泰國房產投資分析——各城市比較（曼谷、芭提雅、清邁、普吉、華欣）

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泰王國，通稱泰國（Thailand），是一個位於東南亞的君主立憲制國家。

泰國位於中南半島中部，其西部與北部和緬甸、安達曼海接壤，東北邊是寮國，東南是柬埔寨，南邊狹長的半島與馬來西亞相連。

2016年統計，泰國人口6,886萬，國土面積513,120平方公里，總GDP 4,068億美元，人均GDP 5,908美元。

泰國是佛教之國，大多數泰國人信奉四面佛。佛教徒佔全國人口的九成以上。

泰國是一個發展中國家，被認為是一個新興工業化國家，泰國是東南亞第二大經濟體，僅次於印尼。泰國實行自由經濟政策，在20世紀90年代經濟發展較快，躋身成為「亞洲四小虎」之一。

泰國基礎設施在東南亞相對較好，有一定的工業基礎，特別是汽車工業較好，旅遊業發達，治安好，積極對接一帶一路，發展潛力大。

泰國的3大支柱產業分別為農業，工業和旅遊業。

農業：農產品是外貿出口的主要商品之一，主要農產品包括水稻、橡膠、木薯、玉米、甘蔗、熱帶水果等。佔GDP比重超過10%。

工業 ：製造業產值佔GDP比重超過40%。製造業主要門類有：採礦、紡織、電子、塑料、食品加工、玩具、汽車裝配、建材、石油化工等。泰國盛產橡膠，汽車是泰國的第一大支柱產業。

據進駐泰中羅勇工業園的企業評價，泰國工人比較踏實友善，性價比高。另外也得益於泰國不斷完善的基礎設施，泰國的整體工業環境正在爆發。

旅遊業：旅遊資源豐富，有500多個景點，主要旅遊點：曼谷、普吉、芭提雅、清邁、華欣、蘇梅島等。據世界旅遊組織統計，旅遊及其帶動相關產業占泰國GDP的近五分之一。2016年赴泰遊客數量達到3258萬人，中國遊客佔四分之一。

以一座城市的國際過夜遊客數量為衡量標準，為全球132座最受遊客歡迎的城市進行排名，進而測試出2016年最受海外遊客歡迎的城市，結果顯示，泰國曼谷高居榜首，倫敦和巴黎分列二、三位。

除曼谷以外，泰國其他著名的旅遊城市，例如芭提雅、清邁、普吉、華欣等也非常受遊客歡迎。

接下來我們分別介紹這幾個城市。

泰國著名的旅遊城市，曼谷、芭提雅、清邁、普吉、華欣……

圖： 泰國不同城市遊客數量

1、曼谷

• 泰國首都和最大城市
• 中南半島最大城市
• 東南亞第二大城市
• 泰國政治、經濟中心
• 全球最受歡迎旅遊城市

曼谷的經濟占泰國總量的44%，曼谷港承擔著泰國90%的外貿。曼谷旅遊業十分發達，一年接待超過2000萬的旅客。曼谷擁有幾十所大學，包括泰國最好的大學——朱拉隆功大學。曼谷是國際活動中心之一，每年有多達200~300起的各種國際會議在此舉行。城內設有聯合國亞太經社委員會總部、世界銀行、世界衛生組織、國際勞工組織以及20多個國際機構的區域辦事處。

交通

曼谷有直飛國際國內各大城市的航班，交通及其便利。曼谷也是泰國鐵路網的中心。

人口

根據2010年人口普查，大曼谷總人口1197.1萬人，其中城市註冊人口達到980萬，人口密度為5801人/km2。

圖：上海市人口密度為3810人/km2。

曼谷是國際化大都市。長期居留的外國人中，分別有數萬日本人、歐洲人、美洲人。

感興趣的可以查看文章：泰國那麼多外國人，都是過來玩的么

經濟

泰國有536家上市公司，在泰國證券交易所上市。曼谷已經成為東南亞的重要經濟支柱。

房產市場

世界500強的外資公司基本都有分公司設在曼谷，這些公司的外籍高管也是曼谷高端房產市場的租客主要來源。

曼谷自身人口過千萬，同時也集中了泰國80%以上的富裕階層，居住需求很大，而新建樓盤供應量有限，所以房產價格較高。

新建中檔公寓平均價格在30000人民幣/平方米左右。常見的一卧室公寓80萬人民幣左右，月租金大約4000元人民幣，租金回報率大約6%。

當然不同地段的房價相差較大，市中心黃金地段的房價最高可以超過6萬人民幣每平方米。

圖：曼谷公寓平均售價2008-2016第一季度/Knight Frank Thailand

曼谷土地稀缺，加上土地私有，開發和重建都很困難，市場房源越來越少，人口不斷增長，房產價格也逐年增長。

目前曼谷公寓市場仍屬於健康發展，曼谷大規模的基礎建設正在進行中，例如同時開工建設的多條地鐵線路，軌道交通建設一直到2030年才基本完成。

圖：曼谷軌道交通現狀圖

圖：曼谷軌道交通規劃圖

2、芭提雅

芭提雅（Pattaya）是泰國熱門的旅遊目的地，是度假天堂、養老聖地，享有「東方夏威夷」之譽，繽紛無休的夜文化，吸引著全世界的遊客。

芭堤雅的活力可是泰國少有的存在，芭堤雅是一個發展中的非常具有世界屬性的城市，一年365天不計其數來自世界各國、不同種族、不同語言的人在芭堤雅度假、生活、經商、投資、創業。在芭堤雅英語可以稱作是第一通用語言。泰國經濟、社會的自由程度在芭堤雅這裡表現的一覽無餘。

