北京準備80萬首付到底應該怎麼買房？

01-25

目前家庭收入稅前約3W，首付可以湊到80.
夫妻31歲左右，暫時沒有小孩，所以還沒有考慮學區的問題。
現在的想法是用80萬交首付在天通苑區域買一套兩居室精裝修的，這樣可以立即入住，改善目前生活品質。因為在天通苑區域租房3年，覺得周邊比較熟，生活也相對便利，就是交通堵，地鐵擁擠，居住人多嗎，且沒有靠譜小學。但是優勢也有，至少在北面平行一線，天通苑目前均價最低。
但是身邊朋友都勸我用同樣的錢在市裡買個50平左右老房（單價約4w多）這樣以後升值空間大。
所以現在比較迷茫，不知道該如何選擇。

首付80萬，其實你可以選的的二手房總價在200萬左右。

如果不介意房齡稍微大一點的，南邊的話雙井、勁松、蒲黃榆、郭公庄你都可以選。

南邊的項目現在手裡資料比較多，價格也有在你預算之內的，先給你講講，下周我會去看北五環沿線的二手房，你的需求也可以直接跟我說，微信：tomgls。

下面內容里括弧內的是針對你的需求寫的~

丰台——郭公庄、新發地、白盆窯，大興——西紅門。

交通

· 9號線/房山線：早高峰非常擠，非常慘！

· 4號線/大興線：早高峰非常擠，不過間歇性會來幾輛空車，相對沒那麼慘。

· 京開高速：不堵車的時候很爽，一腳油上二三四五環。

——不過天通苑的5號線也是擠的慘不忍睹——

· 緊挨四環，有500多棟商業寫字樓集群，還有萬達廣場。

· 逼格不低，有不少國企和上市公司入駐。

薈聚商場（西紅門宜家）

· 很多人都愛的商場，上至年薪250萬，下至我（年薪2.5萬）。裡面什麼都有，我自作多情給它想了個slogan：滿足你在年薪250萬之前的所有商業需求。

· 面積21萬平，超級大，我們每個人在裡面都會迷路。

大公園

小公園

鴻坤廣場

這一大塊地，只有2個新樓盤，其餘均為二手房，下面我們具體到每個片區來看。

郭公庄

走在郭公庄，你會感覺破舊與繁華、喧鬧與寧靜都是一線之隔，從高大的寫字樓到荒地步行也就20分鐘。新房僅有西華府可看，二手房有房源在售的也就3個比較新的小區。

中海.九號公館

（你可以不看，太貴）

· 2012年的房子，有高層有別墅，高端。

· 高層均價5萬+，戶型不小，總價800萬起；別墅1500萬起。

· 在這一片算貴的了，樓的外立面雖然舊但不難看，有種年代做舊感，看上去就不便宜。

· 封閉小區，人車分流，每個口都有保安，而且每一個都是刨根問底兒欄目組的……快遞都進不去，絕逼安全。

中海·御鑫閣

（一居價錢在150萬左右，但是兩居因為面積的關係總價在300萬了）

· 九號公館隔壁，小戶型不少，價格不高，但外立面看著和九號公館一樣的高大上。

· 中介目前主要在售的是一居兩居40-120平的戶型，單價4萬元左右。

· 對面就是在建的萬達廣場

富錦嘉園

（這個你可以重點看，有合適你的，特意給你放張圖）

