老兵不死：讓垂危購物中心重煥生機的三種方式

時間最是無情。每一代人都會有屬於自己這個時代的商業空間，又會將一些過去曾經的輝煌送進歷史的廢墟。

沿著時間的潮汐向上追溯，世界上最早出現的購物中心，是在公元100年左右羅馬的圖拉真市場，然後在工業時代，百貨商場和「購物中心」在全球範圍內遍地開花。到了眼下，這些工業時代的存遺又往往顯得時過境遷，其體驗設計和功能格局與當代客戶的需求南轅北轍。

但是，如果把這些大樓全部推倒重來，又是不恰當的。能夠在歷史的長河中存活，證明這些建築已經經過了時間的考驗。每個城市都有其歷史的記憶，在這個繁忙的時代里，人們穿梭於城域之間，或許唯有厚重的建築才會給予我們真正的溫度。甚至，有一些老派購物場所早已成為一個城市的旅遊景點。又怎能輕易改變？

如何對待自己的老建築，體現了一個城市的文化；而如何讓新一代人感到更加舒服，則體現了一個城市的活力和包容性，每一個城市都需要在這二者之間找到平衡。在昨天，小睿已經介紹了威尼斯商人的新財產：把500年老房子變成時尚地標，但那篇案例更偏重於闡述如何在改造當中，實現文化的傳承和新舊兩種建築體驗的融合。今天，我們來分析更多的案例，看看另外一些購物中心如何進行改造以接納新的商業業態。我們會發現，一個舊購物中心的「重生」，並不只是一個建築學意義上的事件，更是社會變遷、商業格局變化的投影，我們需要像經營一家博物館、藝術中心一樣，經營一個購物中心。

The Arcade Providence：古老購物中心的新使命

Then Arcade nProvidence，建於1828年，以美國第一個封閉型商場聞名，位於羅德島首府普羅維登斯市中心的核心位置。儘管它在1976年時被認定為美國國家歷史地標性建築，但經歷百餘年歷史變遷，這裡早就不再是一座城市熱鬧的市集中心，而是因其破舊不堪的內部設施，最終於2008年被關閉了。

而今年，這個古老的帶有花崗岩牆壁的希臘復興式建築將被改造以獲重生。在Westminster Street Associates公司1000萬美元的投資改造支持下，The Arcade Providence將煥然一新，變成一座微型公寓及商鋪綜合體。

設計團隊保留了整體建築的原始結構，但重新鋪設了平坦的岩石地面，並置換了新的頂棚，以保證充足的自然光線流入空間內部。而內部空間的用途則進行了重新劃分，一層是17間商鋪用於零售及餐飲業，二層為48間低成本的微型公寓。每間公寓的面積自20-42平米不等，一層的商鋪更能滿足住戶生活需求。

根據數據顯示，目前已經有4000+數量的人在排隊預訂，可見這個古老卻又嶄新的商鋪及公寓綜合體的搶手程度。這個古老商場的「復活」，是對城市對當地人，甚至是對城市商業歷史文化的又一次獻禮。

而它的改造模式——由封閉型商場變為公寓與商鋪結合的新形式，也帶來了新的商業價值：

1.增大老建築利用率

許多城市的舊城都面臨著居住空間狹小、人口流失的問題。將古老文化建築賦予新的生命，「再次利用」增大利用率，對帶動當地經濟有一定的作用，畢竟這是一個講懷舊情懷的年代。

2.使餐飲類業態得到新商機

綜合體帶來的超強人氣使得餐飲生活類的市場空間大有可為，滿足人群消費需求的同時，也為商鋪及品牌帶來固定流量。

3.輔助「維穩」

拿The Arcade Providence為例，550美元起的月租金，相較於紐約這兩年興起的一眾微型公寓的價格來說，對於一些經濟拮据的人，可以租住在此，起到穩定社會作用。

Santa Monica Place：從封閉變為開放

在洛杉磯海邊，有一個5萬平方米的購物中心——Santan Monica Place自上世紀80年代開業，20多年後逐漸衰敗。2008年斥資進行整體改造，2010年Santa Monica nPlace重新開業後，每年流量近千萬。這裡雲集了洛杉磯的潮人，你有機會遇見小羅伯特·唐尼、梅格·瑞恩及阿諾德·施瓦辛格等明星們親自在此購物。

當初，業主Macerich請美國建築事務所來負責改造。結果，設計師大手一揮，把這個購物中心的頂整個給掀掉了，不過沒有屋頂的Santa Monica Place，露天商業街區的氛圍更濃郁。

購物中心整體改造的同時，還重新規划了與之相鄰的綠樹成蔭的人行道及購物中心整體結構，並重建Thirdn Street Promenade的購物區。因為離海灘很近，Santa Monica nPlace成了洛杉磯必去的一個旅遊景點。洛杉磯當地人也很喜歡來此休閑放鬆聚會。同時，Santa Monica nPlace很會利用公共空間，商家經常在此做品牌、快閃活動。在服務台，服務人員還會根據消費者需求提供性價比最舒適的旅行線路，讓你能在Santa nMonica有一個愉快的旅程。

