第三回：包租婆的經濟學

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上回聊的是以租養房貸款，用於這種投資，較高的租金是一個重要的前提。那今天咱們順著話題聊聊租金回報率。

房產投資中提及的都是毛租金回報率gross rental yield，公式很簡單，租金回報率＝年租金／總購房款×100％

比如50萬英鎊買一套倫敦市區公寓，每月能租1,400英鎊，一年就是16,800英鎊，那毛租金回報率就是 16,800/500,000×100％ =3.36% ， 用這個百分比很方便同其他理財產品比較，比如用它比銀行存款利率。

另外一個更直觀的演算法就是租售比，看收多少月房租能把買房的錢賺回來，就是用月房租比房屋售價，同樣的例子，50萬購入的月租1,400的房子，租售比就是1,400：500,000 簡化一下就是 1：357，房子租出去357 個月(大概30年)能把買房的錢賺回來。

房產投資的收益來源兩大塊，一個是 income，它給你帶來的收入，就是這房租； 另外一塊來自房價上漲給咱們帶來的資本增長，英語叫 capital growth。很多情況下，房租不是房產投資的主要收益來源，要把它和房屋價格上漲綜合起來看。

中國最近幾年地產牛市，國人投資房產主要都是看重價格上漲帶來的capital growth，對房租回報率 income 這塊的態度非常寬容，目前情況是國內一線城市的房租回報率比其他國際大城市要低不少。

去年中國房地產報公布了一組數據，列出了中國租售比最恐怖的前20大城市，一線城市北上廣深全部躺槍。如果純靠收房租把買房錢賺回來，北京需要625個月也就是52年，上海51年，廣州39年，深圳61年，這些地方租金回報率大概都是1-2%之間。值得注意的是，廈門很殘暴，租售比1：718，要60年把買房錢租回來。

這組數據是去年發出來的，更新的還沒有，但房價現在普遍又高了。比如前一段時間我去廈門，跟當地朋友聊，也看房產中介窗前貼的單子，房價基本要3-4萬一平米，中心區要超5萬，而且那裡正在籌備金磚會議到處都在施工，房價可能還會因此再漲一漲。我這一路都不明白，民風樸實的廈門人均月工資不過6-7千，這麼貴的房價是用誰的錢托起來的。

回到正題，咱們說到房租回報率 rental yield ，有個概念這裡普及一下： yield compression 收益壓縮, 指的是房租的上漲趕不上房價上漲，導致該地段的租金回報率逐年下降。過去幾年國內一線城市都有這個問題。房租收益壓縮最影響的就是那些投資型購房人，除非房價一直漲，不然持有的機會成本逐年增高，以後的接盤俠也會越來越難找。

所以說為什麼很多投資人英國買房子： 英國房價上漲勢頭和中國有一拼，而房租回報率確比中國好很多。一般來說，倫敦的房租回報率大概在3%-5%，租售比在1：250-400，基本上租個20-30年這買房的錢就回來了。倫敦市中心以外的一些新興住宅區，房租回報率能到5%，租房市場比較火幾個城市，比如利物浦和曼徹斯特，有的地段房租回報率大概能到 6% -10%。

而且由於拉動英國房產市場的主要動力是人口鋼需，房租收益和房產價格上漲比較同步，未來幾年也會是這樣，這也是海外投資者青睞英國的另一大原因。畢竟啊，全球放眼望去，能做到房價和房租同步上漲，經濟和法制環境都比較靠譜，而且還是說英語的國家，實在不多。

和中國一樣，英國也有很多人職業炒房人。其實英國人特別會鑽營，比如炒房人里專門有個門派，搞以租養房投資Buy-to-Let ： 他們會申請Buy-to-Let 貸款購買多處房產，用房租還房貸，等價格上漲後賣出去獲得差價，或者用上升後的房價申請抵押貸款，拿這個錢買更多的房子，再租出去。這種職業房東就很看重房租回報率，因為這個直接影響到自己每月的現金流和還貸能力，這些人也琢磨出很多提高租金的方法。

