這個國家的演員我們最喜歡了，但去買房還是悠著點

這個東西，我們要當心

北上廣深和二線城市全面限購了，但我們是那麼容易收手的嗎？眼看人民幣貶值，大批的人又跑去強勢貨幣國買房了。

不說經濟已經復甦的美國，就連還在戰通縮的日本，在2016年1至4月就吸入了購買房地產的資金9000億日元（550億人民幣）。這其中，超過一半都是來自中國的資金。日本媒體都不高興地說，中國人買買買，把日本房價都買得漲了30%。

這事兒已經驚動政府了。日本副首相兼財務相麻生太郎昨天都說了，要密切關注房地產趨勢和放貸政策。

這一輪外資帶來的日本不動產價格回升，應該是在東京奧運會背景下的一次性行情。從2013年到2015年，東京圈房屋均價累計上漲7%，大阪圈則超過4%，就連一向低調的名古屋圈也上漲了3%。最近去日本買房子的我大國人民，也都是沖著這一波行情去的。我們最愛買的是東京、大阪和京都。

但買房前，一定要認真分析一下日本的房地產市場，否則一不小心踩到地雷，絕對能把你一大筆錢都炸飛。簡單來說，日本的房價城市分化更嚴重，除了我們最愛去買的東京、大阪和京都之外，其他城市的房子真是不值錢啊！

住在日本的波果最近就在平均房價2.5萬元人民幣/平方米的神戶市買了套房子。

日本長期通縮，貸款利率很低。幾個月還是0.75%的利率，現在已經降到了0.25%了。而且為了鼓勵貸款，日本政府在貸款的前3年免除所得稅，年底會按照一定的比例退稅。波果和波果老婆都是日本大公司的職員，家庭年收入大約是日本平均收入水平65萬到70萬人民幣。果斷決定貸款35年，一邊慢慢還貸，一邊拿退稅。

買房要交的稅額大約和退稅額相當，所以波果家前三年算是不賠不賺。

由於日本極其發達的工業製造能力，日本公寓的內部裝修配備了整體浴室、恆溫供水系統、全自動馬桶、智能廚房，甚至小到各種鈑金件的細節上都有極高的精緻度和科技含量。再加上日本依山傍海，海岸線長，一般只需要花上200萬元到300萬元人民幣就可以坐擁無敵海景精裝修豪宅。這種高性價比豪宅的誘惑太難抵擋了！

從房子里看出去的無敵海景

但是波果提醒大家：買個日本豪宅，放假攜家眷過來享受可以。但是要買來投資，千萬要悠著點兒。

因為，日本的房子統統都要計算「折舊率」——日本是一個地震頻繁的國家，因此非常重視房屋的安全性。因此，在日本買房子其實是買的土地，房屋只是相當於土地上的消費性財產。

新房從出售的那一刻起，就開始計算折舊。通常在30年左右，房子本身的價值會歸零，而只剩下其佔有的土地的價值。具體折舊率的計算方式不同，是按照土地上所建房屋的質量為標準的。如果是木質房屋，20年後價值就為零了。這樣說吧，如果哪天不小心震一下，房子震了一條縫，那麼房子的折舊率就會立刻比震前更高。

如果是公寓房，雖然折舊率慢一點，但10年一次大修也吃不消。但到了50年，公寓樓的業主會大概就會提出「老鄉們，一起來重建吧」的建議。

折舊率的存在意味著，房子的房齡不同，就算在同一個地區，它們的價值很可能就出現很大的差距。

這兩個房子，大約在同一個地點，都是神戶市垂水區半山上的海景房，由於建築年份相差了24年，它們的價格就差了10倍以上。

因為這個顛覆三觀的折舊率，波果2014年買的房子，1年時間就已經縮水大約15萬人民幣。波果是買來自己住，過過小日子，自己享受就很滿足了。但是在日本，這樣的房子是絕！對！不！適！合！買來投資的。就算是買來收租金都不划算。

外國人在日本買房不享受退稅，這筆優惠拿不到。就算房子月月都租出去，也不考慮房子變舊了租金下降的問題，也賺不到什麼錢。

按波果的房子月租金來算，每月租金15萬日元，扣除所得稅、管理費、中介費，拿到手裡還剩10萬日元。等到買房款全部回本，已經30年過去了，房子折舊得就剩地價了。這樣的房子，賣是肯定賣不出去了。

就算沒有折舊率，房子在日本也是很難漲價的。相對於人口來說，日本的房子太「多」了。

日本是老齡化社會，每4個人里就有1個是沒有買房需求的60歲以上老人。去年，日本的總和生育率2015年是1.46，是21年來的最高紀錄，但仍然不能滿足人口置換所需要的2.1的生育率指標。未來人口還會越來越少、越來越老。

不過，外國投資者的湧入倒是在這幾年短暫改變了這一局面。感謝祖國人民，波果的房子在今年就上漲了60%。

這輪行情除了「奧運概念」之外，還有部分原因在於我們的錢要避險。持有日本房子相當於持有日元資產。

日元屬於低息貨幣，這是它能成為避險貨幣最直接的原因。簡單來說，一旦經濟不行了，別國貨幣可能降息、貶值刺激經濟，但日元本來就利率低，也沒什麼太大可能降息，於是能保持相對穩定。

日元作為避險貨幣的功能，從最近1年來日元對人民幣匯率可以體現出來。

從去年開始，全球經濟不景氣時，日元對人民幣匯率就一直處於上升趨勢

所以，在買日本的房子要想不踩雷要注意：購買之前一定要考慮房產的折舊率；不能套用中國目前的思維在日本投資模式，別指望房子漲了轉手賣掉賺錢；自住和投資需求要分開考慮。

但並不是所有日本的房子都不能買，有一類房子是祖國人民很好的投資選擇。旺財將下次來教大家如何在日本買房子。