普通業主如何獲得更優質的電梯維保服務？

01-09

未購房業主如何在購房前預估電梯維保的服務質量？
已購房業主如何評估自己電梯的維保質量？如何提高現有電梯的維保質量？
當電梯出現重大問題（設計缺陷、安裝重大缺陷、關鍵部件嚴重問題、長時間危險運行）時如何扭轉局面提高電梯維保質量？
請發言者站在業主角度上回答。謝謝。

禁止轉載，禁止轉載

因為水平有限，所以不嚴謹，因為不正規，所以帶有個人偏見。因為知識就是力量，所以不能不勞而獲。

禁止轉載，禁止轉載

這個問題是我問的，原因是有很多人總是抱怨而不知道該如何做。也有人由於專業水平不夠而不願相信事實。本問題想讓大家在覺得維保質量差的情況下有個心理預估以及行動方向。願不願意動就是另外一回事了，為了自己過的更好必然需要付出精力。

上班去了，預計一星期寫完。

前言

這裡寫一些普通業主的誤解，關於本回答的著重點結束，以及一些困難提醒。

1、本文所說的高質量維保並不是指的低故障率，而是指安全。在安全的前提下盡量降低維修維保費用。其它不做考慮。

2、本文旨在給普通業主一個在遇到困難時可行的方法，這個方法在實際應用中會有諸多困難。所以要知道什麼是付出回報，什麼是因果。

3、本文沒考慮其他業主不配合這種情況，所以對於業主本身以及大多數業主不配合這種情況本文無能為力。

要點

一、對高質量維保定義以及相關說明。

二、未購房業主對未來電梯質量和維保的預估（期房和現房和二手房）

三、未購房業主獲得高質量電梯維保的相關看法。

四、已購房業主對當前維保質量的評估。

五、已購房業主對提高維保質量的相關看法。

六、當出現重大設計缺陷、安裝重大缺陷、關鍵部件存在安全隱患、電梯危險運行時的對策。

七、總結

正文

對高質量維保的定義以及相關說明

說起維保質量好的定義，估計很多人都能說很多。我們修電梯的最常聽到的一句話就是「你這電梯垃圾，天天修。XX小區電梯好，都沒有修過」。這句話可以看出，普通業主將「運轉率」看的很重，而且會將運轉率高等同於故障率低。這是可以理解的，畢竟電梯就是用來用的，不能用自然維保質量不行。

但是運轉率畢竟不能等同於故障率。我舉點例子吧，比如

我們公司維保的電梯就幾乎每次被業主看到都會被這樣說.......一來，我們公司至少還是比較聽技監局的話，該做的維保還是會把電梯停下來維保（馬虎的維保至少也是維保了的）。二來，我們公司有些個電梯它確實故障率比一些國產電梯故障率高，於電梯垃圾無關，與保證用戶人生安全有關。

再來個例子，我們公司江北區有個現場業主嫌我們運轉率低，維保費用高，把我們踢了，機緣巧合下我們又去了一次那個現場，我們發現在主板某個角落有一根非常細小的短接線，那個機房每台電梯都有。我們來了興緻，大家討論這根短接線是幹什麼的，最後我們的結論是，它短接了安全迴路上的一個開關。那個開關經常導致我們把電梯停下來半天處理問題，被業主看到了業主還要抱怨。那個開關短接了有什麼後果呢，大幾率沒有後果，小几率導致電梯停運（概率非常低），極小几率導致傷人（幾乎不可能碰到），極其小几率導致死人（幾乎不可能碰到）。短接的地方非常隱蔽，我們也是巧合才看到的，知道短接的是什麼的幾率更低，因為那是主板，必須要很強的專業知識才能知道。這樣做的結果就是提高了運轉率，賭那幾乎不會發生的死人傷人事件不會發生。

第三個例子，我有的qq好友由於維保數量太多，所以不做維保，只有壞了的情況下才會來修。這樣做的後果是什麼呢，提高了運轉率，降低電梯使用壽命，堵那幾乎不會發生的死人傷人事故（至少賭不會發生在自己維保的電梯上面）。

那麼真正高質量的電梯維保是什麼樣的呢？正如我前面說過的那樣，高質量的維保是安全。是安全！是安全！！安全第一，任何和安全有矛盾的地方全部讓道。保證用戶不死，不傷應該成為每一個從事電梯行業的行業人的目標。所以高質量的維保服務我認為有以下幾個方面。

1、堅持定時將電梯停下來維保。月度保養，季度保養，半年保養，年度保養。不管保養的多麼馬虎，只要去保養了，去看了，絕對比沒去看的好的多。那是死人和不死人的區別，除非你去賭幾乎不會發生的死人事件，我知道這樣的業主很多，我希望業主從行動上意識到，幾乎不會發生不是不會發生。

2、有將電梯停下來不給業主用的硬氣。在電梯實際使用中，有很多很多是可以讓電梯危險運行的，有些電梯維保公司拗不過業主強行將電梯給業主使用。至少我們公司還有這種硬氣。要麼給錢修，修好給你們用，要麼把我們踢掉。

