哪裡房價會漲？哪裡房價會跌？

最近笨虎看到任澤平博士發表的一篇研究，他用非常短的篇幅去講了一下房價漲跌的邏輯。

笨虎先介紹一下他的結論，然後再發表自己的看法。

任博士的結論很簡單，那就是長期看人口，中期看土地，短期看金融。

具體來說呢：

長期人口凈流入的城市房價一定會上漲，人口流出的城市房價一定會下跌；

中期政府供應土地不足的城市房價一定會上漲，土地供應充足的城市房價會下跌；

而在短期貨幣超發的地方房價一定會暴漲。

這個邏輯可以說是非常簡單易懂，但是房價漲跌邏輯真的有這麼簡單嗎？

比如，我們應該如何劃分長期、中期和短期？

為什麼有些人口凈流入的城市在相當長的時間裡房價上漲的很慢？

如果政府大量供地的同時伴隨著地價暴漲又當如何？

貨幣超發是全國性的，為什麼有的地方暴漲，有的地方卻下跌？

所以，笨虎想對任博士的結論稍作修改：

長期（10年以上）看經濟，中期看金融，短期看政策。

房產作為一種有投資投機功能的商品，金融屬性極強，它的供需曲線絕不同於一般商品，這點笨虎很早就論述過。

因此，如果試圖套用供需（人口和土地）模型來預測房價，結果一定是很不靠譜的，特別是在中短期。

即便從長期看，笨虎認為一個地方的房價是取決於經濟增長狀況的。經濟增長通常意味著該地區私人財富的快速積累，而且經濟增長的同時自然會吸引人口流入。

反之，一個經濟極端落後的地方，即便人口增長很快而房屋供給嚴重不足，房價也很難漲起來。

而在中期（3-10年），一個地方如果在經濟增長較快的同時，又趕上了一個非常寬鬆的金融貨幣大環境，產生了極大的保值需求，會使得當地房價暴漲。

而在短期，樓市可以完全被政策所操控...

本文首發於笨虎的微信公號「笨虎的錄音筆」，文字比原版語音有刪減

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