區位優勢

芭提雅位於曼谷南邊147公里處，離曼谷機場約120公里。芭提雅南部30公里就是泰國最大的工業區羅勇府主要產業有汽車、化工、鋼鐵、煉油、天然氣、電力等。

圖：芭堤雅的區位優勢

交通

規劃中的曼谷機場至芭提雅高鐵預計在2018年建成，屆時兩地車程將縮短為20分鐘。

而且芭提雅機場也已啟用，有直飛國內部分城市的航班，交通非常便利，今後芭提雅直飛國內的航班將不斷增加到30個城市以上。

圖： 芭提雅烏塔堡國際機場

房產市場

芭提雅房價低，租金高。

芭提雅房產的出租需求大多來自與外國人，房租較高，可與國內一線城市媲美；而房產售價則遠低於國內一線城市，是理想投資地點。

一般房價相對較低，均價在16000人民幣/平方米。常見的一卧室公寓45萬人民幣左右，月租金大約3000元人民幣。租金回報率大約8%。靠近市中心的項目均價會高達2萬以上。

圖：芭提雅房價走勢

芭提雅無疑是非常有發展前景的城市，它和普吉島不同，芭提雅不是島，是沿海城市。芭提雅靠近的是曼谷，靠近的是泰國的金融中心。

隨著泰國高鐵（曼谷 - 芭堤雅 - 羅勇）以及烏達拋機場的建設，芭堤雅的房地產投資變得越來越炙手可熱。

　3、普吉島

普吉島（Phuket Island）是泰國最大的島，也是泰國最小的府，以其迷人的熱帶風光和豐富的旅遊資源被稱為「安達曼海上的明珠」，而且自然資源十分豐富，有「珍寶島」、「金銀島」的美稱。

圖：普吉島地理位置

普吉島，在泰南地區的旅遊勝地中，是無可爭議的王者。

普吉島周邊的城市和小島比如PiPi島，皇帝島，斯米蘭群島，蘇林群島等等基本上都是以普吉島為中心。

普吉島是泰國的明星景點。因為普吉島位於印度洋安達曼海一側，與泰國其它海島和海濱城市相比海水顏色更透明。島上有數個高級高爾夫球場，有泰國頂級遊艇俱樂部。

圖：普吉島讓人窒息的美麗海景

圖：普吉島高爾夫球場/泰國國家旅遊局

圖：普吉島遊艇俱樂部

但普吉島物價較高，是泰國物價最貴的地區。

交通

普吉島有泰國第二大國際機場，與國內部分大中城市有直飛航班，交通較便利。

房地產市場

普吉島上山多平地少，房產項目供應量有限，因而房價較高，均價在20000人民幣/平方米。租金與芭提雅接近，但是因為普吉島的雨季降雨概率和降雨量太大，所以旅遊淡旺季明顯，淡季（5-11月）出租率較低。常見的一卧室公寓55萬人民幣左右，月租金大約3000元人民幣。租金回報率大約6.5 %。

普及島各方面來說都很不錯，無論環境，無論水質都是非常棒，而且城市配套也很成熟，要說唯一的缺點就是離曼谷比較遠，有867公里。來回要坐飛機一小時，坐大巴要12小時。

4、清邁

清邁（Chiang Mai）是泰國第二大城市，在中國知名度尤其高，這主要是拜電影《泰囧》所賜。

清邁是泰國北方地區中心城市，是清邁府的首府。自然環境非常優美，平均海拔300米，是泰國的山地城市，氣候涼爽，是著名的避暑勝地。

圖：清邁的美和其他海景旅遊目的地差異很大

清邁生活節奏很慢，旅遊服務業發達。清邁非常宜居，環境好、物價低、教育水平、醫療水平都不錯。

交通

機場有直飛國內部分城市的航線，但大部分城市需要到曼谷轉機。

人口

大約100萬人，占清邁府人口的一半以上。

房產市場

和曼谷比較，清邁房價與租金上漲較為緩慢，更適合作為長期潛力投資與度假自住房的選擇。

清邁房價比曼谷低將近一半，投資門檻較低。新建公寓房均價12000元人民幣每平方米，房租也不高租客，主要是養老和度假的外國遊客。常見的一卧室公寓30萬人民幣左右，月租金大約1200元人民幣，租金回報率大約5%。

5、華欣

華欣（Hua Hin），位於曼谷西南部，與芭堤雅隔岸相望，距離曼谷西南281公里。

圖：華欣的位置

華欣是泰國古老的海灘度假勝地，在曼谷的精英人士中是最受歡迎的地區之一。20世紀20年代以來，華欣成為泰國皇室經常選擇的避暑勝地。這裡吸引了眾多的外籍人士，以及泰國的中上流社會人士。

圖：華欣的海岸線一景

人口

華欣大約有90000住戶。這些人中，大多數為泰籍人士，但據估計約有4000外籍人士也居住在華欣。

交通

從泰國的很多地方都能很方便地到達華欣，因為華欣是南部鐵路的主要停靠站。

從曼谷機場（在曼谷東部）前往華欣，要從市區邊上穿過，曼谷堵車比較嚴重，所以需要約4小時車程。

房地產市場

華欣是泰國富人最喜歡的度假勝地，房產購買者本國人居多，均價較高，約18000人民幣。常見的一卧室公寓50萬人民幣左右，月租金大約2000元人民幣。租金回報率大約5%。

結語

分析泰國房產投資的幾大城市可以發現，曼谷和芭提亞的房產投資當下最為熱門。但是，普吉島，清邁，華欣的房產也有自己的特別之處。

每個人置業都有不同的目的，所以要根據自身的需求，選擇合適自己的房產才是正確的投資之道。

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