海外房產投資遠離「最不靠譜的」三種人？

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新官上任三把火，新總統川普對於美國移民政策連出三令：美墨邊境造牆、簽署"7個穆斯林國家禁令"、美國的難民計劃擱置120天。這一系列」不靠譜「的舉動不但引發了國內民眾抗議、法官反對，更讓準備移民美國的人人心惶惶，好在都是和移民相關的政策，沒有什麼限制在美國買房的。

相對於川普同志的這點」不靠譜「，國內海外房產行業中有更」不靠譜「的3種人，對於他們的話絕對要仔細鑒別，避免海外購房掉入陷阱。

「熟人」最不靠譜？

對於國內人來說目前海外房產信息不對稱，獲取信息渠道很少，一般都會諮詢三種「不靠譜「的人，排在第一位的就是」熟人「，也就是常說的「殺熟」。

說熟人不靠譜並不是全面否定海外的親朋好友，多數人對海外房產感興趣時都會第一時間想起自己在當地的親友，向其諮詢市場及購買意見。海外親友也會很真誠的給出建議，但這種建議未必是正確的，完全客觀的。

我們常聽過這麼個段子：有一個北京人，1984年為了圓出國夢，賣了鼓樓大街一個四合院的房子，湊了30萬到義大利淘金。風餐雨宿、辛苦節儉的過了30年了，終於攢下100萬歐元(人民幣700多萬)打算回國養老享受榮華。一回北京，發現當年賣掉的四合院現中介掛牌8000萬…

這實際講出了新老兩代移民的區別，早期移民收入比較低、多數以技術移民為主，去海外是為了掙錢的；新移民是隨著近年國內收入提高、資產增值帶著財富去享受生活的，因此在海外生活背景、經歷、圈層上完全不同。基於這種原因，老移民給出的購房意見未必適合投資或新移民自住。

以澳洲墨爾本為例，該市有2大華人區Box hill、Doncaster，這倆華人區房子都挺火，但在環境上有不小區別。

作為墨爾本最早的華人聚集區，Box hill的中餐館、中國商品、快遞服務等生活配套齊全，中國人生活很便利。區內居住的除了華人還有不少其他亞裔，如印度人、馬來西亞日。因此整體環境很一般、街區環境偏局促、陳舊，商業店鋪有點國內三線城市味道。

Doncaster雖然也稱華人區，但更被稱作富人區，而來自大陸的中國人比例比Box hill少了近10%，區內希臘和義大利人不少，其他亞裔不那麼多。從收入水平看該區家庭周收入比Box hill多了$100/周。

Doncaster地勢很高，能俯瞰區內公園風和墨爾本城市天際線，景觀很好，此外區域內還有優秀小學DoncasterPrimary School。

如果想投資的客戶諮詢了澳洲老移民，得到的建議通常會是Boxhill配套齊全、生活更舒服，適合自主；而Doncaster屬於學區，景觀也好，因此更有投資價值；但數據統計顯示近年來Boxhill漲勢更好，和Doncaster相比，2013年以後中位價多漲了250000澳元。這種善意的建議就是老移民基於生活背景與經驗的判斷，並非依據市場統計數據做出的客觀、專業建議。

「最不靠譜」的第二種人——導遊

說導遊是「最不靠譜」人是完全由海外房產在中國的發展過程決定的。中國人走出國門是從出境旅遊開始的，而最早在國內銷售的海外房產幾乎都是旅遊地產項目。市場上之所以有大量低價境外游線路，就因為這些團基本都是購物行程。旅行社和導遊利潤就來自與海外商家的合作，從銷售中抽成。隨著中國人收入水平提高，境外消費早就不限於一般的奢侈品購買，境外醫療、美容、保險等都是常見的大額消費，旅遊房產既是旅途行景點之一又是高利潤商品，因此導遊在推薦起來信手拈來，不需多說講解，只要在景區房產項目上停留1-2小時，客戶自己就對總價較低的房產有購買慾望了。

海外旅遊地產通常也沒有什麼升值空間，這和國內海南、山東、北戴河的海景房沒有本質區別，多少年不漲價。在人流極多的知名景區才會有不錯租金收益，但因為距離、語言、管理等原因，又達不到中國人邊租邊住的需求，因此作為房產投資來說沒價值。

基於此，在海外房產行業中導遊是第二種「不靠鋪」的人，因為他所推薦的旅遊地產是最不容易升值的，風險最高的。

第三種「不靠鋪」的人——國內二手中介

海外房產行業中第三種「不靠鋪」的人可能就是原來做二手房經紀人了，這點和導遊有點相似。當某個行業利潤大時，市場上其他行業人員會向這個行業轉移。在國內一線城市房產限購、限貸，3、4縣城市房產庫存量大時，不少做二手房經紀轉到了海外房產市場。

以北上廣深為例，假如一個大媽賣了套老城區的小房子，收入200多萬，再想買套房子的話就算二套房了，總價500萬的首付至少要50%，接近250萬。這相當於前面賣房的全款只能當首付，還要負擔16000元的月供。這種還款壓力下大媽是不會投資的，作為二手房經紀人來說肯定不能看著買賣黃了，只能換個房源繼續推薦給大媽。如果他推薦一套100多萬甚至不到100萬人民幣的美國房產，每月租金還有不少盈餘。這對於大媽來說購買可能性很大，因為沒有任何還款壓力，還能有凈收益…

實際上這套房子可能很舊了、維護成本很高，位置處於治安很差的黑人區，並不適合遠在海外的中國人投資...

上述這種情況就是目前海外房產在國內的發展現狀，和20年前國內賣二手房一樣，市場存在著嚴重的信息不透明。不少經紀人還是沿襲早年間二手房銷售套路，靠低價、高租金等手段想盡一切辦法把客戶先吸引過來，最終弄套你買的起的，賣完拿了傭金再說。至於有關房子的缺陷和潛在風險，統統迴避或隱瞞掉。這就是媒體常不斷報道出現海外房產「天價」物業費、維修費等購房陷阱的原因。

因此，在海外購房過程中客戶首先要先學會鑒別「不靠鋪」的人，對於海外房產項目要多、聽多看、多比較，用真實的市場數據去衡量判斷，只有這樣才能做到自己心中有數，第一時間避免被忽悠。