想要穩定租房價格，政府該怎麼做？

02-04

學者建議政府從命令者轉為扶持者。

政見觀察員/譚宏澤

房價高企，租房日漸成為年輕人主動或被動的選擇。據統計，目前我國城鎮租房人口約為1.6億，占城鎮常住人口的21%。在人口凈流入的省會城市，這個比例會更高。

租房市場不斷擴大，嗅到商機的一線地產商紛紛試水「長租公寓」，互聯網巨頭們也開始搶攤房屋租賃市場，下半年，廣州市政府首先提出「租售同權」。

需求旺盛，商家也在供給端提升房源品質，加之政策鼓勵，「租房升級」的同時有人在知乎發問：買不起房的我們會不會也租不起了？

租房價格能否保持穩定成為日漸火熱的議題，那麼，如果政府出面控制房租，究竟會有什麼樣的結果？來自美國的研究或許可以給我們一些啟示。

舊金山市從1994年開始了一項房租控制政策並一直執行到現在。該政策規定，對於所有在1980年之前建成的小戶型建築，其租金的年增長率不得超過7%，而在1980年之後建成的房屋則不做控制。於是，在這個城市中，房屋以是否於1980年之前建成為界限，分為兩類，一類房租受控制，另一類則不受。來自斯坦福大學的三位研究者（Diamond, McQuade & Qian）就對這個類似實驗性質的政策的效果進行了分析。他們發現，該政策的後果也許並非簡單粗暴的讓人們租到便宜房子。

直接影響：獲益損失，相互抵消

控制房租最直觀也是最符合普遍期待的結果自然就是房客們可以少花錢，從而受益。但研究者們發現，從中長期角度來說，相對於那些沒受房租控制政策影響的租戶（即租住1980之後建成的房屋），那些受到該政策影響的租客們（即租1980之前建成的房屋）一直租住同一處房子不搬遷的比率要多一到兩成。簡單來說，房租漲得快的區域人們換房搬家勤，而房租受控制漲得慢的區域，房客則相對少換房搬家。這反映了，在房租不受控制的區域，房東更樂意「趕走」原租客以便租給願意付更多租金的新租客。而房價控制政策則保護了租客，使得房東「趕人」意願不強。

此外，處於房租控制區域的房客們也確實獲利了。研究者們計算後發現，從1995到2012年間，平均而言，受該政策影響的房客們每人每年可獲益3100到5900美元。十幾年間受益房客們的總獲益額大概為76億美元。所以，似乎政策政策真的是一項惠及房客的好政策？事情並沒有這麼簡單。

租房市場上，除了房客，還有房東。顯而易見的，房租控制政策使得房東的收益受到直接影響。那麼，他們是如何回應的呢？很簡單，不當房東了，也就是說，不把房子出租了。研究者們發現，相比於房租不受控制區域的房東們，那些受該政策控制的房東更願意把自己的房子改建為分戶出售的公寓大樓或是另做他用。十幾年間，受政策影響區域的租房供應下降了近15%，因而又刺激了不受控制區域房租的加速上揚。所以，那些租住不受房租控制的房屋的租客們，必須支付更多。經研究者們計算髮現，十幾年間，由於供應量下降和價格上揚，租客群體整體上損失了近五十億美金。這種損失，很大程度上抵消了受政策保護的租客們的獲益。

長遠影響：窮人離開，富人進來

除了單純的利益影響，這項房租控制政策還帶來了更為深遠的影響，即加速了城市的所謂「士紳化」或「精英化」，窮人離開，富人進來。一方面，在房租受控制的區域，不少房東把自己的房子改建可出售的公寓，這些公寓原先的租客們並沒有能力購買。

另一方面，對於房租不受控制的區域房租的快速上漲使得房客們的「更新」加速，即上面提及的「趕走」租客。雖然按規定，房客是受保護的，可以不離開。但是，在現實中，房東們有很多辦法讓房客離開。比如，房東們可以先自己搬進來，從而讓房客離開，即所謂的「搬進式趕出」。再或者，房東可以支付一定的報酬以「獎勵」房客搬走。對於低收入群體，這樣的金錢激勵是非常管用的。而房東，則可以通過對新來的高收入租客提升租金來彌補損失。

在這樣的雙重作用下，整個城市居民的「更新」速度被加劇了。而這，顯然並不是以「保護低收入租客」為目的的房租控制政策所預期的。

學者建議：政府從命令者轉為扶持者

這項研究實際上表面，由政府直接施令於房東，命令他們不得(快速)漲價，其實反而可能導致租客，尤其是低收入租客群體的損失。那麼，是不是有什麼其他的可能呢？幾位研究者在最後提出如果整個社會想要通過政府向租客群體提供保護，使他們可以抵抗房租的過快上揚，那麼也許把政府從命令者轉變為扶持者會有更好的收效。具體而言，由政府以某種財政補貼或者稅費抵免的形式提供補貼，而非硬性規定價格。這樣既可以降低甚至消除房東們轉行的意願，亦可以最直接地惠及大部分房客，尤其是低收入群體。當然，這樣的一種構思是否可行以及如何施行，則需要其他的研究來探討了。

參考文獻

Diamond, R., Mcquade, T., & Qian, F. (2017). The Effects of Rent Control Expansion on Tenants , Landlords , and Inequality?: Evidence from San.

http://weixin.qq.com/r/fjmguDDE-m2BrXTb92xs (二維碼自動識別)