上面兩點有了，後面的就是降低維修費用了。那就是要有相當專業知識的維保公司。電梯公司之間是有技術壁壘的，越是大品牌，技術壁壘越高。比如我們公司所涉及的電梯沒有相當的對該品牌的專業知識連圖紙都看不懂。就連我現在都有很多很多看不懂，非常多，看得懂的十分之一都沒有。專業維保公司節約錢的地方一個是別人認為要換的東西，我們能修。別人認為要換整套的東西，我們只換裡面的零件。當然有些地方「浪費錢」，比如我們認為壞的的東西你們認為湊合著還能用的話，不給換不給用XD。

專業維保公司另一個節約錢的地方就是。當電梯使用年限久了以後，可以通過物理調節、程序修改來使電梯保持一個優秀的運行狀態。這個作用就是可以將電梯「報廢」的時間延後，這也是很多大牌電梯在使用了很多年依然表現良好的重要原因。

專業維保公司的最後一個作用就是在大修的時候能夠保證不留後患。比如換鋼絲繩以後不會因為受力不均降低使用年限，不會因為購買低價鋼絲繩降低鋼絲繩使用年限，從而降低維修費用。

我知道，電梯的高質量服務包含了高運轉率，低故障率，高安全性，低維修費用，服務人員的高素質，高舒適性等等要點。但是，我們在中國，我們是普通人，我們要結合現實選擇一種好的方式進行妥協，不能面面俱到，畢竟半夜進行維保這種提高運轉率保證安全性的做法也只有一些地鐵站和少數土豪部門才能進行。對於目前的國情，我認為在保證安全的情況下降低維保費用已經是高質量維保了。

二、未購房業主對電梯質量和維保質量的預估。

未購房業主對於電梯質量和維保質量有個預估是非常重要的，因為這時候還沒有買房，所以能很好的選擇。

電梯目前是當之無愧最吃大修基金的東西，一旦大修基金被吃完，那麼小區業主在錢上面的矛盾必然會顯現出來，這個時候電梯長時間停運，危險運行的比比皆是。所以選擇好的樓盤十分重要。

首先是電梯房和非電梯房的選擇。

我的建議是如果你處於三四線城市謹慎選擇電梯房，如果處於五六線城市，盡量不要選擇電梯房。一個簡單的看法，如果你周圍到處都是電梯，那麼選擇電梯房當然可以，如果你周圍電梯密度低，那麼需要謹慎選擇電梯房，如果你周圍方圓幾十公里就那麼幾個獨苗，我勸你最好想清楚再選擇。

其次是對於樓盤的選擇，售價越高，將來物管費收的越高，開發商信譽越好的樓盤，出現低素質業主（不願付大修以及物管費的）概率越低，出現較差電梯品牌以及較差維保質量的概率越低。但是此變數不影響安裝質量，安裝質量取決於本省（直轄市、自治區）的平均安裝水平。並且與附加功能的多少成負相關。

下面談實戰。

對於期房

期房是最難判斷的，也是很多人買的，因為便宜。由於房子都沒修起來，所以很被動。所以可以從以下幾個方面去考慮。

第一個是開發商的選擇。比如我去看房的時候我就選擇了恆大、萬科、龍湖的樓盤去看，以上三家都沒給本人廣告費而且房子好貴買不起OTZ，對於期房，選擇大的開發商會給自己帶來很多好處，不只是電梯的。好的開發商不但能給你帶來前期的質量保證，還能在後期給你提供幫助。不會出現跑路的現象。所以購買期房的人一定要在自己經濟允許的情況下儘可能選擇大的開發商。

上面那一段說得好像是廢話，好像是人人都知道的事，好吧，那麼我們所說其他的吧。有非常大的一部分人由於種種原因不能選擇知名開發商，那麼應該怎麼辦呢。這就需要你對開發商進行評估了。最好的辦法是找開發商最近新起的樓盤去看，去了解情況，對自己以後房子的電梯進行預估。估計自己以後電梯的安裝保養情況。

如果無法做到，那麼只能估計以後買房人的素質，估計以後會不會因為不交大修費，不交物業費而導致電梯出現問題甚至停運。

如果無法做到就只能估計自己了，一般一個樓盤住的人和自己的態度都差不多。估計自己以後如何對待電梯也可以對以後的電梯有個預估。

上面三段中第一段是估計事，第二段和第三段實際上是估計人，什麼樣的人有什麼樣的事，每個人心裡其實很清楚，每個人心裡明白的都不一樣，每個人想的和表現出的也不一樣。所以自己想吧。

第二個是通過開發商所選擇的電梯品牌進行預估。

一般來說，品牌越好的電梯，以後出問題的頻率越低，以後鬧矛盾，扯皮的嚴重程度越低。因為電梯在工程總造價中佔比很低，選大牌子和小牌子對開發商影響不是很大，但是選小牌子又能給開發商省點錢下來，所以電梯品牌的選擇可以一定程度看出開發商的良心。

普通人能夠知道的品牌，哪怕普通人認為再垃圾，那幾乎都是一二線品牌，普通人所不知道的品牌，它也可能是一二線品牌。什麼意思呢？意思就是說不是以自己的認知來判斷這電梯是不是好牌子，而應當以客觀的方法來進行判斷。例子很多，比如我媽常說的垃圾大學中國林業大學，人家是一本，比她兒子畢業的學校高到天上去了。比如三菱，滿大街的三菱汽車，這個品牌不是我們公司維保的電梯，三菱也沒給我廣告費。反例，真正三四五六線品牌那就非常多了，因為技術門檻低，同質化嚴重，為了賣出去，所以只能在名字上下功夫了，就像奇瑞像英菲尼迪一樣，比如某力（不是你想的某力），比如某達（不是你想的某達），比如某斯（不是你想的某斯）等等，奇葩非常多，群眾當擦亮眼睛。至於哪些品牌是大品牌，這需要大家自己去了解，我就不打廣告了。

