誰有炒房攻略！想學著炒房？
炒房？總有一款姿勢適合你！
天地不仁，以萬物為芻狗。炒房者不仁，以銀子為追求。慈不帶兵，義不養財。本文通篇不談道德，只談盈虧。想賺錢者，耐心研究；獵奇者，靜靜圍觀；道德衛士，請在外面把門關上。本文涉及的多種方法，我未曾親自嘗試，也不足以作為各位的投資建議。
這個世界裡，願意分享這種黑知識的人太少了，或身為外行難以一窺其中究竟，或出於保全自己不法之秘的私心，或愛惜自己道德羽毛不願與此沾邊。我僅僅是樂於將作為專業從業者的所見所聞分享大眾，也是希望一切能暴露在陽光下。
在此我再次宣傳下正能量——炒房誤國，實業興邦！
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【炒房總綱】
炒房的目的：盈利
（難道為了愛國？？）
炒房年限：幾天到若干年
炒房人群：一般投機者、地產從業者、政府官員
盈利的方法：利潤=購入與售出的利差=賣出價-買入價
核心點：拉低買入價、拉抬賣出價
涉及知識：權力尋租、信息不對稱、槓桿效應、忽悠
【基礎炒房模型】
A以100萬總價買了套89平的房子，作為首套房首付20%，利率基準利率95折（2016年8月1日基準年化利率4.9%），貸款30年，月供4245元。一年後，房子交房時，同類房屋售價130萬（非房東凈得價）。若此時出售，利潤計算公式如下：
利潤=市場價130萬-首付20萬-4245元*月數-辦證費用-交易過戶費用
【炒房1.0——小老百姓的炒房經】
1.
選擇風口裡最會飛的豬——選一個入口凈流入的好城市和地區，一線城市限購的太厲害，二線城市在飛，選定一個GDP增速較快，且地方性融資債務比較大的城市，這種城市有土地財政的毒癮，在控房價的問題上，往往是口號響翻天，動作一點點。而對於炒作地王這種提升城市存量土地價值的大事，他們也是樂此不疲的操辦！選擇一個好日子買房，年中年末上市公司沖數據逼回款，往往是個不錯的選擇。假如有地產公司的內部信息，在樓盤大漲價前最後一次開盤買入，瞬間就可以躺賺錢了。樓盤的選擇，也是大學問，自己找幾個業內同行多問問，一般而言地王樓盤潛力透支過度，選擇地王邊樓盤倚靠大樹好乘涼。
2.
低首付，高槓桿——炒房盡量少付首付，如自己名下已經有一套房子，建議通過離婚的方式將房產劃給妻子（無收費用），自己以首套房購買。
3.
利率能多低就多低——能用公積金的千萬別商貸，畢竟一個是3.5%，另一個即便是九折也有4.41%。除非你一次性炒兩套房，這種情況建議你首套商貸，二套公積金，實現融資成本最低。此外，銀行里有親戚、朋友、二大爺的一定要長心眼多問問，這樣說不定人家賣個臉，從95折變成9折的！
4.
貸款年限能多長就多長——月供的組成是當月的還款額加上當月資金利息。以基礎模型首月月供為例，月供4245元=利息3106+還本1139。月度利息=（借貸總金額-月還本金額*已還款月數）*貸款年利率/12個月。從公式可知，每月償還的利息，是與貸款年限關係不大，而是與已經還款金額關係大。因為月供對於炒房客會造成月度現金流支出的負擔，因此通過長年限的分攤，可以讓資金壓力降低。
5.
房產證儘早辦——國家為了打擊炒房，設置辦不動產證2年房屋交易過戶需要額外繳納5.5%的營業稅。為了儘快度過這難熬的兩年，在交房後建議立刻辦證。
6.
選便宜的中介或甩掉他——搜房是目前中介里傭金最低的1.5%,像評估費、貸款擔保費也很低才3000元左右。相較於鏈家等以線下為核心的中介，便宜總價的1%-2%。如果還想節省中介費用，就要想法子在接洽到意向客戶後，想辦法給對方自己的聯繫方式，作為買方也會懂後續怎麼搞。（例如在見面握手的時候，夾一張有自己電話的小紙團）取得聯繫後，再選擇另一家中介門店，花個千把塊錢讓人幫忙辦個手續。
7.
