湖北要求國企開發商儘快回籠資金釋放了什麼信號

9月4日，湖北國資委發布了《省政府國資委關於謹慎投資房地產的通知》，通知要求從9月5日起，省出資企業及其各級子企業對房地產新增投資持謹慎原則，嚴控風險；通知還要求省出資企業及其各級子企業所有在建、在售房地產要加快建設進度、銷售進度，確保資金儘快回籠，降低槓桿。

通知出來後不久，也有媒體解說，表示這是樓市的一個大利空信號。不過當時更多關於租售並舉的各類措施，以及共有產權政策的出台，將這麼一個大新聞淹沒在了歷史當中。而我查了許多資料，也沒有發現有什麼新的調控政策，當時只是在群里討論，猜測其風險應該就是金融去槓桿或許更加嚴厲。

之前我一直在強調，對於樓市來說，有兩點是完全正確的，其一是房價將會持續上漲，這種趨勢不會改變；其二是，房價的上漲是波段式的，每一波都會比前一波價格更高，而產生這個波段的原因就是樓市調控。一般來說，調控有兩種手段，一種是政策手段，另一種是金融手段。所有的限購、限售、限價、限其它都是屬於政策手段，而限貸、加息、提高首付等等則屬於金融手段。

實際上，不論是哪種手段，幾乎都是治標不治本的，在樓市瘋狂的時候，政策手段往往無法真正讓樓市走向相反的方向，越限越漲，只有金融手段才能真正讓瘋狂的樓市冷卻下來，反之亦然.

雖然在之前喊了許多次要減槓桿、去槓桿，但是實際行動中，還是那老三套：限貸、提高首付比例、加息。這三套，在用了多次之後，我們終於發現在這次並沒有那麼的靈驗，沒有達到立竿見影的效果。尤其是因城施策之後，一線炒完炒二線，二線炒完炒三線，連十八線的小縣城都快翻倍了。

實際上，原因並不是說老三套不管用了，而是新出來了許多漏洞可以鑽，導致許多人繞過老三套，達到繼續增加槓桿的目的。

最近一段時間，以下幾個新聞恰好印證了我的猜測。

①北京市發布《關於開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，要求房產中介機構自查，重點針對「消費貸」、「經營貸」、「個人信用貸」、「房抵貸」作為購房首付款的行為，協助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款的行為等等。

②深圳發布關於落實人民銀行《金融風險提示》的通知，通知規定，除了個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款（包括房商通、抵質押額度貸款等），貸款期限最長不超過5年。也就是說，許多原本可以貸30年的貸款，現在只能貸款5年了，炒房的資金壓力劇增。

③深圳一半銀行首套房貸利率上浮5%，上海全面上浮。ZF實際上早就已經意識到，有錢買（炒）房的人，搞定首套資格有的是辦法，即使上浮首套利率可能會誤傷剛需，也還是要做，先穩定樓市，再來考慮補償剛需。

④9月22日，上海、深圳兩個交易所聯合發布《股票質押式回購交易及登記結算業務辦法(2017年徵求意見稿)》，經銀監會批准規則後發布實施。這份辦法規定，股票質押率不得超過60%；單一券商接受單只A股股票質押數量不得超過該股票A股股本的30%；單只A股股票市場整體質押比例不得超過50%。而目前的情況是，A股有122家上市公司的股權質押比例超過50%，而其中傳媒、房地產、醫藥生物和商業貿易這四個行業質押股票規模最大。當這個政策正式實施之後，許多房企不僅少了一條絕好的融資渠道，甚至還有可能需要花錢贖回部分已質押的股份來降低質押比例。

當然，還有許多關於降槓桿的新聞，今後也會有更多的此類新聞。這些新聞、政策的實施，一方面是大量減少了購房者的資金來源，另一方面又堵死了房企的融資渠道。再者大會在即的關鍵時刻，這些新聞、政策已經暴露了對金融方面大面積、大力度整治的意圖，單純從樓市來看，大面積抑制資金進入樓市、降低樓市槓桿幾乎是板上釘釘的事。

不難看出，大會過後，甚至之前，一輪金融整治的風暴將會來臨，就樓市而言，各類之前可貸時間長的信用貸、消費貸、小額貸、房抵貸、裝修貸等等可以長時間貸款的渠道將會受到打擊，不僅年限會減少，甚至各類額度也可能會有所降低，就不知道信用卡方面會不會也受到影響。

我之前有許多的文章強調過，房價的上漲是波段式的，而不是直線上漲的，從長遠來看，任何一個點買房，放上幾年都要賺錢，但是這種波段還是有跡可循的，那就是：當鼓勵資金流入樓市的時候，房價就要大漲，樓市就要火熱，當打擊資金流入樓市的時候，房價就要平穩甚至下跌，樓市就要轉冷。

實際上對於開發商來說，房價上漲固然高興，即使房價下跌能把房子快速賣出去，也不會有太大問題，只要錢在滾動，利潤自然就會出來，怕的就是樓市變冷了，不論怎麼降價，就是賣不出房子去，資金成本、人員成本、經營成本就可以拖垮他們。

所以湖北國資委要求省內國企開發商儘快開發、儘快銷售、儘快回籠資金，再加上以上這些新聞和政策，釋放出ZF大力政治金融市場的信號，更釋放出樓市即將因此而全面轉冷的信號。

並不是每個想買房的人都能有幸看到我們的公眾號，很幸運，你看到了，本文為微信公眾號房產教授原創！