如何對商鋪的投資回報進行分析？

01-06

有沒有成型的，通過目前該地段的人流量，地理位置等，做出投資回報分析？

最簡單的，15年租金能收回購入價格就算優質商鋪。（租金X元／平方米*面積*12）／購入價格*100%=投資回報率

一般情況下回報率5%以上新鋪（產權年限在8年以下，公攤面積不超過15%，周邊商業口岸成型或準備明確有在建新項目（或有市政交通規劃的），都屬於優質商鋪。

大部分商鋪（泛指新鋪及二手商鋪）投資回報率都在2%-5%。

其中，開間也就是鋪面的寬度尤為重要，大開間商鋪不論售價還是租金都高於小開間商鋪，一排商鋪中端頭中間與末尾的商鋪通常更具投資價值。有煙道的商鋪價值更高、二手鋪面靠近公共服務機構（如學校，銀行、醫院、公交地鐵站以及停車場是首選。）

要說分析回報率其實有很多影響因素，商鋪所處商圈的租金水平、商鋪所在商業體的定位、客流量、提袋率、經營的業態等等。

但其實我想說，不要管什麼投資回報率，現在投資商鋪要謹慎，有其他的投資渠道就不要來玩商鋪。現在商鋪的回報率能達到5%的回報率都算不錯了，賣商鋪的時候，他們承諾的回報率一般都是8%左右，但是能達到這種回報率的幾乎沒有。很多人投資商鋪想的是一鋪旺三代，可是有的時候可能連2% 的回報率都拿不到。

推薦一個簡易的計算器，直接輸入相關數據就可以

點擊可用商鋪投資回報計算器

如果不計入貸款利息成本，商鋪投資的回報率一般在6-8%左右。

之前看錯題了有時間再補充國際評估方法認為15年投資回收期物業值得購買中國的話我一般按8～10年作底線行業內似乎沒有統一標準希望對你有所幫助如有不妥請指正為什麼手機不能刪答案呢 o_O

現在的商鋪一般不到10年就拆了，還要考慮到未來5年政策變化和市場變化。講兩個案例：

1、買了個鋪子臨街，2年後對面的村落拆遷了，客流瞬間下降2/3。退租很嚇人，瞬間又臟又亂，變空城！

2、我剛到北京時中關村的商鋪價格超高，一鋪難求。京東、亞馬遜等電商崛起後，現在e世界，海龍，鼎好，科貿樓上很多空的櫃檯，影響挺大的。

中關村商鋪預冷運營模式待轉型

電商的成本越來越高。電商已經突飛猛進地發展了很多年，現在的電商成本之高已不低於實體店：人工11%、天貓扣點5.5%、推廣成本15%、快遞12%、售後2%、財務成本2%、水電房租2%，加上稅務，如果沒有50%以上的毛利率，電商根本沒有辦法持續經營。

每當萬物沉寂，必有強大的新生命在孕育，它會引領下一輪萬物復甦。大蕭條里必然藏著大機會。在這個充滿著變數的時代，各種逆轉都會隨時發生。

比如，在PC互聯網時代，淘寶、京東革了實體店的命。但是在移動互聯網時代，它們卻又被淪為了傳統企業，而近期，關於實體店逆襲案例越來越多，比如ZARA、7-Eleven以及下面將提到的「1973二手車模式」等等，這說明實體店開始悄悄的崛起。

實體店發展的最好時期來臨

根據萬達集團2016年主要工作安排，2016年萬達將基本實現企業轉型，成為世界首家大型房地產企業成功轉型為服務業企業的樣板。而這個轉型是否成功，只能敬請等待萬達集團2016的簡報了。

萬達一年就開業了26個場子，而今年要暴增至55家，更是深入三四線城市。譬如上海，2015年開業近30個商場，而今年預計開業的量達到了88家。這是商業地產全面爆發增長的時代。

政府愛扎堆運作商圈，如今商場越來越多，商家的選擇餘地就多，當然租金成本更有運作空間。

外賣模式讓實體店大大增收

移動互聯外賣模式正幫商家史無前例地增收，原本的店鋪輻射範圍大大擴大，業務量大增，甚至單店幾倍增長。無論是路邊小店，還是商場大牌，都站在同一起跑線，點擊量就是口碑值。

如今甚至有的商家70%的利潤來自移動外賣訂單，譬如黃太吉。如今騎電車的外賣哥都滿布各大城市，做的好的能有上萬元月收入，可想而知，商家的利潤增長。

說簡單點就是:

看看你商鋪前後左右及附近的租金水平。

然後：年租金除以商鋪總價，就等於回報率，大部分商鋪回報率在7%、也就是15年回本是正常的，少數的能達到8%，也就是12年回本，10年回本的也有，很少。

方法一，主要適用於沒有貸款的一次性投資。計算公式為：(稅後月租金-每月物業管理費)×12=年租金收入，而年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。

　　方法二，主要適用於貸款投資的收益計算。計算公式為：(稅後月租金-按揭月供款-每月物業費)×12=年租金收入;(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

其實這和商圈的物業，位置，入住商家的水平，人流量也有很大關係。

更準確一些，租金收入還需要減去稅費，水電費等相關成本，另外店鋪的折舊率也應該算入。

用凈現值。用投入資本和每期租金扣掉付現成本以及最後賣掉這個鋪位的收入，計算一個投資回報率。對比你希望的回報率，達到你的期望就可以投資。

上面的數你都可以根據周邊同類型的資產來類比獲得。每期的現金流可以根據你覺得的不肯定的係數來折扣。

首先要看題主是想當業主還是找樣版做功課。前者的話，我可以很認真的說，數據都是做出來的，想回報多高就有多高。後者的話，下面的回答就是答案。