別輕信中介的報價——中介很會把握賣家想多賣點價格的心態，於是一般會把他認為可以賣的價格最高值告訴你，讓你信任他的銷售能力同時授權他賣你的房源。但是這是個套路，過高的賣價只會造成你的房源賣不掉。之後，銷售再找各種借口讓你降價，由於前期房源一直在他手裡，累計大量客戶，通過這樣一降價，可以瞬間成交。破解的方法就是「別在一家中介弔死！」多問幾家中介，絕不只在一家中介掛售房源，不要輕信銷售員的任何花言巧語，永遠相信銷售就是頭狼，別管她的面相是哈士奇還是Hello kitty！
8.
談價就是心理戰——先看大勢，所在的城市和地區目前是否有房可賣，根據供需關係，決定自己的談價策略。大順風大牛市，你想多強勢都行，談完了忽然臨時想加價個5-10萬也未嘗不可，畢竟房子只有一套，不把它的價值榨乾虧的是自己。一般市場，在報價給中介的時候，留個1、2萬的空間，方便最後絕殺。劣勢的市場，說明就不是個賣房的好日子，再攥一攥吧！再給客戶看時候，一定要揚長避短，房子太破就花點本錢修一修，太亂就請個中點工整一頓，樓梯間臟就掃一下，小投資，大收益。如果有致命問題，例如漏雨、西晒、無日照，就分別在晴天、夜晚，雨天和人預約看房，總有粗線條的人，粗略地看個1、2次就買的，那種細緻的發現問題的人本來就不是你要找的人，丟了不可惜，咱找的就是眼神不好的！
以上就基本涵蓋了一般老百姓炒房的所有細節，這些也可以用於長期地產投資。
【炒房2.0——厚黑者贏天下】
如果說1.0篇只是耍些小心眼，謀取點小便宜占的常規玩法的話，2.0篇就是陰謀詭計，以小搏大的非一般玩法。我分5類人群分別闡述：
銷售員的手段
樓盤第一線的工作人員，連接客戶和公司間的難以跨越的人，掌握客戶信息最多最能把控客戶的人。
1.
賣價格
中國的落後在房地產表現就是，房地局要求開發商擺在售樓部里的房價公示，既不是最後成交單價，也無法從中看出什麼門道。買家想買房子，只能通過置業顧問的嘴了解（裡面包羅萬象，除了真話）！原本公司正常賣價設置85折，非告訴買家88折，如果另外想獲得這3%的折扣，他還得想辦法跟領導爭取和攻關一下，買家怎麼也得個萬把塊感激一下吧，行話就是賣折扣。
2.
尋奇貨
客戶看到的房源表是包裝過的，其實銷售們看見的也是。很多好房子，別人要退的房子，領導預留的房子，是屬於高度機密，螻蟻般的銷售無法得知。但是如果銷售動點心思，給銷控妹妹帶個早點，多和領導泡泡嗨吧，拉拉關係說不定就混到一兩套別人早已經認為絕版的戶型。這時候，加個幾萬十幾萬賣給買家，買家還乖乖拿現金來買，更關鍵的是這一大摞現金，既沒有入合同也沒有開票！
3.
內部員工購房
每一次開盤，銷售人員的三姑六婆就蹦了出來要買房，公司怎麼說也得看著給點面子，開後門讓這幫親友先選吧！殊不知，這個三姑是前兩天花兩萬買的，那個表哥是送四萬得的，在而今托關係送錢才能保證搖號能靠前買到好房子的時代，內部人的優先購房福利，稍加變通就是明晃晃的銀子。
4.
內部更名
買房過程中，在認購之後簽購房及貸款合同前的時間，在開發商的內部系統中，是有企業系統內部更名的埠的，以應對父母下的定金最後以孩子名義買的情況。正因為留了這個埠，和領導談好分成後，一般客戶通過偽造親屬關係證明，就順利完成房源過戶，不用繳納半分政府交易稅費，而銷售作為中間操作人又賺了一筆。
營銷負責人的詭道
樓盤的營銷方面負責人，掌管著樓盤全部的房源和房屋價格，擁有最全面的信息和最暢通無阻的權力。
1.
