電娛時代：高房價的推手是否就是鏈家？

鏈家早前突然就攤上大事了，先是什麼有人質疑他的獨家房源代理模式，又有人炮轟他把查封的房子賣給購房人，最新消息說，住建委已經開始調查鏈家，並暫停了涉事門店的網簽資格。

雖然在大家眼裡，這是坑人個的把戲，但這在鏈家內部，被稱為金融創新，鏈家說這是為了加強購房人的體驗感，獨家房源代理，能夠給房東帶來更好的交易價格，也能避免其他中介的騷擾，如果實在賣不掉，你還有收入。至於賣查封的房子，或者法律糾紛的房子，鏈家通常會先讓你簽約，然後再告訴你。又或者在你交了首付之後，突然發現過不了戶，他們可以通過鏈家金融的資金先把房子問題解決了，但費用肯定是少不了的，通常為年化10%以上，另外，這其實風險很大。萬一解決不了，首付也交了，購房人心裡肯定窩火。

但這些還都是小事，只能說林子大了什麼鳥都有，鏈家8萬人的員工隊伍，難免有幾個害群之馬。大家都能理解，唯一質疑的是鏈家通過獨家代理房源的模式，有人說這客觀上形成了坐莊效應，拉高了房價。比如一套房源業主要賣450萬元，鏈家獨家代理會先給你2000-3000元錢，先行支付，說未來3個月賣不掉，這個錢就不要了。那麼他怎麼把這個房子賣掉呢，肯定要在450萬之上進行加價，製造信息不對稱來勸說購房人。最終以不低於這個價格賣出去，有的經紀人還會跟客戶約定，如果高於什麼價位賣掉，還要多拿傭金點位。而一旦簽了獨家之後，便沒有經紀人競爭賣房，從而形成了市場的短期壟斷。當大量房源都被鏈家拿到之後，自然鏈家也就被千夫所指。

不過在這裡要說的，這也就是碰巧了。房價在一線城市上漲，所以上漲是原因而並非鏈家獨家房源代理的結果。如果真的房子賣不動，鏈家也不會傻到主動跑去交錢，然後獨家代理的。鏈家之所以這麼做，還是看準了，全國資金迴流一線城市，短期內仍然是一個賣房市場，所以房源成為市場競爭的關鍵。如果相反，到了二三線城市，房地產進入買方市場，到處都是房源，鏈家才不會主動賠錢呢。另外，購房人也不是傻子，這個地方的房源多不多，還有沒有替代品可選擇，這都是市場決定的，如果鏈家標價明顯高於市場行情，其他中介肯定會一擁而上。所以，以獨家代理的模式判斷鏈家推高房價，顯然不靠譜。

鏈家的這種金融做法，類似於去年股市的配資，他的金融服務，相當於給了本就火熱的一線樓市房地產，加了槓桿。比如買一套450萬的房子，原來我需要首付135萬，加上各種稅費，怎麼也要準備160-180萬元，才能買房，如果算上裝修成本，可能至少要準備200萬才有底氣去買。現在鏈家的服務，讓首付再次降低，甚至你只要準備100萬就行了。剩下的鏈家給你墊上，交易費用貸款，裝修也貸款，總之投資者相當於從2-3倍槓桿，一下放大到了5-6倍槓桿，這可不是鬧著玩的。一旦資金槓桿被放大，一旦發生系統性風險，可能會造成巨大的金融危機。比如說當年美國，0首付政策讓大家在危機到來的時候，很多人都選擇了斷供，而我們算來算去覺得，如果首付比例在3成，加上各種亂七八糟的首次置業成本，房價跌5成，購房人也不會斷供，但如果第三方出來在這個槓桿上再加一倍，那麼房價下跌的安全閥一下從5成，減到了2成。也就是說，如果一線城市跌2成，這些使用鏈家金融服務的人，可能很快就會斷供。

槓桿的原理大家都知道，距離和力是一組相對變數，省力就費距離，省距離就費力。這就是房地產也好股市也罷的核心道理，當你給市場加槓桿的時候，就像渦輪增壓一樣，會加速市場的行情。股市上漲就加速上漲，從慢牛變瘋牛，而股市下跌也會加速下跌，樓市也一樣，如果按照正常的資金回撤一線城市，這個地方房價上漲趨勢可能還會維持一段時間。但如果大量槓桿資金衝進市場，讓樓市的牛市上演最後的瘋狂，那麼恐怕會縮短距離暴跌或者崩盤的時間，都說不作就不會死，大致就是這個意思。

所以說回到鏈家，鏈家並非通過獨家房源來壟斷或者推高房價，他們真正的問題是通過金融槓桿的手段，讓樓市的趨勢加速了，同時也縮短了樓市趨勢拐點的時間。

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