福州商業圈未來展望2017

上圖是福州各個大大小小的商業圈，個別商業街就不再標註了，主要針對以上各個商圈的商業廣場作一說明，也方便在福州品牌開發的朋友作一展望，細化的品牌入駐不在此說明，主要說明商業廣場的定位、入駐思路、和未來方向。n

一、東二環泰禾廣場，最高端的購物中心，晉安區n

東二環泰禾由泰禾集團傾力打造，集聚福州首屈一指的品牌，結合其龐大的體量基礎，東泰禾也一躍成為福州城市級商圈，泰禾商業團隊也致力打造福州城市級商業廣場，外來品牌以入駐泰禾作為品牌號召的第一選擇，其中泰禾的商業別塑、水秀廣場擁有不錯的可塑性，入駐泰禾成為打造品牌的一條不錯選擇；但是東泰禾因為其定位高端，租金成本、競爭環境等，盈利性上來說，未必是最好的選擇；n

二、倉山萬達廣場+愛琴海購物中心，最能賺錢的區域，倉山區

倉山萬達廣場是萬達福州投放的第二個萬達廣場，其開業前定位相對低端，但開業後卻反響甚好，金山龐大的住宅，也造就其穩定的客流，其實在早些年，金山的客流相對低端，以拆遷、外來辦公人群為主，隨著十來年發展，這些人群逐漸發展成為消費主力軍，倉山萬達成為福州有效客流最好的廣場也並沒有異議，而後開的愛琴海，以餐飲為名，雙雙襯托，形成更強大的輻射能力，對品牌來說，倉山萬達、愛琴海，顯然是最適合進入的區域，儘管它的開發成本較高，但對比東二環泰禾來說，它已經熟的不像話，它的盈利性也是福州最好的區域；倉山萬達室外街，在台江萬達的前車之鑒下，以休閑、咖啡、教育為主打造，也算是萬達體系最為成功的室外街之一了。最關鍵的是，兩個購物中心，都沒有把周邊的住宅群吃完，它仍然具備強力的成長性；n

三、金融街CBD商圈，最有發展潛力的商圈：台江區n

金融街萬達、即將開業永輝APM，以及發改委旗下自持的富閩時代廣場，福州除工商銀行外所以銀行總部聚集，台江金融街CBD無疑是福州目前最有成長力的商圈，而台江萬達也是福州首個綜合體，它改變了福州的消費模式，隨著各個銀行總部的入駐，它必定會超越倉山萬達愛琴海商圈。福州現行由3個CBD概念，一個是老CBD五四路，第二個是金融街CBD，第三個是北江濱CBD，五四路的商圈轉移已是板上釘釘，北江濱缺乏銀行也意味著其可塑性受到限制，金融街CBD在未來一定是福州真正CBD中心，且臨江對面是政府東部辦公新城，即便鼓樓政府一直推脫不肯到東部新城，但東部新城的正式投入使用只是時間問題，金融街CBD的未來發展，缺的時間，我想，大概是3年吧；n

四、華潤萬象城，最值得期待的購物中心：鼓樓區n

在福州大學老校區附近的華潤萬象城，因為土地收儲問題遲遲未能開業，但其市場地位確實被很多人關注，因為周邊住宅厚、高端人群多、政府機關單位多，市場空白等重重疊加，這個項目一定是最值得期待的項目；如果市場沒有出現黑天鵝，我想，未來的新場，它一直值得被開發；n

五、五四北泰禾廣場，最低調的購物中心，晉安區n

位於新店鎮，這幾年周邊樓盤大量開發，且市場一直不錯，交通方便，大量的拆遷製造購買力，關鍵是，在這個區域，北泰禾一枝獨秀，毫無競爭，適合中小品牌開發選址，北泰禾，是一個低調賺錢的區域；n

六、萬寶商圈，最危險的區域；台江區；n

萬寶商圈最早為寶龍城市廣場與萬象城（已被華潤萬象要求更名為萬象廣場）及蘇寧一期組成，一直不溫不火，後來東街口地鐵改造，瞬間爆發，成為福州最賺錢的商圈，寶龍沿街租金2011年租金超過1000元/平/月，成為福州最貴的租金；這個區域市場成熟、住宅夠厚，交通方便，但因為大多疏於銷售物業，萬象廣場也是很多品牌最想入駐的廣場，但我一直不推薦這個項目，在福州，你可能聽到過一個品牌從泰禾走出來，從萬達走出來，從愛琴海走出來，但卻很少聽到一個品怕從萬象廣場走出來，入駐這個的風險，太高了，而且其銷售型的物業形態，導致其未來的風險和不穩定更加高，東街口商圈即將投入使用，也許，萬寶吃了東街口剩下的肉，早晚要還回去，當然，蘇寧二期也再建設中，也許，蘇寧會成為萬寶商圈的救世主吧；n

七、世歐廣場，最尷尬的購物中心，晉安區；n

如果說，福州哪個購物中心最苦逼，一定是世歐，在世歐開業時，金融街商圈也感受到一絲危機，因為是否的周邊住宅太厚了，而台江萬達的一部分客流就來自世歐，但是世歐可憐在開業沒多久，東二環泰禾開業了，世歐周邊最大的消費力大名城的一些高端客戶被東泰禾拉走，剩下都是拆遷戶、外來人口，即便再厚的住宅人口，也沒有用，而且世歐周邊的教育資源、樓盤品質口碑一直不好，也導致高端人群一直不願意導入世歐周邊，世歐淪為福州一個超大體量的社區購物中心，真是苦了。n

八、元洪城；最打不死的小強購物中心，台江區n

元洪城由東百操刀，比鄰台江農貿市場，早些年算是名聲浩蕩，自萬達開啟購物中心模式後，一直處於不溫不火的狀態，東百的這個項目也是處於盈虧平衡狀態，去年12月重新定位重新改造後，客流有所提升，但我看來，這一樣改變不了他的苦逼地位，主要是其客流多為流動人口，交通又收到限制，導致其儘管客流諸多，但客單一直上不去，這並不怪東百，周邊的客流導入也有問題，最關鍵的是，元洪城 的元洪二字，乃某地產老闆父親名字，其父親在元洪這個地塊出事，為哀悼其父，在此地改一個項目，立下墓碑：元洪；這個大概是風水的問題的。n

時間問題，其它以後再議，或者私信、值乎。