在進行諮詢時，一定要對電梯品牌進行確認，一定要寫入合同。可以去看看其它樓盤相同品牌的電梯的狀況，去看看去了解周圍地區同種品牌電梯的密度，一般來說密度越高，平均維保質量越好。了解電梯的品牌就是對房屋所在電梯的本身質量和以後維保質量的一個預估。

對於現房

除了以上兩點外，由於能獲得更多信息，所以能更進一步的判斷。

現房由於物管還沒進駐或者剛進駐，電梯還在免保，所以無法對物管和維保公司的服務進行評估，那麼就只能對電梯本身的質量進行評估了。

我們可以走進電梯進行實地評估。評估方式如下。

首先將內選按鈕全部按一遍，包括電話按鈕。然後看看運行舒適感怎麼樣。有沒有突然的金屬擦掛聲，有沒有軸承損壞的聲音（這個需要一定的專業知識）。叫物管帶到機房去看看，看看線是否穿管或者走線槽（以小見大）。繩頭彈簧是否幾乎一樣長（需要專業知識）。

重點

1、機房門鎖是否可靠健全。這個可以防止財物損失。

2、機房是否有空調，如果所在地冬季很冷，機房是否有空調加熱。除非業主所在地四季只有春秋。否則作為專業人員都是要求空調調整溫度的，雖然作為工業產品有極端環境適應性，但是對電梯好點電梯也會對你好點。機房是否空氣流通，是的我們不但要求開空調，我們還要求有通風的地方，不能全封閉環境進行降溫。

做到這兩點的，尤其是機房有大三匹空調的樓盤比只有換氣扇的樓盤好的概率大很多。

3、叫物管打開底樓廳門底坑是否有水，這關係到業主的人生安全，雖然是幾乎不可能出現事故，但是有水說明樓盤某個環節肯定有問題。

4、轎箱一定要有風扇，轎箱一定要有風扇，轎箱一定要有風扇！如果物管說只有空調沒有風扇，一定要叫他只要電梯在用空調一定要開！必須要物管做到這點，只要電梯在動，必須風扇空調有一樣有效，一定要確定！！這是大概率會出事故的東西！！大概率出事故！！

這段想說明的就是到現場對電梯進行實地評估，重點評估安裝質量和建築商質量。以小見大，用自己力所能及的注意力關注一些他們容易偷懶或者容易出問題的地方，如果這些地方都做好了，那麼其它地方做不好的概率應該不大。

對於已經投入使用一段時間的二手房

除了以上說的幾點以外，我著重說明對於這種已經有人住過一段時間的這種二手房的一種評估方式，那就是「問卷調查」。

方式並不限於「問卷調查」，可以找人拉家常，可以找業主專門打聽甚至可以看看網友的反應。

這裡面其實有一個很大的誤區。舉例

問：大哥，跟你打聽個事，咱們這電梯咋樣呀？

答：相當的垃圾，天天修。

答：垃圾的很，上次扒拉扒拉扒拉......

舉這個例子想說明什麼呢，是想說明這樣問問題是不對滴。沒有明確目的性的問題只能得到片面的，偏見的，非客觀的回答。

既然想要評估電梯，就必須要知道自己要評估的是什麼。要想得到客觀的回答，就不能問別人感想，心情。我們要問問題的範圍有以下幾點，至於方法，自己想，切記不可問別人感受感想。

1、物管費多少錢。這點是為了評估該樓盤的服務水平，就是俗話說的給多少錢就必須干多少事。

2、上次大修修了什麼東西，修了多少錢，修了多久。有過幾次大修了，總共修了多少錢了。大修費當初交了多少。這是為了評估大修費的存量，大修質量，維保質量。如果對自己評估結果不滿意，可以將相關數據給自己專業人士好友，請他進一步評估。

3、換過幾次物管，換過幾家維保公司。這是評估業主素質。換的越多業主素質越低概率越高。尤其某一數據大於2的時候。

4、業委會成立時間，業委會結構，業委會的事迹。這是評估業委會，既要評估業委會起的作用，也要評估業委會是否黑錢，是否不作為。還有其它多個方面。

其他的如果業主想了解也可以像上面那樣整理問題。把握問問題的要點就行了。獲得資料越多越有利於評估。

三、未購房業主獲得高質量維保的相關看法。

要點總結起來不外乎以下幾點，其實上面已經說明了的。

1、地方選擇很重要，選擇地方時應當選擇電梯密度更高的地方，更進一步說，應當選擇同種品牌電梯密度更高的地方。北京三環內的電梯房一般來說比五六線城市的電梯房維保質量要好。所以我們選擇電梯房時選擇電梯已經普及或者電梯已經在快速增加的地方，比在電梯仍然是奢侈品的地方選擇電梯房要好的多。這個地方的選擇對於普通業主來說是無法自己做主的，很多時候是無法選擇的，那麼，此條就用另一種方法來解釋。不是說在電梯密度低的地方就一定不能選擇電梯房，而是電梯密度越低，普通業主就越應當對電梯以後的維保情況有個更加謹慎的評估。

