房價永漲論VS房價崩潰論

近十年中國上到廟堂下到市井，爭論最多的就是關於房價問題，而社會上也形成了兩種論調：房價永漲論與房價崩潰論！而持這兩種論調的人其實是代表社會上完全不同的群體，原因就像我第一期講述地產視頻中所說的，所以二十年中國社會財富主要的分配方式與儲富方式就是房產，而房產的多少直接隱含決定的了一個人的社會處境。所以從某種層面上來講，房產將中國割裂成了不同的階層，而在房產爭論中還夾雜著仇富，社會不公，特權階層以公謀房，腐敗等等問題。

而我今天希望站在完全客觀公正的立場，去為大家分析羅列雙方論調的基礎信息，當然我會進行篩選，只選擇比較有公信力與有證據支撐的觀點，並進行點評！

房價永漲論

一．政府的態度，房價永漲論最強力的支撐就是政府的態度，每一個持房價永漲論的人實際上心中都有一句話：「政府不可能讓房價下跌的！」為什麼呢？細分下來有以下幾點原因：

1.房地產行業是中國經濟的超級支柱，房產垮則經濟垮！

圖一：部分省份房地產行業佔比圖

2.房地產是政府最重要的稅收來源，房子從規劃階段的土地出讓金，建設階段，交易階段，持有階段各種稅費其實是構成房產的主要成本，房子本身只是「六面牆」而已，在一套房子一生中所產生交易價格中低於10%。政府作為最大的受益者，肯定會想盡辦法維持房價的穩。

圖二：房產在建造環節的稅費比例圖

圖三：房產在持有環節的稅費表格

3.現階段經濟困難，要完成經濟發展目標，國家比任何時候都需要房地產發力。近期一系刺激房地產市場動作就是最好的證明，而政府手上的牌還有很多。

點評：中國市場經濟發展三十多年，現階段政府已經不可能完全控制體量極為巨大的房地產市場，從整體上看市場的決定因素，在目前看已經開始慢慢佔主導地位。但是如果政府完全有能力控制少數一二線城市房地產情況，因為政府雖然不能完全控制需求的變化，卻牢牢掌握著一二線城市土地的供應量。所以從目前來看，政府的態度確實是影響房價未來最重要的因素之一。

二．一二線城市資源稀缺，中國地域廣擴，人口眾多。但是隨著經濟發展，各種人流，物流，資金流，科技流都往中心城市聚集，這種趨勢不會在短期之內有任何改變。

1.中國只有一個北上廣深，作為中國共認的四大一線城市，其房價情況的變化直接會擴展到全國。可是這裡有一個問題，中國確實只有一個北上廣深，但是卻有四個一線城市。所以這一條實際上並不是強力支撐一線城市房價的理由。近兩年廣州的房價明顯弱於深圳，當市場不確定性增大時，資本會越發的集中。

2.中國青年人口流動主要方向，不可否認的是中國優秀青年人口主要的集中地就是一二線城市，而且這個趨勢未來會更加明顯。這也是未來城市房價最為重要的支撐因素，因為青年人口代表著剛性需求，代表城市發展的遠景。

三．貨幣超發，這些年中國通過超發貨幣發展經濟已經成為一種不爭的結果，當錢越發不值錢時，房產是最好的保值方式。中國經濟最大的怪圈就是企業永遠缺錢，由其是中小企業與民營企業，因此國家不斷增加流動性，可是錢全流到了房地產。於是企業有錢就開始炒房或是進軍房地產，然後更缺錢。

圖四：我國貨幣供應量示意圖

點評：都說北京的虹吸效應把周邊市縣的經濟都吸幹了，房地產的行業有著更強的虹吸效應。可是貨幣超發雖然確實是以前房價爆漲的重要原因之一，房子之所以有如此強的吸金能力，最核心是因為房價上漲。如果房價基本面出現變化，像三四線城市一樣陷入停滯期，資本自然會流向其它市場。

四．中國改善性需求依舊強勁，雖然房地產市場總體供應過多，但是居民改善性購房需求旺盛，房地產依然可以以此為生存基礎，迎來白銀十年！

點評：房地產行業近兩年有一個說法叫黃金十年後就是白銀十年，在我看來恐怕不成立。在中國經濟過去幾十年都證明了一件事情就是爆漲爆跌才是常態，雖然房價因為有政府的強力護市，但是房價一但陷入停滯期。房屋的持有成本巨大，投資性需求會極速下降。而房產目前最主要的屬性其實就是投資性屬性，必然會壓垮所謂改善性需求。所謂買漲不買跌，就這個道理。

