濟南房價2017走勢如何？
在經歷了大漲這麼多後，會平穩上升，還是跌幅較大？
首先，這一定是一篇胡說八道，那麼多磚家大俠放得各種大招在大多人看來都不過是一柳清屁~更何況我等無名小輩。故這般說來~倒是可以胡說的更加輕鬆自在~
房子這玩意兒直戳了多少人的痛點，過年期間單位團購鳳凰國際，均價7k，轉眼間半年~赫然大字12800！呵呵噠呵呵噠各種呵呵噠~就看你買不買？你不買過段時間還貴！濟南萬達城來了！東部房價還要起飛！你買我還不賣了呢！各種捂盤惜售，各種囤積房源，各種無房可賣……各種666。。。
最近聽到好多好多人在說：「快買吧！」「再不買還要漲。」「要買現在早買！」…………耳熟嗎？隨著始於今年3月的新一輪房價暴漲讓大家大跌眼鏡，大家紛紛加入買房大軍。我怎麼覺得這般的場景似曾相識……這不顯然是2015年牛市時的狀態嗎？蜂擁而上…近乎瘋狂…似乎晚一天便錯過了幾個億。可當看空房價的人都在鼓吹買房時可能就真的危險了……
好吧，要一本正經的胡說八道了。
房價的高，來源於三個方面，地價，售房還有貸款；是吧…相對應的，地方政府，開發商和銀行從中獲得利益。那麼……這三個方面究其根本，是誰在作祟？導致地價的居高不下，是地方政府的政策支持！從而使土地財政獲得利潤！所以這兒就是眾口一詞的「房價不可能跌。因為背後的利益集團是政府喲親！政府怎麼會賠錢呢么么噠」
嗯~那麼土地財政又是如何從中作用的呢？分稅制~1994年實行分稅制以來、中央政府與地方政府目標、利益開始不一致、為什麼不一致！？因為中央財政紅紅火火，省級財政勉勉強強，地方財政哭爹喊娘……地方官員怎麼辦、「我們沒錢啊…」，於是、教師打白條，公務員強制捐出一月的工資…地方政府嚴重坑爹了…、、然後呢、想辦法呢~~掙錢！！好~~！吸引外資~來本地投資建廠，是企業獲得利潤，地方就有了稅收，就能減少赤字、恩~~~好辦法~！
吸引外資，吸引外資~上哪兒找這麼多外資來吸引呢？中國人強項，偷換概念，此外資非彼外資也，「外資不再是外國企業嘍，外地的，不同的地級區縣，照樣是我的外資」。嘿嘿~大量吸引，給外資企業充分的優惠政策，「來吧來吧~」、、……。外資來了。地方政府高興了，如今的外資已成為入了鍋的狗，跑不掉了~自此，政府官員開始殘忍的對其壓榨，漲稅，取消優惠政策，外資怒了…「怒了？走啊~有本事你走~！」於是、、外資們被活剝一層皮之後，留下了大量的設備廠房，走了。
這就是「開門迎商，關門打狗」
這是剛開始實行分稅制以來，房價沒有上漲的原因：地方政府在忙著收拾外資唄~
好了，本世紀初，地方政府別無他法了，只得依賴土地的出讓，逐漸的，這幾乎佔據了地方政府大半的收入，那麼，呵呵噠的微笑你懂得……
抓根本、、分稅制~~我們又為什麼要去實行它？不知道…不知道、、
（哎呀其實我想說的不是這些！）
（從頭來剛剛那段掐了別播…）
房價的高，來源於三個方面，地價，售房還有貸款………………
可是自小就熟知的經濟學定論，「價值決定價格，供求關係影響價格」，縱然這在「中國特色社會主義」國情下有些（微笑），可是有誰想過誰決定供求關係呢？現如今所有人都認為也都承認房地產存在泡沫，但是所有人都不認為房價會下跌，現在，如果我說房地產會下跌，恐怕會被一群人噴成傻逼吧。
我們都明白房價的問題出在供給方，建設房子的所需土地是由政府統一供給，因為地方政府缺錢所以必須要保證火爆的房地產以維持GDP的拉動。但是一個巴掌拍不響，需求方是否存在問題？國人安土重遷的思想，一定要買房得以安家，目前買房70%都是外地的適婚青年，那麼既然供給方無力考衡，那就稍稍以偏概全：「我們的剛需還有多大？」
雙手跪獻「中國出生人口曲線」接大招了！
上圖可見中國共出現了兩次嬰兒潮，1962-1972年和1980到1990，而後進入平穩階段，並進入持續穩步下降。1998年人口自然增長率首次降到10‰以下，從2000年開始，年凈增人口低於1000萬。那麼問題來了……
第一次嬰兒潮目前的年齡是44—54而第二次是26—36，60後的大叔們若是買房多是以房換房的改善性住房，而作為在坑中健壯成長的80後已成為購房中堅，身為80後，成為房奴是主動性選擇，縱然根基並不深厚，但卻對於買房更積極更有熱情。國家本著「一代人照死里坑的思想」，你懂得……