2、開發商很重要，應當選擇信譽更好的開發商，應當選擇房屋價格更高的樓盤，應當選擇物管費用更高的樓盤。這條是普通業主可以一定程度上選擇的，而且是應當知道怎麼選擇的。當知道，選擇了更好的，必然能給自己帶來更多的好處，選擇了便宜一點的，自然就應當清楚的知道這樣做需要承擔的額外費用。鵝米豆腐，一切皆為因果報應，施主不可強求......現實中，吃了虧死不承認，強行責怪他人他物的業主其實非常非常多，縱使自己心裡明白，外在表現不一的也是很多。每個人心裡的想法自己清楚，縱然說得再多，也是心裡清楚，只是不肯承認的人太多。

3、選擇大品牌電梯。我們因為種種原因不能選擇節操滿滿但收費太高的開發商，那麼至少，我們能夠在眾多小開發商中選擇一個良心好點的，靠譜概率大些的。這是普通業主能夠選擇的。你們要是這個都不愛選的話，自己種的西瓜留著淚也要自己吃完。至於什麼是大品牌，每個人心中都有桿秤，自己去調查。

4、實地查看電梯運行狀況，選擇安裝質量較好的樓盤或者單元。我說過安裝質量與很多東西無關，只與當地安裝平均水準有關。所以有時候來說，電梯安裝水平有很強的隨機性，能夠實地評估，哪怕是只看看電梯運行舒適感也是極好的。當然看得越細越好。

5、了解樓盤其它已購房人對於電梯一些與未來自身利益切實相關的問題，選擇自己滿意的回答作為自己購房時的考慮。這個重點就是評估人了。人是最複雜的，自己，別人。你不可能真的了解，你了解了也有可能會妥協。我見過很多，我甚至見過業主明知業委會黑錢，物管黑錢而默認而妥協的事情，而且不是個例，所以我才說人是最複雜的，很難有絕對的對錯，只能選擇自己能夠妥協的去妥協。

四、已購房業主對與當前維保質量的評估。

已購房業主在電梯維保質量上與他人的矛盾體的體現。

1、過於感性，比如你問他電梯維保質量怎麼樣，他多半會告訴你垃圾，比如今天我又遇到了幾個說電梯垃圾的人。他的垃圾二字究竟是什麼呢？你要是問他，他會告訴你電梯垃圾或者電梯維保垃圾，或者電梯維保公司垃圾（這話很傷人），或者物管公司垃圾，或者物管公司和維保公司垃圾，或者全部統統都是垃圾。反正就是垃圾。但是你如果指望他指出一二三，分條目，詳細合理客觀全面地指出垃圾的地方時......那還是不要想了。你得到的結果很可能就是一些模糊的誇大的似是而非的回答（我確實有一段時間，為了提高服務質量以拉家常的方式默默調查過）。比如「天天壞」「天天修」「天天關人」「到處都在響」「走著走著就咚！的一下，劈咔！一下，然後哄咚！一下......」（讓我撞會兒牆......）「我想讓他上，結果它往下」「天天下墜，吃棗藥丸」。這類的結果，這樣的回答實際上對提高服務質量一點作用沒有，有極大概率在說出這種話以後降低當時服務質量。而且投訴給物管和維保公司，維保公司也會不作為，空讓投訴的人上火。

2、經常討論，沒有結果，沒有目標，沒有行動準則，空上火。做決定的人一多，討論的人一多，也不需要業主大會這麼多人，只需要三五個，不管原計劃是為了解決什麼，不管怎麼個平淡開頭，最後大家都會義憤填膺，集體上火。所以這就需要大家各自想辦法了，如果每個人都等著別人做決定，每個人都企圖置身事外，那就不要想解決問題了罷。

3、不願相信對自己不利的事，只願意相信與自己認知一樣的事。這個說多了也是淚，想我還是萌新的那會兒，一顆紅星向太陽整天想著報效祖國，當然現在是活下去第一，報效第二......我對N多人耐心解釋過電梯的問題。最好的結果是，說到和他見解不同的轉身走人。次一點的，不愛聽的聽到了就是一頓痛罵。再差的，抓住你語言上的漏洞，要你負責，罵你垃圾，要你賠錢，要你滾出這行業。你說我這是招誰惹誰了？幾十個人以後，我的心涼透了，從此和大多數維保人員一樣不再搭理業主。就如今天在電梯里罵電梯垃圾的大爺，我只是淡淡回了一句，是的，確實垃圾，不知道他看到我穿的電梯維保工作服是什麼感想。我不會再解釋為什麼垃圾，哪裡垃圾，怎麼才能不垃圾了，因為想知道的人一定會有辦法有途徑知道，不想知道的人，不會知道。你永遠不能叫醒一個裝睡的人。

那麼普通業主如何有效評估自己的電梯維保質量呢，其實方法太多了，我腦子隨便一閃就出來一大丟丟。只要業主時刻牢記客觀全面，不被自己感性認知所支配，那麼完全可以評估的八九不離十。

我們評估的原則就是，安全，其次，維保維修費用低，其它諸如運轉率，故障率，運行舒適感，真的不是重要的，只是一些參考項目。

好吧，那麼開始吧。

1、叫物管公司出示電梯維保合同。這是大殺器。裡面可以看到很多很多有用的信息。

維保費與維保規則。全包、全包但不包含重要易損部件（比如主機，抱閘，鋼絲繩等，內容應當見合同），一定價格一下配件免費，特定幾樣物品免費（通常只有軌道油），任何東西都不免費。

