不是在唱衰，但民宿現狀還是要看清楚

　　選一處山清水秀，找一處院落，加上情懷的特效。民宿一直被稱為有理想、有態度的生活。看民宿搞得風生水起，設計師、建築業、情懷主義者開始躍躍欲試，借著自己一技之長的便利，想來分一杯羹。近期也見過不少眾籌民宿項目，幾天時間就籌款成功，大家對民宿業的看好可見一斑。但是現在群雄逐鹿下，還是先來看看民宿的現狀吧…

01

老民宿門庭若市

新民宿門可羅雀

　　民宿近年來呈現井噴式增長態勢，以杭州地區為例，根據西湖風景名勝區民宿行業協會的數據，2010年6月底，西湖景區民宿數量僅為41家，到2013年6月底，已增長至96家，2015年年底進一步增長至146家。而到了2016年6月底，這個數字已經變為210家。比起5年前，足足翻了5倍多，近半年就增長了四成多。

　　有研究機構深入分析發現，當下我國民宿產業卻呈現出兩個截然不同的發展極化：一方面，以莫干山為代表的少部分早期民宿發展區，依託成熟的區域市場表現出強勁的發展活力，全年無淡季，定價堪比星級酒店；另一方面，70%的大批新晉民宿經營者，卻面臨著定位失准、客源不穩的發展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。

　　走在滿覺隴的民宿區里，你能看到一些民宿大門緊鎖，門口貼著「轉讓」告示。店主們用「可憐」來形容開業以後的經營狀況。據房產雜誌採訪得知節假日入住率差不多50%，平時就更是少得可憐了。部分店主們實在撐不下去，不考慮回本，只想儘快有人接手，騰出錢來投資其他項目。雖然無奈，卻是民宿圈存在的現實。也不是滿覺隴的特例，類似的民宿報道頻見報端。

看人家幾天內民宿項目集資，眼看他起高樓，眼看他宴賓客，接下來會發生什麼，不妨多看看。

02

經營權所有權分離

小心欲哭無淚

　　與民居所有者簽訂使用合同是當下民宿經營中的普遍模式，隨著民宿的走紅，這一模式隱藏的問題也更加尖銳：民居所有權和經營權的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產業發展進程中繞不開的話題。

　　民宿不管是城市民宿還是鄉野，其實是有共同的贏利點的，就是租金差，拿房成本往往決定民宿的贏利水平，但這種二房東模式往往也是隱患所在，租差過大就容易引起大房東的違約衝動，對於與村民簽約的民宿，由於法治環境原因，這樣的風險就更大。這就需要檢討民宿的贏利到底是靠什麼了。假如只是因為地段因素，或者簡單因為住宿環境的改善，就能獲得房價的大幅提升，贏利過於集中於房價銷售，大房東違約動力就會很足，因為太容易替代。甚至會出現有房屋業主在合同租賃期未滿的情況下，將民宿產權收回自己經營。

　　由於民宿在法律界定上的不清晰以及產權和經營分離等問題，民宿經營和業主的矛盾將會越來越多，不利於民宿業可持續發展。

03

沒有盈利的話

咱能先別談情懷了嗎

　　在一般模式下，一棟民宿在投入運營之前就至少包含了租金、裝修等投入，進入實際運營之後還會涉及到僱員工資、營銷成本及日常損耗等各項開支，但高額的前期投資未必能換取同等的收益。

　　近年來隨著民宿的走紅，多元資本和力量在短時間內的大量湧入加劇了民宿市場的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。據悉，杭州西湖周邊，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為10萬元/年，近年來卻飆升至30萬元/年，裝修成本也上漲至百萬元起。按照現有的標準，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬元以上，年租金約為30萬元，一棟民宿的前期投入動輒就在200萬元以上。

　　浙江德清縣莫干山，是近兩年將民宿產業發展的典型。據公開資料顯示，今年環莫干山區域有民宿200多家，年營收1.7億元。民宿也帶動了區域內的房租價格，據悉，「莫干山上曾經被散亂廢棄的農房，現在每棟30年的租金高達100萬元。」（租金數據來自網路，錯誤之處望指正）　　而投入實際運營之後，按照民宿中端市場的行情，一棟民宿的投資回報期約在5-8年之間。而一些非熱點景區周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠，淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報期將更長。　　前有處處都要錢的日常運營開支，後有源源不斷進入的新民宿爭客源。盈利狀況實在堪憂。

04

跛腳民宿主們

民宿真不是容易玩的

　　各式各樣的人開始進入民宿市場的，有從規劃設計領域精英，至少可以省一筆設計裝修費；有做建築施工的，覺得光土地房價就能賺盆滿；有掌握特殊資源的，可以低成本低風險獲得大面積可建設用地，希望在度假旅遊市場分一杯羹；也有純粹玩票玩情懷，本身有鄉村情結的，與人結伴投資一個周末度假小院的。

　　其實跛腳民宿主很難有立足之地。經營者還必須是個綜合能力非常高的人，對服務、環境以及室內設計整體把控都要到位，這種把控要細緻到對牙膏牙刷杯子的選擇、床品地毯的外觀與品質。

不過如果能夠把資源融合對接起來，其實是可以互補的。比如我是一個設計師，為自己的民宿設計完後其實還有剩餘能量，我還可以投入到其他民宿和產品中去；可能有媒體人員想做民宿或鄉創產品，他的傳播能力和經驗如果用於我的項目，我們就能夠成為一個很好的互補——這樣的鏈接或許可以讓很多單點閉環失敗的項目成為閉環成功的項目，在這兩點之間價值差距是巨大的。

　　如果個性不喜歡受拘束，放蕩不羈愛自由，還是不要輕易開民宿，否則時間都會被綁在民宿里。

05

最後，不要當複製品

現在可以聊聊情懷了

　　作為一種非規模經營的業態，民宿的個性化很重要，單店的毛利水平必須保證，充足的客源和強客戶粘度是必須考慮的因素。

　　情懷不能隨便談，但是不談還真就不行。情懷是民宿的魂，是品牌，是根本。有情懷，會講故事，能幫你省下大量的宣傳成本。值得深入探討。　　西湖民宿行業協會副秘書長封國仙看來，民宿經營最難的就是差異化，而密集湧入的經營者在推高成本的同時，也加劇了同質化。這時候情懷就開始發揮作用了。一棟民宿最吸引人的地方，一定是激發了遊客對當地文化生活方式的好奇，精緻民宿和精品酒店的區別，經營者一定要時刻自我提醒。

　　投資熱與盈利難交織的根本原因是需求與供給的不匹配。「如果只是找個地方住，星級酒店服務更規範、更可預期，我憑什麼來你家住？」沒想清楚這個問題，不要輕易進來。
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