各地為吸引人才定向「取消」限購，樓市下半場將出現巨大變化

前段時間，長沙對大專以上學歷人群「定向取消」了限購政策，大專以上學歷在長沙買首套房，不受限購影響。當我們以為這是長沙為了爭奪人才放出了核武器的時候，昨天，武漢放出了更重磅的消息。

根據媒體報道，武漢為了招攬人才更是下了血本，主要體現在三個方面：一是落戶，大專以上可憑畢業證直接落戶；二是買房政策，武漢將提供人才公寓，並表示要讓人才能夠按低於市場20%的價格買到住房；三是提高大學生最低年薪要求民企、國企以及市屬企業給大學生加工資。尤其是前面兩條，對人才的吸引力是非常有力的。

實際上，今年以來，各地都有出台對人才的落戶、購房等政策，比如成都是可以先租，5年後按照現在的價格購買，也可以繼續租，相當於「0風險炒房」了。而海南，也早就宣布要推出人才購房細則，雖然現在還沒見到，但是近期推出的人才落戶政策也直接算是給限購政策撕開了一個不大不小的口子。

不論是給人才放寬落戶政策還是購房政策，其目的一定不是故意要給限購打開缺口的，即使在目前這麼嚴厲的限購下，大部分地方的樓市還是很火爆的，雖然各地ZF都不希望限購，但是也沒必要在限購這麼短的時間內去打破。

實際上，經過多年的市場教育，越來越多人意識到房價持續上漲的趨勢是不會改變的，不僅我們知道，ZF部門的人當然也知道。而且多年的調控最終並沒有達到目的，最終的結果是房價的大起大落，反正房價肯定是要漲的，收緊的政策也是遲早要開放的，與其不斷地調控調控調控，倒不如利用房地產政策來做一些事情，那就是吸引人才。

在數年前，大部分城市你想落戶都跟上天一樣的難的，但是今天他們都放下身段，戶口免費送，買房還補貼，這種轉變最主要的原因就是城市化進程進入了新的階段，樓市也會因此進入新的階段。

我們都知道，之前我們的城市化稱為「城鎮化」，也算是有特色的城市化了。城鎮化一部分是城市擴展導致大量城市周圍的村民變成了市民；一部分是大學擴招之後新農民上學被迫遷出戶口變成了非農戶口；還一部分則是主動或被動從農村前往城鎮居住，白天繼續回到農村務農。不論什麼原因，城鎮化引發的結果是，農村已經基本被搞死，在遠離大城市的偏遠農村已經基本不存在學校和醫院。

城鎮化並沒有真正將人口引入到城鎮，大部分人戶口在城鎮，人卻在大城市工作和生活，一年甚至幾年才回一次家。當落戶政策都難於上青天的時候，所有人的選擇都是更大的城市、更多工作機會的城市，於是大城市越來越大，三線城市難以發展。但是三四線城市也需要發展基礎設施，最終只能陷入賣地賣地賣地的境地。

生產需要集約化，城市發展也需要集約化。把人吸引過來了，吃喝拉撒都是交稅，而且只有人口足夠，才能更好地發展產業和商業。所以城市化的下一個階段，就是大城市化、城市群的發展。

一方面是因為城鎮居民向省會城市、大城市遷移是社會發展的必然趨勢；另一方面則是特大城市如北京、上海等過度擁擠，將要引發大城市病，比如基礎設施資源的分配問題等，所以不僅無法繼續吸納人口，還要向外紓解人口。二者結合在一起，一是二三線城市迎來發展的機會，二是一線城市、強二線城市周邊城市迎來發展機會。也就是說，在城市化的下半場，原本的二三線城市在爭奪人才和資源，打破原有的城市格局，爭當強二線甚至是一線城市，這就是各地放低身價、極度降低落戶門檻爭奪人才的最重要因素。

在城市化腳步進入到下半場的情況下，樓市也相應地進入了下半場。在各地搶人才、爭做大城市的情況下，樓市會有哪些變化？我認為，人口去哪裡，哪裡就有發展，主要有以下幾個方面。

• 二三線城市房價將以更快的速度上漲。

城市化進入下半場之後，主要搶人的城市就是二三線城市，甚至大部分是二線城市，畢竟只有二三線城市才有相對更對的發展機會、基礎資源，其戶口才更有吸引力。在未來10年，現在二線、三線城市的格局一定會打破，一定會有一部分二線城市將成為準一線、一線城市；一部分三線成為二線甚至強二線城市。而起決定作用的，就是人才的數量，有了人才才會有城市的發展。

但是不論怎麼改變，四五線城市成為一二線城市的可能性幾乎為零，即使衝擊三線城市都是比較困難的，除非是在一而線城市周邊，這點在下面會說。所以最終的角逐，還是在二三線城市，那些包容的、開放的城市最終會在角逐中勝出，獲得大量的人才、企業、商業等，收穫大量稅收資金，建設更多基礎設施，進入良性循環；而那些固步自封的城市，甚至有可能在角逐過程中被淘汰，淪為邊緣二線甚至三線城市。