以上維保規則並無好壞之分，而應當結合維保費用進行綜合評估。好的維保合同都是相似的好，壞的維保合同卻有各種不同的壞。

一般來說，好的維保合同常見兩種。

全包，但不包含重要易損件。這個是有技監局出文件說明了的。其原則就是，通過高維保費用換取高質量的服務，而由於概率發生損壞的，屬於正常不可抗力損壞的，維保公司承受不了損失的大型重要部件給予額外約定，使得業主和維保公司能夠約定一個雙方都能接受的高價格高質量維保。這種維保合同價格較高，一般業主都承受不了，不一般的業主一般也都承受不了，能夠用這種合同的高質量維保的一般都是土豪單位。

另一種形式就是一定價格以下包配件的。這樣的好處是，像油啊，小軸承，小輪子，靴襯，小鋼絲繩，以及其它很多亂七八糟的小東西，尤其是很多小但是極其重要的東西，不用業主操心了。大的東西嘛，你要不換電梯不給你用，告到技監局也沒用～這是良好的電梯維保所採用較多的合同模式。

並不是說哪種就一定好，哪種就一定不好，這是概率問題。這就需要業主去多了解，自己多判斷。甚至拿著合同去問專業人士。

一般來說400元每月以上的坑爹的較少（不要跟我談運轉率，再次申明）。400到300就需要注意了，但是也不是說一定會。300到200的，不要向我抱怨任何電梯維保問題，有任何問題我都不奇怪。200以下的，我聽到有人死了我都不奇怪。

另外，在看合同的時候一定要注意是否有回扣，比如那種給兩千要一千六回扣的，你就不要想著按照兩千的標準享受維保服務了。比如六百每月的每個月物管都要以檢查名義扣你兩三百的，你也別對自己電梯期望太高。比如我知道有每月收一百還給五十回扣的......掀桌！！WTF！！H..S.T！！我建議所有業主走樓梯。

然後就是看一下維保單位名稱，一般來說廠家和代理商問題不大，因為他們能夠對任何故障和業主的任何合理要求（甚至是程序上的甚至是不合理的）有最終的解決手段，當然啰，價格是另外一回事，廠家不止一次被說價格坑爹了（坑我們的時候我們也深有同感），我們的價格也經常遭到吐槽（尤其是維修費用，不止被物價局核過一次），必須要時刻明白這一點。如果不是的話，那麼對於其它方面的評估應當更加謹慎。

2、客觀了解一下業主所在樓盤，被困以後解救方式以及時間。

這麼做的目的是為了自身安全著想，你想想，在三伏天，電梯停電了，風扇沒有了，只有一個停電燈亮著。三個選項。

物管不久將你放出來。

等遠方的維修人員過來將你放出來。

等遠方的維修人員把皮扯完了再慢慢過來把你放出來。

你選哪個？

事實上，誰把被困人員放出來，這是個技監局裡面大爺們頭痛的問題。目前好像只是建議物管放人。所以如果樓盤的電梯是物管放人的，不論怎麼看，那都是極好的，至於哪裡好，說明物管有心，有技術，有能力，能放心。

額外，不要聽信任何關於停電平層系統的宣傳，那玩意現在技術一點都不成熟。使用費用壓根兒就不是普通業主承受的了的，最後只能成為擺設。

3、詳細記錄大修項目，費用，明細，以及其它項目。

大修項目也是需要客觀評估的，不是你認為頻率高那就是頻率高，不是你認為費用高那就是費用高，不是你認為做的渣那就是做的渣。

同一個項目，維修價格差能達到六倍甚至更高。客觀記錄維修內容，維修價格，維修以後正常運轉了多長時間。有了這些東西以後，有了數據支撐以後，相信各位已經有了自己的判斷，每個人心中都有桿秤，有了數據以後，大可以去比對，去諮詢。

空有怨言而不主動去處理去解決的人，是不會有人理會的。

4、查看其維保資料，評估其維保細心程度。

雖然這玩意兒水分大，但是只要知道方法，未嘗不能以小見大。

比如維保單，日期都沒寫其的肯定超級差。全部都是鉤的，整本書就沒一個叉的肯定也差。裝的像模像樣的，自然要好點。在上面要是還有兩句維修描寫的自然是要好點。

然後看看急修單的數量，寫的認不認真，順道問問物管評價，這些都是有助於評估的。

再看看有沒有應急救援記錄，等等相關文件。一句話，你就是裝樣子都裝不像，那麼誰相信你做事做得好？裝也得認真的裝。

5、看電梯裡面合格證過期沒？

只要裡面的合格證過期一個月，哪怕過期一個月，一定要把物管或者電梯維保公司往死里整，一定要往死里整。除非由於業主原因導致無法年檢而報停。否則往死里整。不要客氣。年檢都不年檢，我完全不相信維保質量能好。

總結，業主自己評估電梯是很累的，是很麻煩的，是會遇到諸多困難的。我們要摒棄偏見，時刻不要被自己認知所左右，要做到客觀，要知道自己要得到的數據是什麼。當遇到困難時當想辦法克服困難，想要收穫必然需要付出。

