3個數據告訴你，這些城市房價還會漲

上周六旺財教了大家一句口訣，來判斷北上廣深的房價什麼時候再次上漲。評論區里就炸了，小財迷們要旺財也說說其他城市的機會。

目前的形勢下，一線城市已經被鎖死，三四線城市也沒什麼懸念，大家廣泛關注，而又值得一寫的，就是二線城市。

相比之下，二線城市因為之前的漲價幅度、限購政策都不一樣，其中的機會和風險差別也比較大。

旺財今天就來和大家說說，二線城市裡，哪些地方還有機會，哪些地方已經比較危險。

先來說說二線城市有哪些。一個城市屬於幾線，是多個指標綜合排名決定的，包括經濟實力、政治地位、區域輻射力和對周邊的吸引力。如果只看房價，那溫州10年前就是傲視全國的一線城市了，現在誰會認為溫州是一線城市？划到二線都勉強吧。

所以，除拉薩、海口、貴陽以外的各省省會、直轄市裡的天津、重慶和各計劃單列市，都會被劃分到二線城市行列。因為一省的高等教育、醫療、金融等重要的資源大多會集中在省會城市，直轄市和計劃單列市在這些資源上也優先享受高配置。蘇州、無錫這樣的經濟很強但其他綜合指標偏弱的城市，沒有被旺財列入二線城市行列。好了，現在進入正題說樓市。老規矩，先上基本面，看長期潛力。城市經濟、人均收入和人口增速共同決定了這個城市的基礎購房需求。經濟規模在一定程度上決定了這個城市對外來人口的吸引力。現在，生育率下滑、老齡化的趨勢沒辦法逆轉，所以，哪個城市能以穩定增長的經濟和高收入機會，吸引更多的外來勞動人口，哪個城市的樓市就能產生更多的購房需求。 城市經濟規模公認的指標是GDP，2015年，全國GDP總量排名前列的二線城市主要是這幾個：天津、重慶、武漢、成都、杭州、寧波、南京、青島、長沙、鄭州、大連、瀋陽、廈門、濟南、西安、哈爾濱、長春、合肥、福州、石家莊。再來看人口結構。根據中原集團對全國主要城市的人口增速、25到29歲人口比重和小學生增速的測算，三項指標中有兩項排名都靠前的二線城市有：福州、長沙、南京、杭州、廈門、武漢、成都、合肥。

巧的是，這幾個城市的GDP都在全國前列。因此，長期潛力上，福州、長沙、武漢、南京、杭州、廈門、成都、合肥在全國二線城市裡比較突出。然後看看中期的變化。城市房價的中期變化，要看10年內城市資源的投放情況。政府和企業投放在城市建設上的資金，最終都會轉化成土地價值的增加，下一步，土地價值的增加會直接體現為房價上漲。城市資源投放最直觀的指標是：軌道交通里程。對軌道交通有強烈需求的城市，一定是面臨人口急增，路面交通有巨大壓力。這也能看出一個城市就業人口規模的增長預期。根據易居克而瑞的統計結果，在二線城市中，南京、重慶、武漢、天津、成都、大連、杭州、長沙、青島、鄭州的軌道交通在建里程最高。

所以，綜合GDP規模、人口增長和城市投入這三個角度，南京、重慶、武漢、天津、杭州、成都、長沙這幾個二線城市，綜合實力最強，旺財比較看好。最後一個問題，這幾個城市，2017年能買嗎？如果看長期房價，現在當然都能買。不過，短期房價會不會跌就不好說了。短期的變化要看短期供求，但一調控，供求就人為扭轉了。尤其是重慶，旺財前段時間才說了會漲，上周五重慶市政府就出了對外地人收房產稅的政策，旺財也是對大重慶的效率real服氣。看一下各二線城市調控的共同點，集體壓制外省市人買房。所以，哪個城市裡外省市人買房比例越高，短期內受調控影響就越大。哪些城市比例高呢？杭州34%、成都29%、合肥25%、武漢22%、天津21%、鄭州19%。所以，杭州、成都、合肥、天津、武漢、鄭州房價短期下跌的風險會大一些。如果你有這六城戶籍，或社保繳納達到規定標準，在2017年，可以等等更低的價格。機會主要來自兩類：個別二手房業主因為急需用錢降價急售；上半年沒完成銷售任務的開發商，下半年推盤的時候也會降點價，拉一下銷量，尤其是高周轉的模式下資金實力不強、倚重銷售速度的開發商。好了，二線潛力城市，旺財已經找出來了。過幾天還有三線城市的價值分析，記得關注啊！
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