· 60多平的一居到90多平的三居都有，均價3.3萬。

· 6層小板樓，沒電梯。

· 物業看門不認真，大門隨便進能進來。

· 郭公庄有二手房在售的小區里最算比較老的，08年的房，看著比較有滄桑感。

· 車位比較緊張。

京投銀泰萬科西華府

（貴了，貴了）

· 片區內唯一的新樓盤。

· 之前的已售罄，僅剩2號樓待開，目前在排號中。

· 有兩居80平、89平，三居113平。精裝均價49900元/平，預計2017年年底交房。

· 地鐵上蓋，比較方便。

白盆窯

（整體超出了你的預算，想想我還是寫上了，可能有別人想看的）

億城天築

· 整個白盆窯片區里感覺最好的小區，價格上也有體現——我看了兩居97平、三居131平，均價4.5萬元。

· 07年的房子，但樓的外立面很新，看著就高大上。

· 物業很好，走在小區里很舒服，乾淨整齊，門禁嚴格，物業費2.3元。

· 注意，共18棟商品房，但只有最北側的兩棟樓帶電梯，其餘全是沒電梯的五層小板樓。

益辰欣園

· 和億城天築很近，低端一些，但也便宜。看了兩居90平和三居141平，均價3萬元。

· 04年的房子，外立面有些脫皮，看著挺慘。

· 物業比較差，小區里的花園、中心廣場、花架、乒乓球台很齊備，但一副沒怎麼管的樣子，看起來破破的。物業費1塊8。

新發地

可能是我比較孤陋寡聞，感覺這裡最有名的就是新發地菜市場，饒命。

實際上這個片區的二手房有很多人關注，我就遇到好幾個網友問起。

（應該還有宜蘭園）

風格與林苑

（貴貴貴，因為都是很大的戶型）

· 早年的高端改善，小區內車都比較不錯，目測寶馬多，二手房均價約3萬。

· 小區分東西兩個區域，東區有小高層，西區以疊拼+聯排為主。

· 園林綠化很好，還有個大湖。可惜地上垃圾、狗屎什麼的比較多，物業怎麼不掃地呢？

（以下兩個你重點可以看，學區、生活都挺方便的，價格也不錯）

銀地家園

· 小區分三期。

· 1期是沒電梯的6層板樓，樓很舊，但戶型不錯，多為90平南北通透三居。單價約2.5萬。

· 2、3期新很多，有電梯的塔樓，戶型選擇多，綠化比1期好。單價約3萬。

都沒有門禁，陌生人隨便進出。（照片是2期的，1期是比較老的房子）

天倫錦城

· 帶電梯的高層，開間40平，兩居90平，三居110-120平，單價約2.9萬。

· 小區里的路寬，樹木茂盛，有點校園的感覺。

· 有個小小的3層底商，方便。

· 物業還湊合吧，地面不臟，而且每個單元都有門禁。但閑雜人等隨便進小區大門。

西紅門

感覺西紅門是鴻坤的地盤，一二手新舊樓盤都有，甚至還有鴻坤自己的商業配套。西紅門也是整塊區域里二手房最多的片區，且交易活躍，很多小區都值得一看。生活和交通都很方便，學區也挺好，主要是育英學校分校（9年一貫）和實驗二小分校。缺點是地鐵站附近黑車很多，老有一群人問：打車走嗎？挺煩的。