另外，還有許多方法可以用於評估自己的電梯，所以業主也可以諮詢自己的專業人士好友，找到試用與自己情況的方法。

五、已購房業主提高自己電梯維保質量的方法。

重點是提高，不是獲得。所以，不願意付出代價的人，可以不用看了。

很多人認為，想要提高電梯維保質量只要多給錢就好了，哦～好聰明，這是對滴，多給錢確實能提高維保質量，你多給了錢並沒有達到你所期望的維保質量，不是維保公司垃圾，而是你錢給的不夠多喲。不信你把維保費漲到一個月一萬試試，肯定能提高。不行就十萬一個月。

SO，不要說自己給了錢就是大爺，絕大部分業主給的維保費還遠遠沒有達到能當大爺的地步。

那麼呢......這個事咱們還需要掌握方法。

我們在想要提高自己電梯維保質量時，一定要清醒意識的意識到是什麼地方使你想要提高維保質量，你想提高哪方面的維保質量，你需要用什麼方法提高維保質量。下面舉例。

1、我認為維保費用太貴了。

這個問題是眾多業主吐槽的，那麼完全可以讓業委會叫物管換一家更便宜的維保單位嘛。物管要是不願意完全可以讓物管公司和維保公司全部滾蛋嘛。多簡單。

只是，這樣做的後果一定要有預料。首先，一定要清楚如果是非廠家或代理商進行維保，那麼他的維修技術一定不是最好的，這在對老電梯來說有一定的問題。比如有些問題處理不了，比如會加大維修費用。如果將價格壓得過低，則要注意其中的安全隱患，這點需要注意。

壓低維保費用需要注意其維保公司帶來的陷阱，比如，不肯詳細維修而採取更換整套部件帶來的大額維修費用，比如忽視安全，比如不做維保只做維修提高運轉率，還由於大修次數多，公司也賺錢，簡直公司與業主達到了雙贏，把正規公司噁心死了。比如，以低價維保費用入場，以誘導業主對老舊電梯進行改造來賺錢，這點也需要小心，因為改造電梯與被改造電梯是完全不同的概念，這種被改造的方法性質極其惡劣，但是利潤非常高，已經形成了一整套成熟的做法，把正規的維保公司噁心死了。

2、我想提高電梯運行的安全性。

想要提高電梯的安全性最好有一定的專業知識。

提高電梯的安全性是一個系統性的工程，與很多方面有關，也就是說如果業主不能信任物管和專業維保公司的話，那麼需要花費相當的精力。

首先，需要將維保公司的電梯維保費用提高到一個能夠提供安全服務且有耐心針對業主的疑問進行耐心解答的高度。這個需要講究策略，比如我們公司給出的價格全部都是安全維保的價格，但是你業主有事沒事質疑我們公司這樣那樣，我們公司多半不會回應的，為什麼呢，簡單來說，因為維保費用不是業主出的，而是物管公司出的，所以我們會回應物管公司的質疑而不會回應業主。物管公司如果質疑多了，我們也是要漲價的，畢竟物管公司也沒給那麼多質疑的費用。所以，業主就得想辦法要麼說服物管去提出自己的疑問，要麼糾集業委會加大自己的力量。看吧，如果想要切實的而不是憑空想像的去做一件事，第一步就非常困難。

然後怎麼辦呢，那就需要去檢查了。詢問維保公司是否短接了東西，詢問所有開關是否有效，包括抱閘的，底坑的，附加部件的。詢問重要部件是否狀態良好，抱閘、主機、鋼絲繩，安全鉗等。詢問安全有關的東西是否功能正常，五方通話，松閘系統，上行超速保護等等。自己能夠檢查的全部檢查。

然後是監督，監督維保時的安全、規範。監督每次維修是否真實有效。

最後，三方約談、大家進行大家都能接受的妥協。

題外：扣錢是起不了任何正面作用的。與其扣錢還不如踢了。維保公司也是這樣認為的，與其你扣我錢要我整改，還不如大家散夥，這樣整沒意思的。

不能欠任何物業費、維保費、維修費。否則一切白搭，空中樓閣只存在與幻想。

前期條件、其後檢查、長期監督、互相妥協。缺一不可，這是一個長期而全面的工程。很麻煩沒錯。所以我還是要說，如果不能，請相信專業人員，相信專業人員的能力與節操。又不相信人的，又不願意付出精力改變現狀的，空口抱怨如母雞自鳴，自己娛樂自己而已。

3、我要提高大修質量與費用的性價比。

這個東西更是許多業主嚷嚷著想要實現的。這個問題也是更加需要專業知識的。

大多數業主都是以降低單次維修費用為目標來看待此問題的。

唉......舉例.......說這玩意兒我都沒精神。

我們公司某樓盤換次鋼絲繩接近兩萬塊，有的公司幾千就能換下來，有業主這麼在我們面前抱怨過。我當時真的沒法說，不知道該怎麼回答，因為我覺得怎麼回答都會讓業主更上火，於是我選擇了沉默。幾千塊錢我們連成本都不夠。我們是有能力做出幾千塊的事，但是我們不做。所以說，如果大多數業主真的以壓低單次價格為唯一目標的話，其實是有方法的。找低價的維保公司，然後大修費用如果覺得高的話可以威脅對方，不降價我就找別的更低的維保公司做這一次大修，一般來說這樣的話，對於低價維保公司是不會放棄眼前這塊肉的，畢竟只是肉大肉小的區別。但是對於有節操的維保公司就不要想這麼做了罷，因為業主會後悔的。要麼維保公司象徵性的給你少點，也就幾十百把塊錢打發叫花子。要麼..............找了其它維保公司做了此次大修，大修部件極其相關部件所受到的一切問題維保公司概不負責，重要部件維保公司還會出免責申明要求蓋章確認，所有相關免費費用全部都會變成收費項目！所有相關項目的責任都會免責，不單是大修部件喲，還包括相關部件喲。切記，這可不是鬧著玩的。當然啰，把維保公司踢了也可以，反正這都是雙向選擇。

