海南的房價是因為霧霾才漲起來的？

本文不是讓你現在就趕緊去搶海南的房子，而是從本質上去分析，2017年為什麼海南的房價會漲，為什麼會漲的那麼快，為什麼會領漲全國。

海南的房價自從2010年漲了一波、出台限購之後，連續陰跌4年，一直到2015年才開始有上升的趨勢，還是反反覆復，一直到2017年初，海南房價才乘著東風大漲一把。這波大漲，三亞直接翻倍，其它市縣也有30%-70%的漲幅。

很多人到現在還相信，海南的房價上漲，是完全因為北方霧霾所導致的，甚至有人大放闕詞說，海南房價漲多高，就看北方霧霾有多嚴重，並且斷定年底霧霾重現的時候，海南房價又會因此再度走高。

實際上，我在許多文章中都說過，房價上漲，最主要的原因還是金融因素，說白了就是銀行在放水，印了一大堆錢出來，然後通過降低首付、降低利息等等鼓勵買房的政策，將印出來的錢引流到房地產中去。

如果說北方霧霾是導致海南房價大幅上漲的首因，那麼我想問的是，從2011年到2015年，難道北方的霧霾都跑到美國去了？那個時候，各大開發商全部要死要活，銷售總監們整體開會喝茶，分期首付甚至0首付政策，免費來回機票、免費吃住旅遊、免費送禮品等等，目的僅僅是讓你去他們項目看一眼，可是那個時候房價怎麼就一直在下跌？為什麼國家一出去庫存政策，鼓勵買房之後，房價就開始上漲，並且在2017年初開始，短短几個月就價格翻倍、一房難求？更何況，還有許許多多叫不出名字的三四線城市，他們也是因為霧霾導致房價暴漲的？

海南的房價上漲，跟霧霾固然是有一定的聯繫，但是一定不是主要因素。我們先來還原一下事情的真相。

實際上，自從2011年初，海口和三亞限購令出台之後，整個海南島的房價都在持續下滑。到2013年，海南的限購政策基本被破的差不多了，比如「旅遊地產」不限購，然後幾乎所有的項目都說自己是「旅遊地產」，該賣的還繼續賣。2013年2月，國五條出台，海南省政府公開宣布不出台國五條細則，維持原來的政策不變，不過房價還是繼續下跌。2014年，海口宣布全面取消限購，三亞本來就只限了個棚戶區，所以海口宣布全面取消限購之後，全海南基本上已經算是沒有什麼限購了。

2015年，量化寬鬆政策導致股市大漲，後急彎剎車導致漂移，造成股災，然後資金開始流入樓市，一線和部分二線城市開始上漲，海南房地產銷量明顯增長，價格反覆，實際上這就是嗅覺靈敏的人開始布局了。2015年底，中央明確去庫存作為2016年的5大經濟任務之一，並且在2016年出台了大量利好樓市的政策，之後全國樓市就開始了從一線到二線，再到三四線城市的輪番暴漲，戰火一度蔓延到東北、內蒙、不知名的三五八線城市，就差我家農村沒漲了，即使到現在，還有許多沒限購的城市在火爆上漲中。

海南上漲的時間，實際上是從2016年10月開始產生苗頭的，那個時間，一線和熱點二線城市踩剎車，紛紛出台限購政策，但是低首付、低利率的刺激性政策並沒有取消，資金自然要向外轉移。此時，海南打擊違建搞了好幾年，棚戶區改造也搞了好幾年，而且剛調整了棚戶區改造的貨幣補償標準，大大超過當時的房價，大量拆遷戶湧向售樓處，銷量從10月份開始持續增長。

海南房價真正的暴漲，實際上是大年初一。大年初一的時候，正在看聯歡晚會重播呢，然後就接到電話和微信，發現許多樓盤銷量大漲。然後在接下來的幾天，開發商就開始了一輪一輪的漲價，比較誇張的如魯能三亞灣直接漲了5000，差點倒閉的美麗之冠直接漲到45000（現在又跌到27000了）。

到4月份的時候，全海南島基本瘋了，大三亞圈率先進入搶房模式，清水灣區域的房子一度是20人搶一套，即使是三亞崖城、東方市等部分之前賣到吐血的樓盤，也在這一輪上漲中清的空空的。

後來的事，大家就知道了，5月份海南出了個全島僅限購一套的限購政策，然後是瓊海、海口、三亞、五指山、保亭、白沙、瓊中這幾個城市出台了要求社保的限購政策。再後來，CCTV幫忙造了個天大的謠言，說三亞房價暴跌了3000，各大網站幫忙轉載，結果有的說海口有的說三亞還有的說是海南整體均價，反正看來看去，好像整個海南島都因為限購這個事情，房價跌慘了。實際情況呢，那個時候房價還堅挺的很。不過這可幫了海南一個大忙，因為這麼一個謠言，其它市縣立馬決定，不出細則了，按照省里的限購就行了，這其中包括最早提出來要儘快出台更加嚴格的細則的陵水。

從上面的分析來看，從2011年到2015年，並不見得北方哪一年的霧霾會比2016年底好多少，但是為什麼那幾年房價一直下跌，而2016年低就開始火了？說來說去，最核心的原因還是政策因素。至於說霧霾、寒冬等等，只能是起了輔助作用，也就是說，在去庫存政策出台之後，因為霧霾，很多人想到了霧霾，促進了海南更快更早步入快車道，僅此而已。

我一直強調，房價上漲的趨勢不會變，會一直隨著貨幣的貶值而不斷上漲，但是這種上漲，是一個一個波段進行的，簡單說就是，跌一點，漲更高，再跌一點，再漲更高，循環往複。這種循環往複的產生，實際上還是政策的一松、一緊造成的。政策一收緊，房價就進入下行通道，可能不會跌太多，但是一定是陰跌或者在一個小範圍內波動，這個時候，實際上房價就是在被低估，沒有跟著貨幣的貶值而漲價，所以在政策放鬆之後，房價就會快速漲上去，達到跟貨幣貶值後的價格接近。

當然，海南現在的房價實際上還是被低估的，旅遊城市的房價一定會是下一個投資熱點，而像海南這樣非常非常獨特的地方，尤其是大三亞圈，領漲所有旅遊城市也是必然的趨勢。現在海南的問題，一方面是土地供應和新房開發太快，另一方面是租售比例太高，沒有多少人願意出售二手房，導致整個海南，除了三亞之外的所有城市包括海口的二手房市場都僅僅處於萌芽階段。

所以說，海南的房價，在目前的階段一定是遠遠被低估的，而被低估的就是霧霾、空氣、氣溫等獨特的因素，會隨著社會的發展，價值被重新定義。也就是說，霧霾不是導致房價上漲的根本原因，而是海南房價每次上漲漲幅都會領漲全國的根本原因。

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