倫敦九榆樹的困境：當過度開發遇上投機者離場

寫在前面：有一段時間沒在知乎發文章了，不是停更了，公眾號上還是每周都會發，主要是因為知乎上傳圖片太麻煩，圖床好像和公眾號對不上，每次都要重新導入上傳，知乎在英國傳圖更慢，經常圖片就要傳個30分鐘，不知道這個問題能不能解決？以後主要會在公眾號發布文章，ID是BuyLondon，知乎有空的時候會發，稍微滯後一些。

以下是正文：

最近經常有讀者朋友拿著在國內推廣的倫敦樓盤項目問博主值不值得買，有中資開發商的、也有英國本地開發商的，可以說參差不齊。

而從區域來看，提到頻率最高的地方就屬九榆樹了。這也難怪，九榆樹區目前數得上來的樓盤就有20多個，供應量巨大。

九榆樹區（Nine Elems）位置

九榆樹區（Nine Elems）位於倫敦泰晤士河南岸，廣義上指的是從巴特西公園（Battersea Park）到沃克斯霍爾（Vauxhall）這一片倫敦市內僅剩的未完全開發的土地，對岸是倫敦頂級豪宅區——切爾西。

說到九榆樹，有關注英倫投資客的讀者一定不會陌生，8月23日萬達突然放棄而後又被富力和中渝以4.7億英鎊臨時接盤的倫敦大型開發地塊Nine Elms Square就位於九榆樹區，富力在購入萬達地塊之前，其實還花了1.5億英鎊在九榆樹區買了一塊名為Vauxhall Square的地。至於萬達，賣掉Nine Elms Square地塊後在九榆樹區仍持有一個項目——萬達倫敦One。總結來說，九榆樹目前有三個大型開發地塊歸中國開發商所有。

不過千萬不要因此認為九榆樹就成為中國城了，我們再來看下面幾張圖：

過去的九榆樹

未來的九榆樹

九榆樹區各大項目分布總覽圖（點擊圖片即可放大）

最後這張圖清晰地標出了目前九榆樹區所有的地產項目，總共53個，包括住宅和商業開發項目，其中住宅公寓項目是大頭，有尚未動工的、有開發中的，也有正在銷售的，博主這邊先列舉一部分：

1. 萬達的倫敦One

萬達第一個倫敦項目，目前依然由萬達持有，項目包括兩棟56層和43層的塔樓組成，最高建築達203米，新建439套公寓和五星級的倫敦萬達文華酒店，目前在售中。

2. 英國本地開發商Mount Anvil打造的Keybridge

Keybridge於2015年8月開始發售，總計441套公寓，價格比較適中，目前在售中。

3. 英國本地高端開發商伯克利的Vista

九榆樹區內比較高檔的項目，目前在售中。

4. 中東財團聯手范思哲開發的AYKON London One

九榆樹區內另一高端項目，中東財團與義大利奢侈品牌范思哲家居合作，樓高50層，目前在售中。

5. 鎮店之寶——巴特西發電站改建項目

馬來西亞財團投資的巴特西發電站改建項目，一共7期，每期都與頂級建築大師合作，目前在售中。

6. 伯克利旗下St James開發的Riverlight

也是高端項目，外形酷似海德一號，基本已經建成，目前尾盤在售中。

7. 美國大使館邊上的Embassy Gardens

馬來西亞財團和愛爾蘭開發商Ballymore開發的高端項目Embassy Gardens，一共三期，以空中泳池為賣點，目前在售中。

8. 英國開發商邦瑞的Nine Elms Point

英國大型開發商邦瑞所建的Nine Elms Point，定位中檔，共計645套公寓，目前在售中。

9. 英國開發商Frasers Property的Sky Garden

靠近的規劃中的九榆樹地鐵站，定位中高檔，已經全部建成，目前由Strawberry Star進行分銷中。

10. 另一大地產巨頭Taylor Wimpey的Battersea Exchange

九榆樹區里又一大英國地產巨頭——Taylor Wimpey，靠著鐵軌不沿河，目前在售中。

11. 伯克利旗下St William的Prince of Wales Drive

伯克利旗下St Wiliiam的Prince of Wales Drive項目，兩邊沿鐵軌，目前在售中。

12. 軍情六處邊上的Vauxhall Cross

Vauhall Cross位於Vauxhall核心位置，靠著Vauhall地鐵站和軍情六處，目前在建中。

13. 伯克利的Chelsea Bridge Wharf

又是一個伯克利的項目，已經建成入住。

14. 小項目West Elms Studios

以一居室和兩居室為主的小項目，已經售罄。

15. Vauhall地標St. George Wharf

St. George Wharf一度是九榆樹區的地標，已經全部建成入住。

16. 英國皇家郵局的Nine Elms Parkside

皇家郵局的Nine Elms Parkside地塊一部分賣給了Bellway正在開發樓盤The Residence，還有一部分未開建，上圖為已經取得的規劃，總共將供應456套住宅公寓。