房價崩潰論

1.房價透支國民生活，百姓購房極為困難。目前房價與居民收入差距十分巨大，房產已經綁架了中國人的方方面面，普通人對於高房價更是怨聲載道了。可是因為這個房價就會下跌嗎？

圖五：中國主要城市房價收入比

點評：

1.存在即為合理，也就是房價會漲到今天這一步有其道理之所在。而普通人，由其是社會中下收入群體。可是人類社會誕生一天起，什麼時候真正公平過。房子做為過去二十年社會財富的主要分配渠道，弱勢群體買不起，從社會經濟角度看，這才是合理現象。說白了，用任志強的話說：房子就不是給你蓋的，你買不起很正常。說白了買不起房，並不是因為房價高了，而是社會層次低了。

2.剛需斷層，人口結構老化。2020年，80後就全部跨過30歲門檻，做為中國最主要三代人口群體，60.70.80三代人都已經渡過了對於房產的剛性需求期，而在80之後，90後比80後人口少三分之一以上，而越往後 人口斷崖現象會越發明顯，這是經濟發展與計劃生育的必然結果。

圖六：中國人口變化示意圖

點評：

1.在我看來未來對房價最大的影響的就是中國青年人口出現斷層，以中國平均婚娶年齡2020年之後，基本上以結婚為目的買房會斷崖式減少，而且這種趨勢只會越發加重。所以未來總體上剛需會迅速減少，從全局上房地產開始轉向不可避免。但是中國實在太大，未個各個城市的房價走勢直接與其吸引青年人口的能力成正相關。

2.全國範圍內，房產庫存壓力非常大。目前之所以二線城市火爆程度超過一線，原因有兩點：第一過去一年一線城市房價已經脈衝式上漲了很大幅度。第二是因為國家的房地產戰略是希望通過拉高二線房地產走勢，去帶動庫存高企業的三四線城市房地產市場。

點評：

1.可以說一二線城市還可以維持著一個人工牛市比較長的時間，可是三四線城市陷入長期滯漲的局面未來是不可能改變。因為庫存巨大，青年人口外流嚴重，經濟缺乏實業支撐等等因素都註定了三四線城市房產趨勢不可改變的事實。

2.房產持有成本高，房產稅與土地使用權續費問題。中國房價的快速上漲，一直讓人忽視了一個問題就是中國房產持有成本巨大。從購房階段的契稅，增值稅，營業稅，印花稅等，到持有環節的房產稅以及有可能徵收的土地使用權續費問題，還有各項如物業費，房屋維修基金，拆舊等。

點評：

1.一但房價陷入滯漲，結果對於房產持有者而言是災難性的，由其是對投資性持房者而言，其還要承擔資金的機會成本，即使是按國債收益標準，年機會成本也高於4%。

2.房產各項指標參照國外正常標準，都嚴重畸形，市場總體而言處於極度危險的邊緣。參照國際慣例中國房產的租售比，房收比都嚴重畸形，在很多項指標上都接近當年日本的水平。

點評：數據集中反映客觀的事實，但是問題在於中國與日本不同的有兩點：1.日本政府是一個典型的小政府，對於國家各方面的控制都無法與世界上最強力的中國相提並論。2.中國是大中國，日本是小日本。我們的情況要比日本複雜得多，單用平均數據等指標判斷，根本無法反映事實全部。

總結：其實經過羅列多空雙方觀點，我們不難得出以下幾個結論：

1.三四線城市房價長期停滯已經成大概率事件，在這一點上相當多方面都能說明，而最重要的是目前政府能有效控制區域只能集中一二線城市。

2.未來房產價格上漲的基礎面確實已經在很大程度的改變，可以說政府手上的牌還有很多，而且經濟行為與居民投資習慣還存在巨大的慣性，未來一二線房價將進入博弈期，多空雙方力量已經開始轉變，現在由空方慢慢主導市場。未來極有可能出現四三二一逐步轉空的走勢，而在這個過程中資源會越發集中，造成個別房價脈衝式上漲。

3.房子作為一種長期投資行為不確性在增加，多元化資產配置時代已經開啟。

4.不要讓屁股決定腦袋！房價永漲論與房價崩盤論都只不過是屁肌決定腦袋的言論，夾雜著仇富，社會不公等等問題與立場。

現在的房地產市場說白了還在國家的控制之下，雖然掌控力越來越弱，可是量變形成質變需要長時間的積累，但是從長期來看，房子做為社會財富分配的主要渠道與稀缺品肯定會成為過去。而這個時間跟中國人口結構關係密切，80後是趕不上這個好時候了。

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