賈躍亭的美國豪宅，能讓他住多久？

這幾天新聞沸沸揚揚的在討論我國之前的互聯網明星企業家賈躍亭赴美「專註樂視汽車產業」的新聞。根據新聞報道，賈躍亭在美國加利福尼亞洛杉磯縣擁有五套豪宅，每套的價格據說都接近千萬美元。

（下圖是網上搜來的傳說中的賈躍亭豪宅照片）

本來這個新聞我也只是看看熱鬧，畢竟一不是樂視股東，二不是樂視的員工和供應商，除了家裡的樂視盒子，我和賈躍亭之間再無聯繫。讀到這些新聞也就是羨慕嫉妒恨一下這驚人的財富罷了。

但是呢，我隨便一掃居然發現賈躍亭先生是通過一個有限股份責任公司Ocean View Drive INC（C-Corporation）購買的這些豪宅。這家公司成立於2014年8月26日，公司的唯一控股人正是賈躍亭，代理經紀就是Chaoying Deng（據說此人也是樂視汽車高管），公司的註冊地址就是這處房產的地址。

這就有趣了，為什麼呢？因為在美國，不要通過有限股份責任公司來持有房產！不要通過有限股份責任公司來持有房產！不要通過有限股份責任公司來持有房產！

重要的話要重複三遍。

先按照新聞里所說的有限股份責任公司持有房產的優點來一項項反駁（這些「優點」來自搜狐新聞）：

新聞里的優點一：「可以規避風險，達到債務隔離的目的。因為公司只負有限責任，由房產引起的債務不會連帶到公司的股東，也不會連累到其它個人財產。」

這句話是對的，但是，你規避風險和隔離債務是隔離的持有房產的公司產生的債務，在賈躍亭的情況下，他這樣安排是隔離的是Ocean View Drive INC這家公司所產生的債務不對他的個人財產產生影響，並不能隔離任何從樂視公司產生的債務。

而且，在我之前的奧巴馬購房的那篇文章中討論過了，要隔離持有房產的公司的風險責任，可以選擇的公司組織方式有很多，有限股份責任公司只是其中之一，還是缺點最多的一個方式。

新聞里的優點二：「可以保護個人隱私，不用將資訊公布在市政網站上。」

這一點不攻自破了吧。如果真有這樣的優勢，賈躍亭美國豪宅的消息是怎麼樣傳遍中國互聯網的呢？

新聞里的優點三：「比較適合專職做房地產投資的人。比較便於規避債務等。」

這和第一點一樣，樂視的債務並無法規避。

我並不了解賈躍亭和樂視，以及樂視供應商之間的法律糾紛。如果，樂視的債主能夠合法追債追到賈躍亭個人身上，那麼他的這種通過有限股份責任公司持有美國五套豪宅的方式，並不能阻止債主的追索資產的訴求。

最通常的情況，債主向美國法院提出一紙訴訟書，就可以把賈躍亭持有的Ocean View Drive INC股份作為訴訟標的或者連帶標的包含進去。那樣，那公司的所有資產，即這五棟豪宅就有可能被法院凍結。而官司失利的結果，就可能是賈躍亭輸掉自己在這家持有房產的公司的股份，從而眼睜睜的看著這五棟海景豪宅變為他人財產。

多說一句，要想保全自己的資產不被債務連累，相對最好的方式是通過設立一個信託基金（Trust）來持有這些房產。這樣一來可以比較相對安全的隔離債主通過法院訴訟追索房產的訴求，二來也不會產生像有限股份責任公司那樣的稅務麻煩（下面細說這條）。

關於信託基金的問題可以以後慢慢再談，上面重複三遍的「不要通過有限股份責任公司來持有房產」這一條，是針對大多數普通投資房產的投資者的，其主要原因，還是有限股份責任公司帶來的稅務麻煩，賈躍亭的債務情況只是特例。

