房子只寫夫妻一方的名字究竟有多危險？

作者：吳傑臻律師

原出處：離婚大師微信公眾號

原文鏈接：房子只寫夫妻一方的名字究竟有多危險？看完睡不著覺！

導言

我們都天真地以為：

婚後的房子，不都是夫妻共同的嗎？寫誰的名字，不都一樣？

房子只寫夫妻一方的名字究竟有多危險？看完睡不著覺！

當然不一樣，很多時候是天！壤！之！別！

那麼，房子寫一個人的名字，究竟有多危險？

你們看完下面這些血淋淋的故事，估計會睡不著覺。

最近遇到的一起諮詢：

男方在外麵包養了一個小三，已經生活十多年了。前兩年女方終於忍不住，起訴離婚了。起訴到法院，她才發現9套房子都抵押給銀行了！可是，銀行沒找過她，她也沒有簽名，這是怎麼做到的？

於是，她跑到銀行查詢，銀行告訴她，你當時已經簽了名了。她仔細看了貸款合同，發現合同借款人是他老公，共有物抵押人是他老公和小三的簽名！

原來，他老公向銀行提供了他與小三的結婚證，讓小三冒充妻子借的款項！！

她接著去當地的民政局和檔案館查詢，均沒有發現他們有登記結婚的記錄。

這是一個假的結婚證！

她信心滿滿地起訴銀行，要求法院判決抵押合同無效！湛江市徐聞縣法院和湛江市中院都一致認定抵押有效！

法院這麼判，理由很簡單：

房屋都登記在男方名下，根據物權公示原則，銀行有理由相信這些房子都是男方的。而且，男方已經提供了結婚證，結婚證上的「妻子」也到場簽名了。銀行已經做了合理的注意義務，也向男方放款了，並作了抵押登記，符合善意取得情形。

這就悲劇了，不管這些債務是不是夫妻共同財產，這9套房屋將來都會被銀行拍賣！因為抵押是有效的。

她一怒之下，調取了更多男方與小三的戶籍資料和偽造的結婚證資料，起訴男方和小三重婚罪。但是，清遠英德市法院一審駁回她的起訴，上訴到中院後，二審法院認為事實不清，發回重審。英德法院既沒有重新組成合議庭，又沒開庭審理，直接再次駁回她的起訴。

且不說重婚案有多冤枉，我相信這絕對是一起冤案！

就房屋抵押的事情來說，銀行不承認被騙了，法院這樣判也是有道理的。2008年物權法出台後，如果房屋登記在一個人名下，已經越來越多的地方在辦理房屋過戶和抵押登記時，不再要求配偶來簽字。

即使男方不用這麼極端的手段去辦理貸款，也完全可以在融資公司辦理貸款，也可以私下把房屋出售。

《婚姻法司法解釋三》第11條規定：「一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。」

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」

看不懂，沒關係。根據這兩條規定，可以翻譯成以下處理規則：

第一，不存在惡意串通時

如果不存在惡意串通的情況，這份房屋買賣合同是有效的。不能僅因為未經配偶同意，就判該買賣合同無效。如果後續配偶不同意過戶，或者索回房屋，擅自處理房屋的一方要向買家承擔違約責任，該怎麼賠償就怎麼賠。根據《婚姻法司法解釋二》弟24條，配偶也要對外共同承擔違約責任！

第二，房子過戶且對方付了款

如果房屋已經過戶，買家支付了合理對價（不低於市場價的70%），則一般可以視為善意的買家，配偶不能要回房子。這種情況下，配偶只能在離婚的時候（注意是離婚時）要求另一方賠償損失。

就拿上面的例子來講，男方都已經把全部房屋抵押給銀行，借到的款項又不知去向，女方離婚時怎麼索賠？將來怎麼執行到位？

這是房屋登記在夫妻一方名下，會被隨意抵押或賣掉的風險。

除此之外，還有沒有其它風險呢？

咱們接著來看下面這個例子：

男方在結婚登記前按揭購買一套房屋用於結婚，房屋價值50萬元，首付25萬元，婚後二人共同還貸25萬元。女方在結婚前出資25萬元用於房屋裝修及購買生活用品等。5年後，二人共同還貸還清了銀行貸款，此時，房屋價值100萬元。要是這時候離婚，財產的分割結局會是怎樣的呢？

按照《婚姻法解釋三》第10條規定，房屋歸男方，共同還貸的25萬元及還貸的增值部分25萬元共計50萬元為夫妻共同財產。房屋的裝修只剩下殘值，價值幾乎清零。判決的結果為：房屋歸男方所有，男方補償女方25萬元，生活用品歸女方所有。也就是說，結婚時，男女雙方花費了相同的25萬元，離婚時，男方得到了價值100萬元的房屋，女方得到了男方補償的25萬元及使用了5年的生活用品。

坑吧？

同樣出那麼多錢，就因為房屋登記在男方名下，女方就少分了那麼多！

最後，咱們再來看一個例子：

男方買了套房子寫在自己名下，款項是用父母的賬戶付的。根據《婚姻法司法解釋三》第7條規定，這是妥妥的男方個人財產。

你們可能說，這是父母出的錢，認定為個人財產沒毛病啊！可是，你知道中間的貓膩嗎？

那父母的錢哪來的？是男方平常取現存進去的，還有些其它收入都用了父母賬戶收款。

這些錢其實就是夫妻共同存款，但女方沒法證明。

買房的時候，男方並沒有想過要離婚，或者防老婆一手，只是做生意的人很多都這麼乾的。

但到了離婚的時候，這些證據都可以用上了。

上面的那些坑，在買房的時候只要寫兩個人名字，都可以妥妥地避免。

所以，不要再傻傻相信，婚後的房子寫誰的名字都一樣的鬼話。

與其相信謠言，不如多看看我們離婚大師公眾號（lihundashivip），多學習些法律知識豈不更實在？

作者簡介：吳傑臻律師，廣東廣強律師事務所副主任暨高級合伙人，著名家事律師，廣東電視台、廣州電視台法制欄目嘉賓，法律評論常載於各種紙媒、官媒。