比如HMO ( House in Multiple Occupation) 分租房，就是把一處房子的幾個卧室改成獨立的房間，分租給幾戶人合住。分租房一般都在學校或者交通樞紐附近，供學生和單身白領。比如我當年讀MBA的商學院就在一所大學裡，附近很多民宅都分租給學生。當時學校附近一個二層小洋樓售價大概在30-40萬英鎊，單租出去一個月能收800-1000磅，但改一改分租給3-4個學生，一個學生每月就得交300-400英鎊，這樣房租收入能比單租給一家人高出好多。英國不少城市的分租房或者學生公寓，房租回報率能到8% 以上。不過做HMO是需要獲得許可的，相關部門會對分租房的消防安全等方面有特殊要求，要通過了才可以出租。對於國外投資者，如果對分租這個概念感興趣，最好選擇已經完成改建有許可的分租房，並且把找房客這種事外包出去。

一般投資英國房產，如果房租回報率高於5%，要不這個房子在倫敦市區外的其他城市，要不就是使用了分租或者學生公寓這種運營模式。分租其實國內也有人用，當然不包括黑中介私自把你家房子改成破破爛爛膠囊公寓那種。我見過的最神的一位能在北京把租金回報率搞到5%以上，還不是咱中國人乾的。猶太小伙Ben，清華MBA 畢業 ,典型猶太人特精明， 他專收藏三里屯和安定門這種老外喜歡地段的二手房，裝修成優雅的單間後租給來北京短住的外國人。比如我看了他北京安定門的一個四合院，裡面8個房間，一個房間一天能租400塊錢。當然Ben這個高收益真的是自己潛心經營的結果，你看一下他收的房子裝修的前後效果，就知道要花多少心血了。

回到正題，目前市場上有不少租金回報率高的海外學生公寓和倉庫項目，有的能達到10%甚至更多。我想說的是，大家選擇這種項目的時候，一定要考量這種房產的變現能力好不好，你以後能不能賣出去。有的房租回報率很高的項目，可能變賣起來會比較困難，或者漲價的空間不如普通的住宅投資。

一般國外專業理財顧問會在你開始投資之前問你的目標是什麼，是要側重 income 定期的收入還是capital growth 資本增長。比如，在北上廣深夏花重金買房子的，都是看重了資本增長，對於income 要求不高。但是對於猶太小伙Ben這種專業房東，對於income 這一塊就有比較嚴的要求，需要保證足夠高的房租回報率。

其實如果只看中的是 income , 英國市場上收益率高的房產投資項目不難找，而且很多都不需要自己買房子，比如把錢借貸給中小開發商收利息，年回報率10% 左右， 我們公司就有不少這種產品。但之所以大家要買房投資，我想一定是看重了除房租收益之外，它的資產保值以及以後價格上升的潛力。所以考量項目，尤其是這種海外學生公寓和倉庫，千萬要反覆考慮你的這些投資初衷，明白你要達到的目標是什麼，平衡好短期和長期利益，income 和 capital growth 之間的關係。

隨著咱么這個專欄以後講的越來越深，會介紹包括稅費、產品選擇、投資主體選擇等很多細節的東西，你會發現這個一開始訂立的投資目標，會在以後左右很多大大小小的決策。很多人都沒想過下面這7個問題，這些問題雖然有點枯燥，但是請相信我，一旦想清楚了會讓以後的投資道路順利很多。

1. 你現在的主要財務進項和出項分別是哪些？

2. 你能預見的未來的重大花費有哪些？（比如購置房車、子女教育、醫療等）

3. 你現在需要帶來哪些財務的改變？

4. 兩種投資，一種能馬上帶來定期收入，另一種暫時沒回報但若干年之後會一次性帶來豐厚收益，哪種最適合你的財政情況？

5. 那如果兩者都要，什麼樣的回報率才能讓你滿意?

6. 怎樣的生活標準才能讓你過的開心？ 維持你這種開心的生活狀態，需要多少收入？

7. 你還需要多少錢才能提前退休過上自己想要的生活？

今天就聊這麼多，咱們這個專欄大概每周更新一次。下期想聽啥？歡迎發微信到 lili_zhao_beijing 告訴我。