所以在我看來，目前的房價充分擁有著上漲的預期，且目前的戶口城市化率還很低，僅35%，按照發達國家的城市化率70%來算未來還有三到四億的人口轉移因此住房需求不可謂不大，因此需求還在大量的存在，不管國家政府的幻想與願景能否通過通脹和人民幣收入增長慢慢讓房產泡沫減少，只要這種預期這種所謂的剛需存在，就註定會成為民眾心中的第一保值品，就依然會被市場推高！
那麼問題又來了……
當80後需求得到了釋放，當90後屹立起來了呢？
當每年適齡人口從27千萬下降到20千萬甚至15千萬的時候，曾經那樣充分蓬勃的上漲預期還依舊存在嗎？當父輩的幾套房產甚至於加上祖輩的最終只會全歸屬於這群人他們還會對房子有一丁點兒興趣嗎？當買方市場來臨同目前的實體一般供給者是否會回天乏術呢？市場經濟，畢竟有自己的規律，既便不規範的市場經濟，消費能力決定一種產品，甚至一個行業的前途命運，當需求人群數量聚減，當高收入人群不再有興趣且低收入人群已經絕望，當資本嗅到風險的正在出貨……當……
「話說天下大勢，分久必合，合久必分」房價如同潮起潮落，日升日落，生老病死……自然法則而已。我們也許能用人為手段延長過程，但是最終無法改變結果。當滿耳充斥著同樣的言論，能否落到實處去具體看一下人口體量，80後人口的總數是2.28億，90後是1.74億，00後是1.47億，減少的上億人口並非單單是數量，而是某種信心，是對行業的需求，是對未來的整體期望。
中國靠什麼拉動經濟？難道我們真的能逃過中等收入陷阱嗎？怎麼感覺正在加速往那兒跑…未來是當中國的經濟可以依靠其他產業時（比如互聯網化工類）；而90後已成為社會中堅會房屋不再敏感時；當天時地利人和之時……就會開始整頓房地產，而從人口結構預測，未來房價相對收入水平來說只能是越來越低。
而這是一個什麼時間？不會太久……願能從繁榮中發現隱患，從亂流中看到方向，是夢終歸醒，醒來方恨遲。
事實證明 我從九月買下來 到現在 房子已經漲了百分之60 還是長清區.今年濟南要落地140多個過億的項目 山東省的規劃已經出爐 基本上濟南周邊城市都列入了濟南城市群 2020年的時候城鐵基本建成後 房價還要高 作為這麼大的經濟體的首府 想發展還不容易嗎
談談我對2017年濟南房價的看法
從2010年開始就關注濟南的樓盤，當時是只看不買。12年開始入手名士豪庭（120平）、佛山苑（60平），這兩套房子當時都在1萬以上，均是二手房，名仕的房子還交了很高的稅。從12年一直到15年，濟南的房價是相當平穩的，每年大概有4%到5%的漲幅，感覺不明顯。個別樓盤，像銀座花園等靠著輔仁學區暴漲了一把，雖然現在來看當時的價位已經透支了好多年以後的漲幅。
房價能談上暴漲的年份應該就是07年、11年、16年，這三個年份中部、東部都是翻翻的。暴漲之後基本上是一地雞毛了，價格已經炒上去了，賣主惜售，但前期透支的買主已經無力支付當前的價格。房子能暴漲的基礎是新入城市的人有雄厚的資本或者較高的收入，目前來看具備這兩個前提條件的濟南新居民還是比較少的。湧入濟南的人大部分是魯西部地區的（魯東地區優秀人才被青島引流），魯西地區企業大部分還陷在08年4萬億刺激政策的泥潭中，談不上大的發展。個人的資產大部分都投入新區建設的房地產中（當然還有很多被高利貸席捲一空的），目前這部分房地產也是一潭死水。因此新入濟南的少有資本雄厚的人群。 而個人收入呢，較高的集中在東部的高新企業中，這個也是促成東部房價暴漲的原因吧。但不看好17年收入會有很大的提升，企業的盈利擺在那了。
對於2017年，我的預判是局部過熱區域有所下調，整體是平穩的。如果有住房需求在自己能力範圍內一定要入手，投資的話可以等到18年底。個人認為17年底股市會有一波機會，而濟南房產很難在17年再次發力（可以關注我的知乎，後續會做詳細解讀）。今年需要買房我比較看好大明湖片區、八里窪路片區，這兩塊位置很好，但在16年漲幅很小，剛需可以考慮，生活很方便。東部的話CBD以南的高檔住宅可以考慮，這塊是將來濟南的富人區，降價的可能性很小。