有限股份責任公司（C-Corporation）持有房產的稅務麻煩有哪些呢？簡單歸納一下，起碼有以下幾點：

1） 將來公司賣房時候如果賣價比買價高，有炒房利潤，C-Corporation要支付的稅率比其他公司組織方式高。其他公司組織方式如合夥制以及有限合夥制，投資者可以按照個人所得稅中的長期資本利得稅率（假設房產持有在一年以上）來納稅，此時稅率是15%或20%。而C-Corporation則只能按照公司稅率35%來納稅。這樣，賈躍亭的房子如果出售按照利潤100萬美元來算，就可能要多交20萬美元的稅。

2）有限股份責任公司（C-Corporation）是雙重納稅體制。即上面提到，賈躍亭的房子如果出售按照抵扣後利潤100萬美元來算，就可能要多交20萬美元的稅。這多交的20萬美元的稅是Ocean View Drive INC要交的稅。賣掉房產的稅後利潤是65萬美元，如果賈躍亭通過分紅從Ocean View Drive INC賬上把這65萬拿到自己錢包里，那麼要按照個人所得稅關於分紅的稅率計算，最少也大約有13萬美元的稅款要交。這就是雙重納稅，算下來，這100萬利潤，賈躍亭要交48萬美元稅款，只有52萬能最後落到自己腰包。當然，我只討論了聯邦稅，加州的州稅不在討論範圍之內。

3）財產繼承和遺留給後代的時候，投資者實際上遺留的是有限股份責任公司（C-Corporation）的股份，而公司持有的房產的購入價實際上在財產繼承時仍然還是該投資者買入房產時的價格。如果通過其他組織方式傳承房產，在房產轉移給投資者後代的時候，房產的購入價就是財產繼承轉移當時的市場價格。

這種對於購入價計算的方式差異有什麼影響呢？用北京房價打個比方吧。假設有個購房者在2000年腦子一熱在北京買了套房；2016年該人過世，房子被孩子繼承；2017年孩子急著用錢氪金玩遊戲打算賣房。

在計算賣房利潤並據之繳稅的時候，賣房價都是2017年的市場價格。通過有限股份責任公司持有的房產，買入價是2000年買房時候的價格。通過其他組織形式如合夥制持有的房產，買入價是2016年孩子繼承房產時的市場價格。

這下大家應該知道這裡面的差距能有多大了吧。

有限股份責任公司（C-Corporation）持有房產的其他缺點還包括租金納稅、換房計價等等稅務上的麻煩，就不一一展開了。

那麼說了這麼多，有限股份責任公司（C-Corporation）持有房產的缺點這麼多，賈躍亭為什麼還要這麼做呢？難道他傻嗎？

不管你如何看賈躍亭這個人，說他是失敗的理想家也好，說他是大騙子也好，有一點大家應該會有共識，那就是他絕對不傻。

我猜想賈躍亭通過一家有限股份責任公司（C-Corporation）持有自己美國的五棟豪宅，可能有兩個原因。

第一個是賈躍亭當時找的財務或者稅務專家水平不夠，沒有能夠給他一個專業的意見（大概是個小概率事件）；

第二個是有限股份責任公司（C-Corporation）持有房產還是有一些優勢，而賈躍亭當時不得不採取這種方式就是為了利用這個優勢（大概率事件）。

那麼有限股份責任公司（C-Corporation）的優勢是什麼？我能想到的最大的一條就是：方便銀行貸款。

有一些投機炒房客在申請銀行貸款的時候喜歡通過一個有限股份責任公司（C-Corporation）來貸款。因為有限股份責任公司被認為是和所有者有隔離的法律實體，銀行在審批房貸時候只會關注Ocean View Drive INC本身的財務狀況，不會去關注實際控股人賈躍亭的個人情況。因此，用這種方式申請貸款，從銀行拿到房貸的麻煩小很多，效率高很多。

如果當年賈躍亭也是因為看中了這一條優勢而採取了這種操作方式，那這五棟豪宅現在還有一點可能仍然欠著銀行貸款，也不能說這房子就完全的「姓賈"了。當然，如果國內有債主能依法找到追債依據並在美國找到靠譜律師，這五套豪宅還說不定最終花落誰家呢。