走勢我控制
如果你知道明天股票的漲跌，無疑就開啟了投資的地圖全亮模式。營銷負責人在通盤的物業發展建議里，就已經掌握全盤未來的價格走勢，即便後期因為外部原因有了調整，但是也能把握個7、8分。樓盤10%盈利的均價在10000元/㎡，市場完全能接受這個價格。但是營銷條線堅持首開起價非要定在8800元/平，說是為了造成片區影響，方便後期製造增長趨勢，實際就是為了壓低自己進貨價格。
2.
價格聽誰的
如果銷售賣折扣是一個人在戰鬥，那麼營銷負責人賣折扣就是在指揮一群人在戰鬥。除了銷售手中的價格折扣外，營銷負責人手中握有對於大客戶、政府關係戶的特殊折扣，這種專項折扣也是可以在市場里套現的，無非是讓客戶做張工作證明而已。
3.
銷控的秘密
如果一個營銷經理很努力，那他成天就泡在銷售辦公室；如果一個營銷經理很想賺歪錢，那他就成天泡在銷控辦公室。年輕的時候，我就很納悶就那幾套房子就那基本賬目有什麼好成天整理的。誰知是當年「too young too na?ve！」一個項目的銷控必須是營銷經理的嫡系，雖然他們不經手錢，但是他們卻有著項目的信息核心——價格和房源。營銷經理通過銷控釋放給銷售部分的房源信息和較高的價格信息，他通過銷控人為製造房源稀缺和價格差的套利空間，方便自己銷控的好房源能賣個好價錢。
4.
特價房搖獎必中光環
地產項目為了宣傳項目，常常拿出一套半價房源在網路平台上抽獎。客戶只需要花幾百塊參與眾籌就能獲得抽半價房的資格。但是老百姓總是盲目的樂觀，這種天上掉餡餅的事情，肯定是先被內部領導消化了的。項目營銷負責人和網路平台打聲招呼，一套半價房就落入他二嬸的侄姑娘名下。
5.
電商認籌非此不可嗎？
說是你交X千，享受XX網電商折扣優惠幾萬。其實就是營銷部為了轉嫁銷售推廣成本做的價格包裝，通過電商收取認籌金用於項目營銷推廣，電商更多時候就是一個走賬的空殼。營銷經理大可以大開方便之門，讓一部分客戶以關係戶的名義免交認籌金，之後這批人再感激下他就皆大歡喜了。
炒房團的迷蹤拳
通過集中大額採購的方式購買房源，隨後低買高賣！
1.
團購的魔力
傳聞某大型房企在去年年初被某自稱炒房機構負責人團購價值1億多的高端住宅，實付定金2000萬不到，其餘款項對方說年內分期付完。該房企為了沖業績大開綠燈，在全款未到位之前就和對方簽訂全額購房合同並開立全額發票.該房企滿以為今年績效有此大單兜底，已無大礙，可沒想到是一天坑！對方以合同與發票作為憑證對外宣傳自己全額購買此房企房源，現部分轉讓，買家需要加價購買。由於 去年到今年房地產一路陽線，買家買他的房子掏錢也毫不猶豫。不到半年光景，那一億多的房源被那人竟賣了快2億元。但誰都想不到的是，那人拿著2億元現金竟不是償還未付款的80%，而是一個飛的打到了太平洋對岸的米國開始海外大腕潛逃生活。該房企地區的一票高管統統捲鋪蓋走人。這批團購人就是把握上市公司業績通報壓力，實現了高槓桿低價格的採購，才順利導演了這場詐騙。
2.