我們的首席分析師康老師說過，房產就是城市的股票，所以城市建設的約好，房價就會越高，這幾乎是肯定的。

• 各地新區將飛速發展。

隨著城市化下半場的進程，最終的結果一定是產生一批超千萬人口，甚至1500萬以上人口的大城市，而隨著人口的增長，城市的擴張是必然的，今天我們看不起的天津濱海新區、曹妃甸新區等，也許就是明天的上海浦東新區。只要城市對人才、人口有著包容、開放的落戶政策的，新區就必然能發展起來。

未來的城市，不再僅僅是城市跟城市之間的競爭，還是城市之內，區與區之間的競爭。許多的價值窪地，就存在與新區之中。

• 省會城市迎來春天。

關於省會城市的吸虹效應，之前也寫過幾篇文章，省會城市擁有者全省最好的教育、醫療資源，最多的就業創業機會，隨著城市化的進程，這種吸虹效應會更加明顯。除了一些經濟特別差的，自然條件非常惡劣的、或者是省內有其它經濟和資源更好的城市的省份，其它省份的省會城市一定會是接下來全省最大、人口最多、經濟水平最好、教育醫療資源最佳、基礎配套最全面的城市，也是房價最高、上漲最快的城市。

• 大城市周邊城市獲得巨大機會。

除了省會城市和二三線城市之外，一二線經濟強市周邊的小城市也一定會迎來大發展。畢竟接下來除了大城市化之外，城市群發展也是一個趨勢，二者是同時發展的。即使是現在，環北京、環深圳、環上海等大小城市房價也遠超許多二線城市。而大城市周邊的城市，發展互補產業、吸納大城市的人才等方面都非常方便，甚至在發展到一定程度上，被大城市併入也不是不可能。比如嘉興的某些市縣已經開始使用上海的區號、杭州的臨安已經撤市改區了。

隨著城市化的發展，許多准一線城市、強二線城市對人才的吸引將脫穎而出，接下來不僅是一線城市周邊會形成衛星城市，許多准一線、強二線城市也將形成城市群，產生衛星城市。以後環天津、環廈門、環南京等樓市出現飛速發展的機會的概率也是非常大的。

• 四五線及更小城市房價將趨於平穩。

而隨著人口的流出、經濟趨於平穩，四五線城市將在人口、經濟、基礎配套等方面趨於平穩，而房價是跟著人口的流動而變化的，當四五線城市的人口、經濟、配套趨於平穩時，房價也就將趨於平穩，出現三年五年不漲的情況是非常正常的，甚至長期跟隨工資的漲幅而增長也是非常有可能的。

在印鈔機不斷工作的年代，房價如逆水行舟，不進則退。

• 海南是特別的超一線城市。

我們之前發布過多篇文章去闡述海南島獨特的氣候資源，許多疾病如哮喘、氣管炎、鼻炎、血管疾病、風濕病等等各種疾病，到海南島居住都會有非常明顯的改善，許多疾病甚至在海南長期居住就不會複發。

而根據癌症研究機構的數據表明，癌症正在呈年輕化、多元化、密集化的變化當中，預計到2020年，我國肺癌發病人數將超過80萬，並且因肺癌死亡人數將達到70萬。實際上，因為空氣、水等污染所導致的疾病遠不止肺癌，而這些疾病都將在未來5-10年內呈爆發的趨勢。這就是為什麼北京、上海的許許多多醫生自己在海南買房，並且對一些嚴重或慢性疾病又無法治癒的病人建議到海南長住的原因。

當越來越多的疾病被證明跟空氣污染、水污染相關，以及空氣污染、水污染的嚴重程度達到一定程度並且被曝光之後，海南會比現在百倍稀缺。

當然不僅是海南，你可以說還有其它空氣沒有被污染的城市。但是既有非常好的空氣和水資源，又具有四季如春的氣候的，或許就只有海南一個地方了。所以一定會有越來越多的人湧入海南居住、度假、養老，而房價的漲跌，一定跟人口的流入有著直接的聯繫，當冬天內地人都往海南湧入的時候，海南目前的房價肯定是遠遠被低估的。我認為，如果將海南整個省當成一個市來看待，光從人口的流入情況來看，海南就是一個最獨特的超一線城市。

當然，城市化進入到下半場，僅僅是通過撕開限購的口子來拉攏人才顯然是不夠的，當然還有我們常說的「長效機制」，也一定還有對人才的其它更多的吸引的東西。下一篇，我們就來說說，未來10年，影響樓市最大的長效機制是怎樣的，以及這些機制會產生什麼深遠的影響。

並不是每個想在海南買房的人都能有幸看到我們的公眾號，很幸運，你看到了，本文為微信公眾號房產教授原創！