售後返租模式的4個大坑

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上一篇文章我們說過，貨幣貶值的過程，就是一個劫貧濟富的過程，但是房價的平均上漲速度也僅僅是跟著印鈔機的速度而已。所以如果富人都是用全款的方式去買房，算上折舊的話，實際上連資產的保值都做不到。所以投資房產，賺錢的地方只有兩個：一個是緊跟政府的指揮棒，尋找政策之下的價格窪地，第二個就是利用槓桿。

在中國，「零首付」雖然在行情低迷的時候很多開發商都在偷偷的操作，但是實際上再政策上來說是不允許的，違規的，因為這很容易導致房價無序上漲，產生泡沫，引發像美國之前的次貸危機。實際上首付是最容易湊出來的，任何一個人，只要你在工作，你都能很輕鬆湊出50-100萬出來做為購買第一套房的首付，這個方法，我們會在後面細說。最難的其實不是首付，而是後面的月供。

過去的一年，許多地方的房價基本翻倍了，一年前買房的人賺的盆滿缽滿，不過他們並沒有想像中的開心。他們說，房子是要自己住的，又不能賣，漲了有什麼用？

我給的方案是：把房子賣了，套出來的錢足夠你換成兩套的首付了。不過他們的問題是：這樣一來，月供就增加了4倍了啊，萬一房價三年不漲，怎麼辦？

如果市場上有一種房產產品，它的房租能夠接近月供，甚至完全抵消月供，那麼我們只要湊齊月供，就不再擔心月供拖垮資金鏈的問題了。

市場上有這樣的產品么？還真有，不過，細數過來都是下面四種，而且滿滿都是坑。

一次性抵扣房款模式

這種模式，早期很流行，尤其在商鋪、寫字樓這類產品。這種產品坑就坑在，他們的價格會比市面上其它同類產品價格高很多，然後給你返2年或者3年的租金，這個租金可以直接在總房款里抵扣。實際上，他們就是把價格提高了，然後再給你把價格降下來，甚至降下來後還比同類產品價格要高，然後你買的房子還要給他們免費使用2-3年。最坑爹的是有些項目直接是返5年的，也就是說，你的免費給開發商免費用5年的房子。

按月固定返租模式

這種模式，是第一種模式之後的改良版，主要也是在商鋪、寫字樓產品，也有部分產權式酒店在使用，一般也是2年或者3年，產權式酒店返租的時間會比較長，5年或者10年，甚至更長的租約。

這種返租模式，有的跟第一種一樣，也是單價比同類產品高，也有的是單價差不多但是地段更差，每月固定給業主返還租金，一般約定的年化收益為3%-5%。對於商鋪和寫字樓產品，一般2-3年後，如果商圈發展起來，以後可以繼續託管並且獲得更高的收益，但是也有很多根本無法發展起來，2-3年後依然人氣了了，最後你只收穫了一個，既不能入住，也無法出租的商鋪。

分紅模式

分紅模式，主要是用在產權式酒店上的。產權式酒店，有的是直接賣產權，比如賣10年、15年的產權，在你所購買的產權時間裡面，可以獲得比較高比例的分紅收益，一般是4%-8%之間；還有的是買斷產權，整個房子的產權歸你，但是你需要託管給酒店，不能自己使用，你能獲得收益權，有的還能獲得每年一定天數的入住權。

這種分紅模式，相當於是你的一個定期固定理財產品，按時獲得收益。但是很多時候，當酒店經營不善，要麼無法按時按量給投資者分紅，最差的結果是，酒店直接關門跑路，最後除了自己去住之外，好像也想不到第三條路。

海南今年的限購政策，其中就有一條是關於產權式酒店的，海口要求產權式酒店自持比例不低於90%，三亞則不低於70%，這種情況，就是因為產權式酒店出現了太多問題，每年因此造成糾紛鬧到法院的案例數不勝數。

利潤分成模式

利潤分成模式，我不知道是誰創造的，但是我們稱之為途家模式，一般是用在住宅上面，因為目前承諾售後返租模式的開發商，一般都是引入途家作為管理公司進行經營。這種模式一般是將房子0租金交給途家開自營公寓，途家再根據經營情況，將經營所得款項，扣除稅費後，與房東按照5:5的方式分成。

途家模式在海南算是比較成功的，尤其是三亞、陵水的清水灣都算髮展的不錯，而且在租約結束之後，業主如果對租金收益比較滿意，可以跟途家續約，持續獲取收益。但是途家是不用先給租金的，而是通過分成，也就是說，入住率高，分成就多，入住率低，分成就少，這既跟地段和產品有關，也跟店長的經營、管理、服務能力有關，還跟途家自身的推薦有關。

所以如果自身項目並不是太理想的情況，即使開發商跟途家簽了託管協議，如果收益太低，最終途家還是會選擇出走，開發商也無可奈何。

實際上，以上4種模式，除了第一種，是真正的坑，其它3種，最主要的問題就是，無法保證返租的持續性，也就是說，2-3年之後，你可能將無法收穫預期的租金收益，至於為什麼是2-3年，因為民事訴訟時效是2年的，2年之後，你連起訴的權利都沒了。

那麼問題來了，這些問題真的沒辦法解決嗎？市場上真的找不到，真正的，沒有風險的返租模式的產品了嗎？當然不是，這就是我下一篇要向大家介紹的，美房網投資俱樂部將要推出的，0風險房租抵月供模式，僅此一種。