房產新政下買房最佳方法：矩陣分析法

限售是庫存的好辦法

從3月起，國內房產市場在祭出n「限購、限貸、限價、限售、限商」嚴控政策的同時，持續不斷的補充政策也在陸續登場,更有變本加厲之勢,其中以限售政策最為嚴苛:

海南省新建商品住宅取得產權證後滿5年後方可轉讓；

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河北白溝非本地戶籍在該市無論購買新房還是二手房，自登記之日起五年內不得轉讓；

西安市規定購買新商品住房，自購房之日起滿5年方可上市交易,購買二手住房的，在取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易；

最「狠」的是保定,在5月20日的住宅用地出讓條件中明示：「自購房人在取得不動產權證之日起算，10年內不得易手」。

房產具有雙重屬性，既有居住屬性也有投資屬性,幾乎更是中國人投資方式的首選。此時選擇哪裡購房,讓近十年閉眼買房都賺錢的國人很糾結。這種攥著錢花不出去的」恐慌」心理，拯救了不少三線城市房產庫存。以唐山為例，當地銷售人士笑稱：一月消化了10年的庫存。

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如果5年限售該怎麼買房

在完全注重房產的投資屬性為目的時，最簡單的方法就是衡量下自己的財務狀況，在資金允許的範圍內，選擇升值最好的房產，重點就是要同時了解到每個市場中房產的購買成本和增長狀況。

在此我們介紹一種由波士頓矩陣圖演變而來的全球房產投資指導方法，通過海房優選網的全球房產大數據統計，可得到以下投資分析矩陣圖，其中：n

橫坐標軸：全球主要城市購房的首付款金額（單位：百萬人民幣）；

縱座標軸：全球主要城市房價的年均增長率（近5年）；

兩條座標軸將圖表分成四個象限（橫軸交匯點為1百萬人民幣，縱軸臨界點為6%增長率）；

全球主要城市（含中國）分布於4個象限內。

此圖一出，全球主要城市房產態勢十分明顯，每個人盡可根據自身支付力和財務狀況，對號入座，選擇適合的房產，下面依次分析各象限內房產適合什麼類型人士購買：

首先看第一象限（矩陣圖左上方區域）

這一區域內城市都非常亮眼，基本是耳熟能詳的全球知名的大都市。其房產市場特點亦非常明顯，就是房價高、增長率高，根據各地房產所需支付的首付款金額又可以劃分為3個小區域。

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首付300萬以上的房產

高傲的北京、上海、深圳孤懸於明顯的「雙高」位置，儘管本月三地房價都有所下降，但其300萬以上的高額首付門檻（二套房首付70%以上）將大多數人拒之門外。手握500萬現金準備買房的人，在哪裡的房產市場中都負擔得起，全款買房沒貸款，出租就有收益，怎麼都能跑贏通脹，買了就是賺。

這其中道理很好理解，1000萬的房產即使年增長1%，也和100萬的房產年增長10%一樣多，因此對於購買高價房的人來說，高收益並不是第一位的追求，穩增長即可獲得良好收益。因此，資產避險、匯率、穩定的市場實際上是其全球房產TOU ZI中的重要考量因素。

首付200-300萬的房產

在第一象限內，不少全球知名大型都市集中於此區域，例如紐約、洛杉磯、悉尼、溫哥華、多倫多等。這些城市經濟發達、人口眾多、居民收入水平高，房產市場依託本地旺盛的需求和支付保持快速發展，作為全球最有支付力人群的首選市場，也是促成其房價堅挺的原因之一。

以倫敦、悉尼、溫哥華、多倫多為代表的4個城市，是典型的高端房產市場，除了旺盛的本地購房需求外，也是海外投資者選擇的熱門區域。因此，在強有力的剛需和投資需求推動下當地房價高、增長很快，近5年均保持 10%以上的增長。

在這4個城市購買房產，主要是通過房價高速增長獲得增值收益。在貸款購房的情況下，租金難以抵消貸款，在中長期的持有階段內貼現是一種常態。因此，這幾個房產市場對購買人的支付力和未來現金流要求都比較高，基本也屬於不差錢的土豪級選擇。

在近一年內溫哥華、多倫多先後對海外人士增加15%的額外稅，悉尼對海外人士徵收8%的額外印花稅，按10年的投資回收期計算，年分攤成本1-1.5%，相對於2位數的年增長率不算什麼，但卻是加大了短期內的購房成本，這種高准入門檻確實適合土豪級的房產投資者。

首付100-200萬的房產

在第一象限中，100-200萬人民幣的房產集中於紐約、洛杉磯、東京（公寓）、墨爾本為代表的大型都會城市，這些城市面積大（通常為大都會區，附帶衛星城），房產屬於存量房市場（二手房為主，墨爾本也是以二手房交易為主，因限制海外人士購買，因此只能購買期房），總房價受區域位置和物業年限影響並非高不可攀，基本屬於中產階級可支付範圍。

100-200萬人民幣的房產（$20-35萬美元）基本上是美國中產階級的剛需房，$50萬以上的房產對於中產來說就是很貴、很好房子了。墨爾本遠郊的別墅也基本上這一價位（總房款50-60萬澳幣的別墅）。也正因購買人群為主流的中產階級，當地房價增長率比較快，雖然不是市場最高的，但其房產市場依託旺盛的剛需漲勢穩定，近年來持續5-7%/年增長水平是非常好的投資選擇了。

尤其對於高凈值人群，讓資產保值、增值已經是剛需，因此在資產配置時，首選增長好的穩定市場是最穩妥的選擇，在資金及財務允許情況下再行選擇其他高增長城市。

以美國房產為例，在購買洛杉磯後或墨爾本房產後，還希望增加美元資產配置可以考慮南加州的聖迭戈或灣區房產。因為這兩個地方的房價增長都很迅速，但是通過數據統計可看出，這兩個地方房價增長快，但波動也大，不如洛杉磯（下圖中的灰色線）漲勢平穩。

在2007年美國房價漲到頂點，伴隨著2008年次貸危機發生，全美房價都有不同幅度的下跌。紐約（橘色線）這種大都會城市房產比較保值、房價抗跌能力強，在08年後跌幅很小、漲幅也不大，但這種保值型房產在資產配置中必不可少。

而灣區矽谷附近的城市（草綠色的聖何塞）在新科技推動下隨著經濟迅速回溫，房價也一路猛漲。對於首次購買海外房產的人來說不太合適，一是投資門檻很高（中位價高於紐約、洛杉磯），二是入市時機難以把握，未必能抄底。但對於資金雄厚的賣家來說，可以配置，因為在良性的大經濟環境下，該地區房價確實增長迅速，相比於紐約，當地房價不只是恢復到07年水平，還遠遠高於當時30%左右。在相對高的投資成本下，投資收益也高。

對於矩陣中其他象限的房產，尤其是首付50-100萬的低價位房產投資，我們下次解析。

數據來源 海房優選

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