好了，我們來點困難而有節操的吧。

大修費用的評估可以有單次和長期兩種看法。

我們一般需要關注的是大修報價單的明細，一般來說都會附在大修簽字的單子上面，如果沒有可以找物管要來看，一般物管是很樂意給你看的，畢竟需要業主簽字。

我們看什麼呢？部件品牌及其單價。人工費用及其天數。

部件品牌不同，單價不同，品牌選擇越好，說明維保公司節操越好，如果需要評估可以百度自己了解，如果不能，可以詢問專業人員朋友。如果沒有標註品牌，則需要現場查看，要麼對樣品進行照相請專業好友評估，要麼等貨到了以後照相，請專業好友評估。如果不確定不滿意，可以和維保單位協商提高部件質量或者約定部件質量。降低就不要想了，維保公司不會同意的，你不要命維保公司還怕擔責。

對於人工，一個是看你對單位人工滿不滿意，不滿意只能換維保公司......一個是請專業好友評估坑不坑。對於工期，只能請專業好友判斷，判斷時請加上遇到意外而加班的時間甚至遇到意外而返工的時間進行綜合考慮，因為維修是必定要承擔風險的，而且大修風險不小，意外幾乎每次都有，維保公司的報價必然是出意外都還能賺到錢的。

所以，大修這個東西你滿不滿意是一回事，你同不同意簽不簽字，下次還要不要這家維保公司做大修是另外一回事，或許你不把安全當回事但是別人看的很重，或許你把安全看的很重但別人不當回事。我的兩個同事，說起自己電梯大修費用......一個字，坑，兩個字，超級坑！比我們公司還要坑。但是為什麼還要別人繼續做下去呢？因為我們是專業人士，我們對電梯有個比較客觀的看法，我們說坑只是看起來坑而已，實際上我們是認同的。雖然肉疼。所以說，業主要是不滿意，大可去改變，去提高，維保公司是歡迎的，哪怕是被踢掉（總比被業主坑強）。如果只是空口抱怨，沒有數據支撐，沒有行動改變，物業公司和維保公司是會無視的，結果只能是自己上火。

總結：業主想要提高自己電梯的維保質量，首先要對自己電梯不滿意的地方有個客觀認識，收集數據作為自己的支撐，然後聯繫各方相互妥協，使電梯維保質量向著各方都比較滿意的方向改善。

六、當電梯出現重大問題時的對策。

設計缺陷導致電梯運轉率低到無法忍受而維修費用又及其高昂時

重大安全隱患產生，但電梯還在運行，業主不願大修時

重大安全隱患導致維保公司將電梯停運，而業主以還能運行為由拒絕大修時

重大安全隱患，業主不願大修結果導致技監局出具年檢不合格時。

電梯各種故障導致運轉率低業主無法忍受時。

電梯大修費用高得讓業主忍無可忍拒絕支付導致電梯停運時。

以上是業主常見的比較嚴重的問題，由於情況和對策有交叉，所以綜合起來講。

1、電梯出現問題而停運無法再次啟動時。

此問題的產生多半和業主或者維保公司有關。我們在思考對策之前一定要先了解原因。

出了問題導致停運，停運以後長時間無法啟動，怎麼辦呢。

出現重大問題，但是零部件還沒購買到位的。這個多半就是人的原因了。如果業主不願意相信別人能夠處理好，想要自己調查的話，可以諮詢物管公司（這個在前）和維保公司，看看是哪個環節出了問題或是卡住了。然後才能針對性的解決問題。

比如大修簽字人數不夠。則需要業主自己解決。

比如在等物管公司母公司批錢下來，在等廠家審核，零件在路上。這類的，如果不願意等，那麼就只能想辦法換公司了，換之前請充分考慮後果。如果有公司人在告訴你字簽完了在等大修基金到位，那麼果斷把說這話的公司踢掉，目前的主流做法是只要大修基金通過了，那麼就先墊錢維修。

出現重大問題的，但是維保公司無力維修的。這時候通常維保公司會建議改造。業主這個時候應當明確是不是所有公司都修不了了，小心被忽悠，因為無論爛成什麼樣子，電梯都是能修好的。所以業主如果了解到電梯維保公司修不好但是別的公司修得好，建議更換維保公司。

出現重大問題，維修費用高到無法忍受了，而電梯已經停運了的。首先需要明確真的是否已經無法忍受，如果不是，能夠修，我建議還是修。如果不想修，我建議所有業主出錢換同一品牌，同種大小，同種或去掉更多附屬功能的更高版本的電梯，這樣做有許多好處，但是這樣做很貴，而且需要業主所屬樓盤的維保公司本身就是廠家或者代理商。如果經濟無法承受，那麼建議根據維保公司推薦選擇有.改.造.資.質的公司進行改造。關於改造有很多內容，最後簡單寫點看法。