世嘉博苑

（兩居有250萬左右的，不知道你考不考慮）

· 西紅門地鐵站西北角，過個紅綠燈就是薈聚。

· 06年的房子，算比較新的，可惜物業一般般，門衛只看機動車不看人，行人· 隨意出入，樓棟下有門禁但大門都是開著的。

· 地下地上都有停車位，沒有人車分流。

· 挨著4號線（大興線）出行很方便，但這段是地上線路，有點噪音。

· 物業費一塊多，車位只租不賣，中介不知道價格，總之不貴。

· 看了80平兩居和122平三居，單價3.2左右，部分戶型北側送一個八九平的小房間。

· 122平三居很好，390萬，方正全明4居，心動。

瑞海家園

（經適房總價10%的綜合地價款，所以也超過了你的預算）

· 西紅門站東南側一大片，一共四期，一二三五，也許是為了討吉利跳過了四。

· 鴻坤04年的項目，因為是經適房的關係，樓都是老式設計，我一開始還以為是90年代的老小區。

· 看了80多兩居和110多三居，價格看戶型房屋情況和是不是經適房波動較大，總支出在300萬左右。

· 沒有電梯，全是六層矮樓。

· 門衛不攔人，隨便進，但每棟樓下面的防盜門基本都關的緊緊的，比較有安全感。

· 物業比起其他經適房小區算好的，沒有滿地的地鎖，地面不會臟到反感，草地綠植樹木湊合算得上整齊。大約1/10的1層業主私自擴建了小院。

· 因為是經適房，部分房源需要交總價10%的額外費用。

· 物業費幾毛錢，小區車位一個月租金150。

月桂莊園

（疊拼了···貴）

· 西紅門片區內最高端的二手房社區，除了四棟小樓是沒電梯的平層，其他都是疊拼。

· 在瑞海一期東側隔壁，地段很好，距離地鐵兼顧近和安全，向東一腳油上京開。

· 小區好車不少，特斯拉寶馬賓士，不過物業跟不上，有人掃地沒人看門，而且有公司在疊拼里辦公。

· 疊拼七八百萬，平層戶型類似世嘉，三四百萬，沒有電梯，在售房源不多。

鴻坤理想城北區

（貴·····）

· 西紅門片區最新的二手房，都不滿5年，在售很多是12年交房的。

· 樓外立面看著就是現代化的感覺，在一片回遷房經適房小區里鶴立雞群。

· 距離西紅門有些距離，但離京開近，緊鄰鴻坤自己的商業配套鴻坤廣場。

· 價格很貴，每平米接近4萬，還要交差額20%，90平報價360萬，嚇死寶寶了。要知道南四環內精裝的國韻村也不到4萬。

· 值得一提的是：看了一套90平的報價360萬，這房11年買的時候網簽價90多萬，中介說這在當時算比較高的網遷價了，我買這套還是有利，因為那邊有些甚至是幾千塊的網遷價……噴了！我老闆13年買的中海御鑫閣今年剛用跑輸通脹的價格賣掉，看來選擇太重要了。當然這隻能說明我老闆沒有歪財，他會通過正當途徑比如公司上市什麼的來發財。

興海家園

（經適房，總價還是貴）

· 我看的月苑，距離西紅門步行15分鐘，比較累。一離開薈聚的圈子，附近看著就很破。

· 看了一套三居111平，戶型不錯，可惜沒電梯，走到5層感覺要死。

· 賣265萬，單價24000左右，感覺價格便宜？錯覺！這套是經適房，房本價格20多萬，差額240萬*20%=48萬，這是要補的費用……總支出也要300多萬了，嚇死寶寶了。

九龍社區

（大面積，貴了）

· 挺大的，有十個社區67棟樓，2005年左右的房子，其中有疊拼別墅、5層板樓無電梯、15層塔樓有電梯，二手房中介哥哥講這小區以前入住的都是達官顯貴，但我感覺小區整體環境一般。

· 中介只帶看了5層板樓的房源，大三居，面積150平左右，二手房均價2.4萬元，樓棟入戶無門禁刷卡，樓梯自由上下，樓梯口下邊塞了滿滿都是自行車。

· 停車位地上、地下都有，出租費用：地上150元/月，地下300元/月（有些沒有地下停車位）。

· 小區人車不分流，陌生人隨便進，小區安全係數不太高。畢竟才幾毛錢的物業費。

· 院子里能看到有老爺爺遛彎和下象棋。

福盛社區

（這個你可以看，200萬左右）

· 2006年的小區，3-6層的多層無電梯板樓，還有少量11層帶電梯的塔樓。

· 戶型小面積的多，兩居75平南北通透的，還不錯，215萬。三居有一套120平的但中介說房東不在沒帶我看。

· 入住率較高，以老人居多，能看到溜狗狗的社區里溜達，中午吃飯時間，走在樓下能聽到樓上住戶做飯炒菜的聲音，生活氣息挺濃的。

· 院子里有很多種果樹，山楂樹、柿子樹、石榴樹等等，很多都能吃，社區遛彎餓不著了。

· 小區安全和管理情況類似於九龍社區，不贅述了。

鴻坤林語墅

（非常貴······）

· 西紅門唯一在售新房。

· 疊拼335-375平，總價1650萬元/套起，聯排別墅428-520平，總價2360萬元/平。

· 都有100平左右的贈送。

· 我去的時候可能穿的比較潮，土豪感不夠，導致市調失敗了，沒有進去實地感受，很遺憾。下次準備借輛豪車來看……這張照片是借用網上的圖。

· 走之前從大門外面管窺了一下，綠化很好，確實高大上。

寫在最後。

我作為一個土生土長的外地人，一直很難理解老北京對南城的偏見，直到12年我在南邊租了一次房。那是個緊挨著南三環的小區，被三環主路和馬家堡西路緊緊夾住，距離4號線馬家堡站也只有200米，交通極方便。平心而論小區內部環境尚可，但只要一出大門，你馬上就會感受到周邊環境的不體面——地面坑坑窪窪，花花綠綠印滿了辦證電話。路邊停滿了汽車，大部分車輪邊都蓋著一個破木板但這顯然無法抵擋熱情的狗尿。走路得小心，因為人行道非常擁擠，雜貨地攤和各種煎炸油膩不知名食品的攤販綿延一路，走路的時候還要注意避開痰和狗屎……