團購的另一種模式——包銷
這幾年團購的形式也有些創新，例如說近幾年紅火的包銷。包銷公司預付10—20%的房款獲得獨家包銷資格，開發商系統內記錄包銷房源全在包銷公司名下。開發商通過這10-20%現金收款，全部作為首付款計入系統，作為上市集團的公司的簽約銷售成績，用以維持公司證券股價。而包銷公司則可以利用市場牛市，加價銷售該批房源，實現高槓桿和低買高賣的目的。
權力者的野蠻
據前輩統計，房地產從拿地到交房需要跑三十多個部門，跑200多道審批。而這開發跑批一路上官員，各個都有生殺予奪的權力。
1.
您有啥要求我們統統滿足！
中國有句古話叫「民不與官斗」，如今也還是如此。隨隨便便一個房地局的小處長都可以噎住房地產開發項目審批的咽喉，造成開發商每天幾十萬的財務損失，開發商是很怕公務員的。因此官員階層買房，相較於百姓實在幸福太多!
「想買附贈200平露台的特殊戶型?沒問題開盤幫您著！「
「想買便宜點？我們按照公司集團領導的內部折扣給您優惠！「
「您親戚想買我們的稀缺戶型？沒問題，我們肯定安排，就讓他搖號第一個！「
每遇此景，便恨自己生不是趙家人！
2.
我就這樣啦！咋滴？
場景一
銷售A：「B先生，我們這個房源是不能更名的！「
客戶B：」我就是想轉給他賺錢，你們更名可以省過戶費，咋滴？「
場景二
銷售A：「B先生，您2萬塊定金確定了房源，什麼時間過來交首付簽貸款呢？「
客戶B：」這房子我就準備付兩萬，咋滴？你們準備罰沒我定金還是房源？「
從業至今，曾看見過一官員直至房屋交房就僅僅向公司繳納2萬元定金。雖然開發商從不是善類，但是官員此種濫用公權力謀私的欺行霸市的惡行卻更是噁心。
二手房中介的擺局
一手房炒房的黑手段往往是基於權力，而二手房的炒房則基於信息不對稱和詐術。
1.
老爺爺，你這房子很難賣的！
二手房不同於一手房就是其成交價格不透明，而且作為賣家很多人一輩子第一次賣房，完全的信息不對稱。尤其是一些老人，可能在銷售人員一頓親熱的「大爺大媽「的溫柔攻勢下，就誤信他們說的房子難賣的話，誤認親人糊裡糊塗地把一輩子的家當賤賣了！而這些低價的房源是不會見光的，而是被這些中介給私下吞掉，轉手套利。《北京遇上西雅圖2》里吳秀波扮演的房地產中介，不正是利用對空巢老人無微不至的關懷來換取低價買房的機會嘛？而現實只會比電影更骨幹和血腥，你賣錯就賣錯了，不會有人最後把你簽立的過戶合同還你。
2.
我幫你多賣20萬，你給我5萬，可行？
前段時間鬧的很火的整治鏈家事件，雖然我不認為鏈家是上海高房價的核心原因，核心原因是在於土地財政、城市規劃錯誤、供需關係結構失衡、貨幣超發這些宏觀層面，但是作為微觀層面上，以鏈家為代表的二手房銷售人員確實在推波助瀾。他們會幫助客戶進行炒房，並要求對超額售出價格部分進行分成，所以才會出現房東隔夜加價50萬的故事。因為中介在上海那個賣方時市場里，有幫助賣家賣高價的空間和利益驅動。而他們賣高價的套路無非是：超範圍胡亂承諾（說謊）、故意營造房源爭搶氛圍（演戲）、掩蓋房源致命缺陷（美化）。
以上這幾種炒房，相較於1.0中情況，賺的要多得多。他們在購入價格上有明顯優勢，而且他們要麼是空手套白狼，通過權力尋租或者信息不對稱中介忽悠獲利，要麼他們便是極大槓桿，四兩撥千斤，通過2萬定金就能參與幾百萬房屋的買賣，再要麼就是他們利用特殊關係，省去房源過戶的中間費用。當然，如果站在正義和法律的角度看，他們多少都有些違規甚至違法。
房地產作為中國的支柱產業，彙集了全中國太多的財富。當財富、權力、貪婪相聚在一起時，便會衍生出很多灰色空間。我寫這篇文章並不希望教導別人如何去憑藉炒房牟利，而是希望能像吳思先生寫《潛規則》和《血酬定律》一樣，將我們身邊發生著但是無人提起的灰色地帶暴露在大眾視野中，希望能等到一次行業的改革。
當然也自私的希望看到我這篇炒房心經的人，能買房發財~（PS：在不違法違規的前提下）
水庫
如果炒房和炒股是一個意思的話，可以明確的告訴你短線必死，必須要長線。漳州炒房團那個你可以看下，測智商的題目。過不了還是別炒了。另外房價漲幅在放緩
剛看到的報道，轉載之。
——————————————————以下是正文——————————————————
炒房者自述：我是怎麼在9個月里把房價炒高兩三倍的
中國證券報 2017-04-05 06:02:46
記者手記
如果不是這幾天的採訪親耳所聞、親眼所見,我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業模式。
