必須繳交住房公積金且滿足一定額度、期限、比例才能申請貸款。一個樓盤項目的客戶能有30%符合公積金貸款要求都要笑了，量小開發商自然不會再花精力去與住房公積金合作談判，乾脆一句了之；

3、門檻高。對個人客戶門檻高，對開發企業門檻高，對開發項目門檻高。你擺出一副拒人千里的臭臉，人家自然會用腳投票。

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下面展開談談以上現象產生的原因。

住房公積金由各個地級市以上地區的住房公積金管理中心管理，中心本質上是一家事業單位，領導是由上級部門指派的官員，所以，這個單位和你們平時所熟知的有關部門沒有什麼卵區別。領導考慮問題永遠都是從政治角度出發，雖然從事的是准金融業務，但管理上面還是行政單位老一套，行事作風擺脫不了官僚習氣。人員組成上，前台業務人員基本已更新換代，都是近年新招聘的大學及以上學歷人員，但是還存在著為數不少的素質較差，學歷較低，年齡較大的老闆凳，這部分人晉陞無望，沒有實職但有一定級別，說話有一定分量，工作能力幾乎為零，存在的主要意義是為了拖後腿。

目前，我國的住房公積金管理中心的管理模式一般有以下兩種：1、委託銀行運營，所有的資金歸集和貸款業務直接交給銀行處理，以「上海模式」為代表；2、自管自營，即所有業務由中心自己負責，銀行僅充當出納的角色，以「北京模式」為代表。那麼，問題就很明顯了，如果是「上海模式」，容易發生商業銀行從自身利益出發，利用公積金資金成本低、沉澱金額大的特點，任意截流使用公積金、侵吞利差等監守自盜的行為提供了滋長的土壤。同時，銀行工作人員也會將住房公積金業務當作前妻的孩子，什麼都排在銀行自身業務之後，效率之低就可想而知了。

我們市採取的是「北京模式」。由於住房公積金管理中心是直屬於城市人民政府的不以營利為目的的事業單位」，即它既不是政府機構，也不是具有獨立財產的企業法人。此種法律地位的定位與其實際行使的權利和承擔的責任之間存在著法理上的不匹配，所以在其發展過程中總存在著求穩思想，跟不上市場的步伐，容易制定一些過於保守的政策，滿足不了市場的需求，從而被市場否定。此外，由於中心是事業單位，工資收入只能按照國家有關規定執行，不能像金融企業那樣採取相應的激勵機制，而業務人員卻要承擔巨大的金融風險，導致積極性較低，甚至可能會出現人為設置門檻的情況。簡單說，就是不管我一年發放一個億還是十個億的貸款，都影響不了我的收入，而一旦貸款出現風險，卻要由我個人來承擔，這種情況下，業務人員自然就會在辦理業務時採取頂格處理，寧可少出點錯，也不願讓自己背鍋。一般人都知道貸款有風險，產生問題是再自然不過的事了，銀行信貸都有一定的逾期率和壞賬核銷制度來解決呆賬壞賬。而住房公積金的領導卻相信「人定勝天」，要求貸款回收率一定要達到100%，這種情況下，誰還敢隨便授信？經歷過大年三十冰天雪地里挨家挨戶的敲門要債，每個月啥事都幹不了，天天圍著那幾個釘子戶討錢，你會輕易給人放貸款？但凡有點問題的都直接退了，開發商能不抱怨？

住房公積金好不好，我肯定說好，但是還遠不夠好，現有的機制不改變，遲早會出問題。一隻腳踏在市場的門檻上十幾年了，始終在猶豫，在徘徊。漸漸地，門開始關上了，越關越小，要麼退出來，老老實實在體制里混日子，要麼刮下一層皮進門去闖一闖，再等下去，就只有卡蛋了。

關於有些開發商為什麼不接受公積金貸款買房，大致有以下幾個情況：

1、開發商自身資質問題

一些樓盤不能使用公積金貸款是因為資質存在問題，不僅取決於開發商是否資質齊全，還取決於是否與市公積金管理部簽訂了申請合作的協議。只有五證齊全的合法商品房才擁有公積金貸款申報資格，小產權及其它非法用地項目皆不可。若開發公司本身不太規範達不到公積金中心項目備案的要求，備案申請會被拒絕。

2、項目工程進度
根據相關規定，項目工程進度必須達到工程總進度的三分之二或以上才可申報公積金貸款資格。一些項目在取得商品房預售許可證時，工程進度可能只進行到地上二三層左右，這也是剛剛提到的「慢」的表現，這種情況下自然也無法支持公積金貸款。
3、公積金貸款合作協議流程較複雜

　　事實上，五證齊全的合法樓盤，也不一定會被列入公積金貸款項目之列。開發商在辦理諸多手續之後，如果想讓自己開發的商品房項目享受公積金貸款，還需要準備若干材料，向公積金管理部門申報，經過層層審批後，並在審批通過後當日將項目相關信息錄入管理中心公積金貸款信息系統。

4、公積金貸款回籠資金慢

　　重要的是開發商都想儘快售樓變現以回籠資金，加上開發商拿地建房，就是一個花費巨大時間的事情，想要加快速度回籠資金，而公積金貸款審批時間較長、手續相對複雜、回籠資金相對較慢，開發商更願意購房者付全款或使用商業貸款。

5、銀行和開發商互惠互利

　　即使拒絕公積金貸款，開發商也不愁房子賣不出去。房地產開發和交易需要大量資金，很多銀行同意放貸的重要條件，就是讓開發商幫銀行爭取房貸客戶，也方便售樓人員達到「任務指標」，形成一種互惠互利的模式。

主要是相對於商貸來說，公積金貸款回款速度慢。如果房子賣的好，一般開發商不願意支持公積金貸款。

慢。

難道不是因為開發商不符合公積金貸款的條件，比如沒有土地使用證？