跌的概率非常小，沒怎麼么見過降價的，14年底15年初濟南有的樓盤降價了，然後被高價賣房的人把售樓處砸了，再者政府也不允許降價啊，現在濟南的限購政策是不讓買了，當然你也別想賣了。
如果是剛需，買吧，濟南房價還得漲，實在找不到濟南房價下降的理由。如果是投資的話，小心謝邀。認真回答知乎第一次謝邀。2016年1-3季度，全國一線城市房價持續攀升，帶動了土地市場持續活人，並逐漸蔓延至大部分二三線城市，如表現搶眼的南京、廈門、合肥等。對這一波瘋長的分析已經長篇累牘了，我比較認同的觀點是，一方面是國家銀根持續性寬鬆，資金價格較低，作為房地產開發商的融資成本較低，另一方面整個政策基準面較為寬鬆，前一波調控政策鬆動，政府鼓勵去庫存，但是就土地市場來講，政策趨緊，很多城市政府出地數量少，規模小，麵粉價格上漲。最後，分析前三季度一二線城市房屋在售面積庫存情況，不難發現持續出貨導致存貨緊張。總上來講，房地產開發是一個周期性很強的行業，前一段時間調控導致開發商手裡存貨緊張，供求關係不平衡，必然導致這一波價格的上漲，至於某些城市出現的瘋長，有一定炒作的苗頭，還需具體城市具體分析。回到濟南，濟南作為二線城市中的價格窪地，之前房價一直比較平穩，受這一波全國範圍尤其是東部地區房價飛漲的影響，1-3季度房價也不斷跟漲，同時土地價格飛漲，誕生了多個地王。究其原因，一方面是濟南市政府在出地政策上縮緊，從去年開始全市僅出讓了62宗土地，這其中還有24宗工業用地，土地供應不足，而且今後基本上沒有大規模土地出讓，地塊出讓以分片，分塊出讓為主。另外一方面，6月份出台的政策取消了一二級聯動，唯一熟化人制度取消，開發商可以不受限制的拍地，底價迅速填補了原有的價格窪地。當然，加上開發商炒熱東部片區，政府樂見其成，投機客隨風跟進，東部唐冶片區帶了一大波節奏。對於未來，四季度濟南將繼續維持房價高漲的態勢，但是10月份調控政策出台後，上漲幅度將慢慢減少，投機客熱度將有所降溫，將逐漸進入高位平穩期，期待房價下跌的可以洗洗了。在房產稅出台前，濟南市政府大拆大建的錢怎麼來，城投公司難為無米之炊，還是會依賴土地財政，麵粉價格高企，怎麼能指望麵包的價格下降。
哈哈哈，這麼多人說漲啊？濟南真厲害啊，這麼少的財政收入，要乾地鐵，要拆遷山大，要建設cbd，又是萬達又是京東還有阿里？投資這麼多啊！有錢啊！錢從哪裡來啊！賣地啊。而且濟南政府說了，2017 ，4某日之後拿到房產證必須滿2年才可以交易。不知道有沒有放了大槓桿被套的。去年2016時，濟南政府為了鼓勵大家炒房，放開了網簽，就是說你買了期房立馬可以交易，而且是五倍槓桿哦！看不懂這句話還是別買了，智商稅很貴的。
等到9.30日不允許網簽。不知道有沒有想撈一筆的同學被套住？你們不炒股吧？2008年記得全國人民各種分析師都在說奧運之年不允許房價跌，不允許股市跌。要不是經濟危機，房價真的跌了。可是股市確實開始了若干年的熊市。沒經歷過廣州深圳房價腰斬的濟南，我能理解大家不怕跌的心情。
說個近一點的吧。2015年那個6月還記得嗎？當時券商槓桿1倍，但是你可以加5倍槓桿。現在房價就是3倍或者5倍槓桿。跌20%就把首付跌沒有啦，你說那個時候你還要不要房子啦？當然我在胡說八道，你有100種理由漲漲漲。大家各取所需，不狡辯不討論不解釋了濟南也算是准二線，這種城市的城市建設在那裡擺著一定有大量人口凈流入，核心區房子就那麼多。至於跌漲，不用想了，唱衰十幾年了什麼時候真正跌過，某套房子在出租租金一直在漲，我記得某一年房價跌了十萬然後一堆人拋售，剛過年就漲了十五萬漲回去了。濟南工資水平，都說不高，是真的不高嗎？軟體園的IT企業就算最差的只要干兩年也有五六千了稍微好點就是六千多，超一萬的也非常多。
作為一個濟南人都不想留在濟南，更何況外地人呢。夏天像蒸爐，沒有春秋天，空氣質量差，霧霾嚴重，交通太堵，房價太高，唉
估計會先降一點點甚至不降，真等到地鐵通了，後果不堪設想！