下個月,我的採訪對象魏廣華就要離開漳州了,尋找下一個獵物。在他的「團隊」進駐福建漳州的9個月里,這裡的房價高歌猛進,他帶來的2000萬現金,也只花出去了1000多萬,現在卡里一共躺了接近5000萬現金。「炒房要的是夠准夠快夠狠,無異於刀口舔血,狠賺一把就要離場,尋找下一城。」很難想像,作為樓市炒家中的新兵,魏廣華的撈金速度竟如此之快。
下面,是中國證券報(公眾號:xhszzb)記者再現的三個城市的炒樓故事。在一輪輪的房價上漲中,有的人暴富了,更多人的未來被房子裹挾,艱難前行。
1
漳州「坐莊」風雲
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漳州地處閩南金三角,東臨台灣,南接潮汕,距廈門島僅40分鐘車程。這裡月月瓜果應市,四季和風拂面,是休養生息的安逸之所。香飄萬里的水仙花,也將漳州的名氣播撒到全國各地,而最近半年來,其「如雷貫耳」的方式,卻是漲幅位列全國前列的房價。
「9個月時間,均價漲2倍,個別樓盤超過3倍。」在這閩南人極為重視的清明節,泉州人魏廣華缺卻「捨不得」回家祭拜先人,他「竊」以為自己為漳州房價的巨幅飆升「做了不可推卸的貢獻」。
來到漳州前,魏廣華是一家鞋廠老闆,因近些年「實體難做」,加之2016年初廈門房價節節攀升,他的幾個業餘炒房的兄弟都收穫頗豐,魏廣華經過縝密考察後,決定加入這支隊伍。於是,每人拿出2000萬資金,湊了接近2億元,殺到廈門島的後花園——僑鄉漳州。
「聯手坐莊」這種在股市裡操縱市場的方法,也被他們嫻熟地「嫁接」到房產領域。雖然魏廣華只是個新兵,但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產市場撈金。「我以前做實體經濟,成日操心操肺勞神苦思,反而吃力不討好,但是房地產不同,只要你將局部的東西理解透徹,資金流不要出問題,你就躺在家裡賺錢了,這種四五線城市,前期政府不僅不會幹預,反而非常歡迎房價上漲。」剛開闢新領域不到一年的魏廣華,講起「秘籍」已經頭頭是道。
2016年6月,魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準備「大幹一場」時,市區房價均價每平米約為6000—8000元,短短9個月過去,新樓盤開盤價鮮有低於每平米1.5萬元的,個別湖景、江景、學區房,甚至在2.5—2.8萬元之間。
回想起這9個月的光景,魏廣華自稱「如入無人之境」。「2016年中,廈門島內的均價已經突破4萬元,與其比鄰的漳州才六千多塊錢,當時我已聽聞漳州市區有兩片舊城拆遷,以及6個自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶,平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款,此刻拉升房價,不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需,配合一點學區房和廈漳同城化的概念,是個很適合講故事的地方。」
到漳州安營紮寨後,魏廣華他們早已事先踩好點了,首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房——冠城國際,彼時該小區均價約為1萬元。這是個典型的「學區房」二手盤,小區內「流通盤」不到50套,介於60—80平米之間,只需不到1000萬的資金,便可一把吃下「流通盤」,這就相當於控制住了該盤近乎全部的流通市場。
這一「套路」屢試不爽,魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮製,陸陸續續在市區掃掉接近500套小兩居,總共花出去不到1億元。這在當時,幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進駐時,剛過去三個月,而漳州的房價已被在他們的刺激下,每平米漲了近2000塊錢。
「十個人要一口氣買下這些房子不是易事,難免樹大招風。上數量級的投資,得從老家親朋好友那裡借來身份證。但親朋好友畢竟有限,於是,他們就通過中介公司找農民工買身份證,之後再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客戶,對收入證明也不會認真核查。這樣做不僅悄無聲息,還能拿到貸款優惠。」魏廣華說起如此「簡單又暴利的賺錢方式,感覺有點上癮」。