17. 富力第一個地塊Vauhall Square

廣州富力地產今年4月斥資1.5777億英鎊買下的地塊，將建設兩幢50層的高樓，供應578套住宅公寓，1個酒店，27614平方米的辦公面積和2737平方米的零售空間。

18. 富力和中渝接盤萬達的Nine Elms Square

富力和中渝剛剛從萬達手中接下的地塊Nine Elms Square，佔地10.2英畝（約合4萬平方米），可以建設一棟51層的住宅高樓、兩棟36到46層之間的住宅公寓樓，總共供應大約1900套公寓，其中5%為政府福利房。

以上只是不完全統計，但結果已經足夠驚人，印象中九榆樹在售新樓盤很多，沒想到真的有這麼多，可以說彙集了各大知名開發商。再加上未列舉出來的Battersea View、Mount Carmel、12-20 Wyvil Road等項目，算起來至少有20個住宅樓盤，絕大多數是英國本地人負擔不起的高檔豪宅。

雖然價格不便宜，但九榆樹的項目在前幾年銷售得其實挺不錯。這主要得益於倫敦樓市對海外投資客毫無限制，甚至還有鼓勵（比如在2015年4月前海外投資客甚至不需要繳納房產升值帶來的資本利得稅，而英國本地賣家卻需要在出售房產時為升值部分繳納28%的稅金），開掛的海外買家由此大量湧入九榆樹區。

數據顯示香港、新加坡投資客買走了該地區40%左右的房子，九榆樹區內的巴特西一度也被稱為「泰晤士河上的新加坡」（Singpore upon Thames）。

當過度開發遇上投機客離場

去年4月開始實施的印花稅新政給九榆樹這個由海外投機者支撐的豪宅市場潑了一盆冷水。新政規定購買第二套房時需多支付3%的印花稅，加之大量供應導致九榆樹區的上漲預期不夠明顯，許多海外投資客開始抽身離場，進入到總價較低、且倫敦本地人能夠負擔得起的剛需市場。

九榆樹區一帶大部分公寓將在明後兩年建成，目前絕大多數短期投機者只是支付了10%的訂金，項目完工之後才需要支付另外90%的尾款，他們中大部分不是為了在此居住，只是為了將「樓花」在項目完工前轉手出去，用10%的訂金「撬動」100%的利潤。但突如其來的印花稅新政使得這個擊鼓傳花的遊戲戛然而止，許多投機客們抱著止血的心態希望在項目完工前把樓花順利轉賣出去，否則就要面臨支付剩餘尾款的現金壓力。

事實上，願意接受原價或者割肉樓花的買家還是大有人在，但九榆樹因為開發量巨大，拋售的樓花遇上新樓盤集中入市，一下子造成市場難以消化，形成了目前的困境。

雖然蘋果於去年宣布入駐巴特西發電站改造項目，但僅靠蘋果員工難以租滿這些公寓，高昂的售價也導致租金收益不甚理想。

不過話說回來，從最終效果圖來看，當所有項目完工之後（需要十年左右），九榆樹區還是非常適合自住的，如果自己真的非常喜歡住在這個地方，還是可以入手，關鍵是下手前想清楚自己的購買目的，並在選擇項目時擦亮雙眼，找到未來漲幅還沒被提前兌現的項目。

倫敦剛需市場依舊穩健

從長遠來看，在下一個取代倫敦紐約的大城市出現之前，這兩大城市的房價應該還是繼續堅挺保值。如果說北上廣深的購房需求來自於全中國，那倫敦紐約的購房需求便來自於全世界。即便倫敦九榆樹豪宅市場因為暫時性的供過於求陷入困境，十年後的九榆樹依然值得期待。況且，倫敦市中心許多豪宅地段的房價已經開始回升。

英國土地登記登記署（Land Registry）數據顯示，倫敦約80%的倫敦市中心豪宅已經從印花稅新政的衝擊中恢復過來，價格開始逐步回升。

豪宅市場之外，倫敦本地人的剛需市場非常穩健。倫敦2014年統計的平均工資就達到40,752英鎊，高工資和高就業率依舊支撐著剛需市場。按照工資的5.5倍進行貸款的話，兩夫妻能夠輕鬆貸到45萬英鎊左右，加上一部分首付，剛需價位的房子依然非常搶手。

倫敦政府Help to Buy計劃

再者，印花稅新政並不適用於首套房買家，倫敦政府近期重申了還會繼續支持Help to Buy政策，為首次購房者提供最多40%的首付權益補助（equity loan），加上55%的銀行貸款，倫敦購房者只需支付5%首付便可買房。

對於海外投資者來說，目前英鎊處於又一個低位，兌人民幣8.49，兌美元1.29，大大降低了海外投資者進入倫敦房地產市場的門檻，增加了投資者的利潤空間。該不該把握這個匯率機會，海外投資者現在還能不能買倫敦的房子？如果之前一直有看過英倫投資客文章，特別是《和上海朋友聊倫敦房產》這篇，答案是肯定的，不過前提一定是找到合適的項目。是不是新房沒關係，甚至豪宅也不是什麼大問題，只要價格合適，區域供需正常，未來接盤俠可期，還是可以適當入手。

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