2、對於下了不合格要求停運的電梯。

不得不說咱們中國人大膽，普通業主對於這問題最常見的做法是......技監局的人走了以後繼續用......你們還真的不怕死呀！！！口胡！！

技監局下了不合格，這特么必然是有出事可能的，即使再低那也是有可能的好不好。難道等著出了事以後到陰間買彩票去？

業主真要想著解決，首先應當通過大修將問題弄好，再向技監局申請複檢。是，這樣做要花很多錢，很冤枉。事情都已經發生了，你不行動起來，要麼你看著電梯沒有一絲能動起來的希望，要麼冒險自己用，正規維保公司和物管是不會陪著你們這樣玩的，所以這樣做的業主你想想他們有多坑，和你多合得來。

實再不行就只能走改造路線了。

3、對於還在危險運行的電梯。

這個其實也可以判斷的。一般來說某台電梯如果重要部件需要業主簽字進行更換時，而業主的電梯又跑的飛起時。那十有八九就是危險運行了。最多就是危險運行的程度區別。

定期大修的除外。我們公司有單位會定期大修，根據我們評估的可靠性進行定期更換，不管壞沒壞。這種除外。這種一般業主是承受不了的，有良心點的業主也就在不能忍受各種小毛病的情況下極罕見的大修一次，就這種業主也是極罕見的。一般業主都是口中喊著我是土豪，我有錢，我是大爺，你要咋地，一到實際行動就萎了，這種業主我們見得多了，所以不愛搭理。能夠出現的，都不是那些大聲嚷嚷的啊.......

對於危險運行的電梯。需要業主儘快完善相關費用。有節操的維保公司是不會給業主危險運行的機會，就怕遇到沒節操的......這種公司或許比有節操的公司還多，處於陰暗面的黑維保公司的數量你真不好估計，明面上正規的維保公司倒就那麼點，而且會越來越少。好在電梯大多數都捏在正規維保公司手裡。

解決的對策就是防範於未然，找一家好的維保公司，找一家好的物管。或者找一家好的物管，讓他找一家好的維保公司。價格高有相同高的理由，價格低則各有個的不同，得到什麼必然會失去什麼，切記。

總結起來就是，遇到自己無法忍受的重大問題時，找出癥結所在，聯繫各方各面，最好進行大修，其次換同種品牌更高版本新電梯，最後沒辦法才改造。

最後我們額外說說改造這件事吧，簡單點說。

就我主觀意願，以及如果我家有了電梯以後，我不反對改造，但我反對現在社會上主流的對於改造的定義。

社會上對於主流的改造的定義就是給舊電梯還一個新的控制系統。廉價的、廉價的、廉價的。

重慶政府出台改造補償政策時多少電梯前仆後繼去改造了啊，我真是被噁心到了，好像這些業主覺得自己佔了多大便宜似的，我真是噁心到了！政府是對的，政策是極其好，極其為民造福的，我被某些無知業主噁心到了，數量還不小。

政府出台此規定的目的是造福那些已經極其落後甚至應該被淘汰了的老舊電梯，以及早期由於沒有大修基金導致電梯出現重大問題而業主又無法掏出巨額維修費用的業主們，不是所有人！政府是為了保證安全的基礎上以盡量低的代價換來更多老百姓有電梯坐。

所以，你們那些業主不願掏幾萬塊錢去大修，繼續使用優質的電梯，而願意花幾萬塊錢改造個極其廉價的系統......自己挖的坑留著淚也要把自己埋了......而且改造是不可逆的，一旦改造就一輩子用那廉價系統去吧，我看過圖紙，線路和實物都對不上，不是一處對不上，是到處都對不上，而且又是個嫁接系統，到處都是特異性。一旦壞了，我覺得沖著改造業主請來的物管和維保公司這三方的習慣，大約是會說修不了得整套換了。這事很上過幾次重慶地方新聞，給我們公司人員茶餘飯後帶來了些許談資。

我所認可的改造是同品牌同類型的，兼容性會比較好，而設計上也有繼承。這樣做會比較好。也有業主覺得我們電梯好，就是老了，想要更新一下。我們經理興沖沖地諮詢了一下廠家............價格和新買一台差不了多少了............當真給我們和業主澆了一盆冷水，我算是知道為什麼業主不選擇原廠改造了..........

七、總結

大道無形，與諸位共勉。求道之路艱辛異常，各位道友且行且珍惜。

ps：哪個傢伙再在知乎抱怨自家電梯維保質量不行的，我就用這回答糊臉。握拳狀。

丸

乙烷

確實丸

由於不想讓太多人知道，所以未經授權，禁止轉載。

對於小區住戶來說，他們希望自己乘坐的電梯是安全的，對於物業管理人員來說他們要讓業主認為電梯是安全的，維保呢本應處於專業的角度分析電梯的問題並加以解決（面臨開銷大~利潤低）公司迫使著背離專業，工人背離職業操守，大環境下電梯任何小小的問題需要重視，基層人員需要業主~物業管理~公司三方制裁，對於基層人員的傷害是最深的，一工難求就是真實的寫照，每年都有大批新鮮血液注入，但帶來的不是新生是持續的腐朽，就在17年某知名微信公眾平台頒布了新增電梯廠家幾十家的文章，瘋狂崩潰的前奏，沒有辦法的基層，沒有辦法的群眾

管我們小區電梯維修的那個人住我那棟樓。所以我從來沒擔心過這個問題。