吃下市區三分之一的流通盤,僅是魏廣華的第一步驟。接下來,他們找到在當地有一定規模和壟斷地位的房產中介機構合作,開始一天一天地刷新手中房產的掛牌價格。「只要我們手上的房源一起抬價,再散布房價即將大漲的消息,在售的房東也會跟風抬價,甚至撤單觀望,這樣市面上的流通盤就不會擴大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價,也可以直接刷新掛牌價。」魏廣華表示,聯合中介機構後,就開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑,為「廈漳同城化」、學區房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初,「廈門地鐵將修到漳州市區」的消息已傳遍漳州的大街小巷,「同城化」的概念也已經深入人心,成為市民們茶餘飯後的談資,也成為房價瘋漲的催化劑。
加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需,以及泉州、廈門等省內土豪紛紛趕赴漳州掃樓,這個偏居福建東南一隅的四線農業城市,在市區人均收入約3000塊錢的情況下,市區房價卻以近乎「一天一價」的態勢,從六七千元起步,向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發。
2017年4月初,魏廣華在漳州賓館見到中國證券報記者時,滿面春風得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中,他說這輩子從未想過有如此輕鬆的賺錢方式,他們手上近500套房已基本都轉手,當時投出去的1.2億元,凈賺約2億元,已經開始尋找下一個城市。
「這不到一年的房價漲勢,我看在眼裡,感到心酸和氣憤。在這種風氣的感染下,將來沒人願意腳踏實地做實業。炒房團掠奪的是幾代人的民脂民膏,透支的是一個青年家庭一生的財務支出。一個炒房團就能輕鬆捲走2億元,5個團就是10億元,這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來後,拱手送給他們的。」漳州當地一位官員告訴中國證券報記者。
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基金經理「結夥」赴貴陽
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接通胡英傑的電話時,他的語氣輕快嘹亮,顯得朝氣蓬勃,每一口都是春天的味道與希望。因為,他三個月來的調研總算塵埃落定,下一個目標就是貴陽。
胡英傑,炒家,2015年「股災」之前,他是一名有十年從業經驗的基金經理。自股災「敗光」之後,他的主營業務從炒股變更為炒樓。在深圳挖得「災後重建」的第一桶金之後,他開始尋覓下一個獵物。
「相對於琢磨不透的股市,樓市風險更小,利潤更高,更易於把握。」胡英傑似乎已經打通股市和樓市的任督二脈,「最核心的是運用槓桿原理,以小博大,藉助銀行貸款把投資放大。股市的槓桿太低,買多少股票,你就要投多少錢,貴陽的樣子,我現在投個30萬塊錢,可能就可以把一個100萬的房產買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了,這個時候的收益率一下就放大4倍。」
胡英傑不是一個人在戰鬥,和他一起「不務正業」的小夥伴還有五個,每個人身上都有三五千萬現金。但是,他們對銀行貸款一直情有獨鍾。即使手上有足夠的資金,也不會一次性付清。首付款比例越低,槓桿效應就越大,自有資金的回報率就越高。
「炒樓和炒股差不多,找准有題材、有概念的樓盤,聯合坐莊吃下市面上的流通盤,而且要吃小戶型,這樣成本低,收益率高。」胡英傑是2015年10月份正式「下海」的,他慶幸自己走入了「一片新天地」。
Wind統計數據顯示,從2015年6月15日開始,之後的181個交易日,A股市場共發生了17次千股跌停,佔比接近10%。也就是說,幾乎每10個交易日股民就要經歷一次「股災」。
正當股民們對著A股走勢長吁短嘆,哀其不幸怒其不爭時,樓市已連創新高。「在此做一個簡單的假設,如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子,該房產現在市值約900萬元,收益高達690萬元。如果此人在1月4日時將用於購房的首付90萬元投資於股市,到如今能保本已算萬幸。」胡英傑表示。