濟南工資水平不高，但是近幾年，濟南的房價一直在一萬左右，今年漲到了1.4～1.7萬了，有點脫離工資水平了，可能像14,15年，可能小浮下調，波動不大。
謝謝。。
建材與地產從業者，房價，怎麼說呢？肯定不會下降，幾個部委下的新文件看了嗎？新的運輸成本已經出來了，沙石，水泥，鋼筋全部上調了很多。房價根本不會降！如果鋼需馬上就買！不是就別買！題外話：現在汽車比上個月都貴了1500左右！運費鬧的。濟南屬於核心城市 潛力非常大 關鍵是房價一直灰常低（相對而言） 所以16年開始大漲 N年內（至少3-5年吧，往長了說十年左右）會一直漲 漲到很離譜之後為止
先說二手房，既然調控了，成交量下來了，買的人少了，著急賣的肯定就要降價賣，所以二手房市場有小幅度回調或者說出現一些筍盤是大概率事件。一手房市場17年我認為沒有降價的空間，畢竟目前濟南商品房庫存量很低，去化周期非常短，加上核心區基本沒有什麼房子了，降價的可能性太低。16年出讓的土地，基本18年年初才出推出房源，1031土拍基本把南城高新區房價抬到2時代，放開調控前基本就是高位穩定住了。
我個人覺得濟南的房價經歷了上年的大漲，漲價有政府的推動，目的還是錢，地鐵為什麼先開東部那條，主要目的是推高低價籌錢。年底出台限購政策後均價稍微穩定一些 其實限購之前東部的個別樓盤已經降價，這幾個月感覺是漲的慢的開始上漲，譬如上年漲幅相對較少學區房。有人說濟南是二線城市價格低洼地，我個人認為這是濟南自身原因形成的，一是私營企業不活躍，大型國有企業黨政機關通過集資建房，福利分房等途徑解決了相當一部分需求，且取得成本較低；二是外地人員購房少，原因大約是濟南的居住環境不算理想；三是當地收入相對較低，個人估計年實際收入十二萬以上的人口不超過30%，個人瞎猜，這導致相當一部分年輕人拿不出首付款。中長期看濟南的房價還會上漲，一是政府不願意跌；二是房產是為數不多的投資途徑，當地創業熱情一般；三是貨幣超發及通貨膨脹所致。長遠看房價支撐不住，一是高槓桿的風險；二是收入較低，沒有經濟基礎。僅個人的一點想法，說的有點亂，請見諒。
大跌 是萬萬不行的，不過濟南都說吸引大批人才？吸引誰呢？濟南的企業 我就能想起一個浪潮哎～ 高價平穩期唄
17年應該會有小幅回落吧，但是不會回落太多，10%基本就差不多了。等地鐵起來了還要再來一波，到時候西邊房價估計就起來了。
熱烈祝賀濟南榮登【世界房價漲幅（2016年6月至2017年6月）排行榜第11位】
濟南的房價是金融炒起來的和貨幣化拆遷安置出來的。這兩種因素，能迅速把房價拉高但是不能持久，任何資金都是需要成本的，進入房地產的錢綜合考慮不僅是房貸也要考慮物業，水電氣暖，和房屋折舊等因素至少要有6%到7%的資金成本，而貨幣化安置也只能在一定範圍用一次。未來濟南的房價會回歸到二線城市行列，不是說濟南房價跌而是濟南根本就無法長久維持在這個價格上。
在濟南上了四年大學房價從去年開始漲，今年幾乎成了瘋漲眼看著有的樓盤均價幾乎是翻倍狀態上漲，估計以後還得漲我的舍長，本地的，去年十月份左右買的房，花了大概90萬，80多平的樣子，地段也不錯今年三月一起吃飯的時候，他慶幸的說，幸虧當時買了，現在他的那套房子已經漲了三十多萬，要是今年買肯定買不起了
濟南再破畢竟是個經濟大省的省會啊，想發展沒那麼困難，政策資源稍微傾斜一下就行
cbd周邊綠地公館新盤加推2.5萬，財富中心新盤加推2.5-3萬，當年房價沒大漲的時候拿地的地產商有降價預期，因為當年拿地也便宜啊，比如鳳凰國際，二手房售價可是低於售樓處價格的，短期內好位置肯定不會降價但也不會大漲了，隨著限購加碼像唐冶這種地方，房價全靠炒，什麼配套都沒有的，鳳凰國際這種事業單位團購有拋售預期的，可能會有小幅下降。
應該不會降，基礎設施越來越好。
比比青島，沒幾個拿的出手的企業，收入又不行，哪來那麼多有錢的買房支持樓市，想了想，土著啊，躺著一年幾十萬的也不少見了………同樣價格，青島的配套，交通，還有環境，還有收入不知道好到哪裡去了，濟南啊濟南
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