再要說一句的

講真，原創不易，麻煩轉載打招呼。

14年底房價最低的時候雙井買的一居。看了題主的描述，覺得咱們情況差不多。依照題主的情況，目前買的這套房肯定是一套過度房。那麼過度房我認為有幾點很重要，第一保值！因為這是你以後換房的保證。第二，好出手，因為這樣隨時能賣。第三，那就是盡量買貴的，為了以後換房壓力小，畢竟要結婚，要孩子都是很大的花銷，所以現在年輕沒負擔，多投入點也算攢錢。我買房的時候就考慮的這麼多，所以挑了一套雙井朝南70平一居。因為國貿的存在，這裡的房子保值也好，出手也方便，臨近地鐵，又是剛需小戶型，最重要的朝南！如果題主在這邊看過房一定會知道，朝南小戶型，在雙井是有多稀缺！所以我建議題主還是考慮在幾個比較熱的板塊仔細挑選一套，如果在北苑工作，那麼完全可以把這套出租，在北苑租一套，可能還會有差價，能補貼點貸款。推薦蘋果北區朝南開間，單價低，租金高，好出租。這些就是我個人買房的一些想法，和題主分享下。歡迎討論。

住在天通苑，按照個人的生活狀況給您一點小建議。

地鐵擠是肯定的，現在五號線擠以後15號延長過來估計還是擠。但按照經驗，過了早高峰，立水橋之前上車還好，立水橋換乘13號線不擠，所以也可以公交到立水橋。早高峰結束在八點多吧。

打車的話，天通苑對外出口少，北苑東路相對好走一點。

至於亂，天通西苑北苑貌似有點，不過您的首付估計得在東苑或者本區找，推薦去東苑看，相對好很多。

房子升值空間嘛，看北苑東路的橋和地鐵15號延長線了。

學區有天通苑小學和昌平一中分校，不過教學水平一般。但誠實講，現在80w找個稍好的學區，很難吧。您還沒有孩子，目前不考慮學區問題，以您的家庭收入和北京房價的漲勢來看，等您孩子需要考慮學區問題的時候，房產置換應該更靠譜一點。

出行方便程度確實蠻麻煩，別的其實還好，250萬的房子，市內可能只能選擇一個一居室，居住的舒適程度會低一點。這個見仁見智了。

我剛在通州買的，咱們歲數一樣，我攢的錢跟你也差不多也就九十多萬吧。買的90平的兩居。買完身上還有十多萬都投入股市了。

和題主情況差不多。不建議買天通苑的房子

1。太亂，其他人說的很全了，不多說了

2。要考慮孩子教育和醫療。說實話，為啥來北京，不就圖個教育質量好，醫療條件好。有這個首付，在市裡買個小兩居，過個十來年把房子一賣，也保值。天通苑的房子，再過十年，我是不相信會保值

3。交通成本太高。這個直接影響生活幸福感。別說什麼開車上下班，不現實。每天上班一個小時，就很難受了讓人，還得各種擠。覺得真tm自找苦吃

經過這一輪的漲價。。。80萬感覺已經買不了啥了吧。。首套房是三成首付，但是是評估價的三成，選個滿五唯一的房子，加上契稅中介費什麼的，能買個不到250萬的？

經適房如果沒賣過還要加10%的土地出讓的錢。

我們看房子的時候就是地鐵邊+電梯+不要太大的戶型

畢竟帝都堵，地鐵邊上肯定是方便的，就算以後出租也好租；電梯的話，以後有孩子了方便，老人偶爾過來也方便，也好賣；戶型的話就是住著夠用，充分收納，盡量南北通透，不行也要南啊，西向啥的就算了，太大的肯定也不好賣~

大概就是這樣子吧...

不知道題主之前買了沒~~