那麼,胡英傑這回為什麼會盯上貴陽呢?「這些年我一直在關注貴陽花果園小區,該小區被譽為中國第一神盤,是亞洲最大樓盤,佔地1830萬平方米,計劃入住人口50萬人。從今年1月初開始,胡英傑在花果園租下一套房,白天他有時到市內各個中介門面串門,有時在家做功課,對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距,並試圖尋找原因。但是,晚上9點過後,胡英傑和他的夥伴們都要雷打不動地做一件事:一棟棟樓排查入住率。他們所採取的方式也簡單,在樓底下挨家挨戶數電燈,並認真做好筆記。
經過三個月的調研,胡英傑基本摸透了,花果園的入住率已經達到80%。這個「神盤」的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標。「你知道嗎,貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。」胡英傑說,按照他過去兩年在深圳積累的經驗,兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最凶。而從縱向時間上來看,貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤,從橫向與其他省會城市的房價對比來看,貴陽與他們還差一截。
「4月中下旬住建部要公布全國70個主要城市的一季度房價走勢,貴陽肯定又墊底,這塊窪地一定會吸引遊資進來。貴陽市內交通比較擁堵,也是國內比較有名的賭城,地鐵房概念肯定能火。下一步,我們的計劃是在地鐵交匯處,選擇流通盤較小的小區,一把吃掉所有的小戶型,這樣成本低,容易轉手,也容易抬起價格。」胡英傑說。
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G縣的賣地「生意」
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G縣地處「襟三江而帶五湖,控蠻荊而引甌越」的江西東部,縣城面積不過10平方公里,人均月收入2000塊錢上下,屬於靠山吃山的內陸小縣城。當地青壯年多在閩粵兩地務工,只有春節時,各地車牌會「雲集」縣城,之後又冷冷清清。
2011年,江蘇「土豪」徐波來到此地經營設廠,縣城一條街道可以從頭望到尾,晚上9點過後就一片漆黑。這一年,縣財政收入5億元。徐波屬於當地招商引資「圈」過來的大款,到此後不久,G縣領導與其漸漸熟絡起來。2011年下半年的一天,縣領導找到徐波,跟他商議「干出一番事業」。
「縣領導跟我說,我們這裡的住宅用地每畝大約70萬元,你回江蘇幫忙找幾位開發商過來,下一宗土地招拍掛的時候,必須幫我舉牌到250萬元以上,超出150萬元的部分,縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發後,縣裡會配合你們把房價炒上去。」一世經商的徐波當機立斷,這是一個「雙贏」的項目,他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。
徐波回憶說,「那塊地拍賣那天,起拍價是70萬元,從早上8點開始,我們6個人坐在最後排。江西本地開發商每次兩千、三千地加價,一路拍到10點鐘,我們都快睡著了,才剛剛報到95萬元。眼看著離目標價還很遠,我們第一次舉牌,報出150萬的價碼,當時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時後,價格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點了,我們加快進度,第二次舉牌報價230萬元,就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。」
這塊地後來被規劃成G縣第一個人車分離地高端住宅項目,2014年開盤價是5500塊錢,在當地是「登峰造極」的高價。徐波解釋了其中的奧秘:開盤之前,就有浙江遊資團隊找上門來,答應可以一次性買下三分之一房產,前提是給予內部優惠,每平米降到4200塊錢,但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。