沒有屋頂後，Santa Monica Place的三樓便以更廣闊的視野飽覽太平洋和聖莫尼卡山脈雙重景觀。在三樓的改造計劃中，重在餐飲美食，多個洛杉磯有名的餐廳在此開店。

Santa Monica Place的這種改造模式，核心優勢是把一個已經定型化的建築變成了一個流量中心，使其能夠承載起匯聚千萬流量的任務，其要點為：

1.招商輻射效應增強

Santan Monica Place連接的第三街長廊是洛杉磯當地極負盛名的一條老商業街，這裡的街頭藝人就是好萊塢文化當中的一部分。最重要的是，Santa nMonica Place潛在消費群體巨大。除了Santa nMonica當時每年500萬以上的旅遊流動人群外，按規劃周邊的寫字樓、住宅及覆蓋中產階級家庭人數增幅巨大。而且，經調研，這群人都喜歡娛樂休閑，也追求品質生活。

在重金掀開頂蓋，打開商業街區的開放氛圍後，招商變得更加具有輻射效應。這個項目的核心競爭力和未來場景故事變得更加突出。所有的購物中心調整，都是基於對未來消費市場的預判。如今，Santa Monica Place周邊輻射的消費人群超過1000萬。

2.實現了人性化分區

改造後，Santa Monica Place的分區非常科學，整個廣場呈正方形，中間兩條走廊將廣場劃分，每一層都分為A、B、C、D、E五個分區和Bloomingdales、Nordstrom兩家百貨公司，消費者找到特定的分區便能迅速看到店鋪，非常人性化。

3.奢侈大牌與本土品牌相互彌補

Santan Monica nPlace打造了一個娛樂休閑的主題街區，招商品牌覆蓋大眾、精品和奢侈品。許多美國本土化的個性品牌也雲集於此，比如ADAMM』S是美國很受歡迎的玻璃品牌。自1972年成立後，ADAMM』S致力於設計製作前沿玻璃製品，其產品涵蓋範圍極廣，小到玻璃杯，大到玻璃門窗都有涉及，消費者來此挑選禮品的頻率很高。

Above the Fold是區域內一家專營報刊雜誌的店鋪，在美銷售的英語雜誌在這裡都可以找到，可以買到國內無法買到的「珍品」。這家專營店鋪雜誌多，顏色艷麗，適合消費者拍照留念。

每一個品牌都善於利用Santa Monica Place的娛樂休閑氛圍做活動。Nike幾乎每周都舉辦Nike+ Run Club和Nike Training Club活動，消費者可以免費體驗60分鐘的運動。

加州德爾阿莫購物中心：打造藝術「殿堂」

雖然零售業態對於購物中心人氣與購買力起到決定性作用，但一座購物中心室內與室外設計的好壞，也將為購物中心的人氣起到重要的推動作用。同時注重人性化、注重體驗和感受的購物中心也會吸引更多的人群。

位於美國加州托蘭斯，建於20世紀60年代的加州德爾阿莫購物中心被好萊塢建築事務所改造升級，打造出了藝術館般的建築空間，重新定義了220萬平方英尺的時尚中心。

德爾阿莫購物中心採用了開放式的設計，像博物館的畫廊一樣，突出了零售店面的展示空間，打造出受歡迎的公共區域。整個中央大廳設計了三層的玻璃牆，俯瞰著外部的lifestyle區，頂部是一個巨大的天窗，設置了可旋轉式的屏幕。為了營造沙灘效果，大廳內鋪設了深褐色和淺米色的地板並延伸至二層空間。改造後的購物中心與之前大不相同，新的設計加入了明快的軟硬景觀元素、色彩多變的室內外空間，複雜的地板圖案層映射著下面的光，照亮店面，並且與白色牆壁和曲線形的天花板形成對比。

加州德爾阿莫購物中心的這種改造模式，將好萊塢式的文化藝術氣息注入了原本死板的商業空間，它帶來如下好處：

1.塑造出與以往不同的購物體驗

重建項目中利用光線、玻璃和立面造型打造出與眾不同的零售空間，吸引人們進入其中一探究竟。

2.呈現出空間的統一性，以人為本

新的德爾阿莫購物中心呈現出空間的統一性，彰顯出優雅的魅力，空間內部的凝聚力與周邊景觀相互呼應，以隱喻的處理手法加強與周邊環境的聯繫。室內設計了美食內街和露天的階梯式綠化、玻璃屋頂和橢圓形的天窗，模糊了傳統的室內外街景的認知。

3.更符合貼近自然的潮流

隨著購物中心的逐漸發展日益增多，更親近室外環境，更嚮往自然氛圍的室內空間，將成為未來購物中心發展的趨勢。設計者更多的思考，將由如何帶給購物者更奢華的購物環境，轉為如何製造更貼近於自然的室內空間。

或許，時間的沖刷會讓牆壁斑駁，但是真正有力量的存在，是文化和人性。無論是百年老店的轉變，還是衰敗購物中心的改造，重點都是讓新一代的消費者在新的場所中，感受幸福。

這，就是商業不變的準則。

（RET睿意德商業地產研究中心研究員Linda）

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