「這是個雙贏的交易,開發一個項目所需的資金極其龐大,近些年樓市調控日趨升溫,房地產項目融資愈發困難,嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資,全靠開發商自己解決資金難題,所以財務成本相當沉重,項目開發完成後,如果銷售過慢導致資金回籠不了,資金鏈斷裂,就會形成財務危機,更嚴重就是破產。」徐波告訴中國證券報記者,這時候有遊資炒房團找上門,就當是薄利多銷,解決燃眉之急,先把各種借貸還上,剩下的就可以和當地中介及遊資配合,捂盤惜售,統一提價,一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當地知名小學的工作,設個分校,那就是暴利的「學區房」項目。
在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價後,G縣又如法炮製出了兩個「地王」。這三塊地拍出去後,G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元,其中土地出讓金大概佔到4億元。
「2016年我們的財政收入是13億元,其中預算內收入約6億元,其餘的大部分是土地出讓金。」G縣財政局負責人4月1日告訴中國證券報記者,由於實體經濟不景氣,當地的工業園基本處於停業狀態,鮮有企業開機生產,財政收支壓力很大,土地出讓也是不得已。
土地財政不僅解了G縣的財政壓力,也帶富了縣城周圍的居民,依靠土地征遷補償款,他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城,現在夜幕降臨後一派燈紅酒綠的景象,KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿,當地多位企業老闆告訴中國證券報記者,「如今新開的酒店,房間基本都配了一台麻將桌,這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多,看了實在痛心。」(應採訪對象要求,魏廣華、胡英傑、徐波系化名)
地呢，是用來種東西的。不是賣來賣去的。
炒房秘籍～
炒房如果有秘籍，一定有三部。分別是上策，中策和下策。上策可以讓人飛黃騰達，中策可以讓人發家，下策只能讓人小有盈餘。可是你給大家講上策，大家當成天書聽，不理解不明白還罵你是瘋子。你給他講中策，他還是不能理解不能明白但是擔心開始覺得有些道理了，只是風險太大還是覺得你在吹牛。好吧，給他們講下策，這下他們聽懂了明白了，可是這種去做的人十中無一，大部分會罵你。
世界上庸人還是絕大部分的，何況真正的多數人其實對發財這事情不是真正感興趣。
好了，直接寫下策。
先說總綱1.買就賺2.放在手上也賺3.賣還賺內容
1.如何買就賺錢。便宜的房子，8折甚至7折入手。引用一下人家的7d理論:7D理論1. Deceased estate：離世之人，因為房子已經對他們沒有意義了；2. De-Bank(Mortgagee Sale) ：經歷變故之人，房貸等壓力讓房子不再是他們資產，而是他們的負擔；3. Deadline：最近必須要賣房子的人；4. Divorces：離婚的人，由於夫妻二人涉及財產分割，房子是必須要出手的；5. Dummies：這個就比較損了，指的是對房地產市場完全不了解的蠢貨，跟他們殺價或獅子大開口沒有任何問題；6. Developers：遇到資金問題的房地產商，這個時候可以大量「補倉」；7. Desperate：絕望之人，想要在被銀行清盤之前迅速出手賣房的人；總之，市場上總有低價房子，找到它們，買下來！哎，罵的人太多，不寫了。～～要炒房，去貴陽。個人感覺五年之內能見分曉。
1.資本充足 至少要能付個首付
2.懂得城市規劃 知道哪兒會成為新核心提前殺入 那些說隨便買的 自己買的房子漲幅不如平均漲幅就是虧的 真要專心炒房就如同牛市炒股，挑選漲幅最大的一隻然後賣出換下一隻潛力股 賺不過平均數那是運氣不是實力
3.耐心等待 除非特殊情況 等個拆遷可能需要十年，等一個車站至少也得一兩年 等熱點出來再買就晚了，而提前布局需要大量的時間守候
4.賭政策 現在的房價已經在風口浪尖啦 炒房必須考慮到未來政策打壓可能讓你一無所有甚至倒欠銀行一大筆錢
5.言盡於此 炒於不炒 就看你自己的能力和抉擇啦
有年息10%.以上的門路 不建議炒房
2017年之後還炒房, 就是找死。房子是流動性最差的資產。股票虧了，兩個跌停還能很快賣出去。房子不是你隨時都可以賣掉的。
先問一下：你有錢嗎？
炒房很簡單，關鍵是要有資金
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