泰國房子到底值不值得投資，看這一篇就夠了

隨著「一帶一路」政策的發展和國內房地產正常的收緊，泰國房產漸漸成為中國人海外置業的一個熱門選擇。作為一個在清邁買了個小公寓的前財經作家，又在經營和泰國有關的旅遊生意。很多人來問我泰國房產到底值不值得投？

今天來寫一寫這方面。先說結論：

資產配置允許的話，投資首選曼谷；生活、工作需要的話，可以考慮普吉、清邁和芭提雅；無論投資還是消費，都一定要選大開發商的項目。

我將從泰國房產的基本情況、城市分析、開發商建議，以及可能遇到的坑和買房貼士這四個方面來說。

一. 泰國房產的基本情況

1. 泰國好的方面

泰國是東南亞第二大經濟體、東盟中心，政治環境相對穩定，和我國一直保持良好的外交關係（對比韓國和日本對華關係的波動）。

泰國土地是永久產權，不過外國人不能直接擁有土地，一般公寓（小區）里，最多只能把49%的單元賣給外國人。這個倒不用太擔心，公寓也是永久產權。但如果有中介公司說可以給你別墅的永久產權，你就要小心了，這在法律上是不允許的。通常大家講泰國房產投資，說的也都是投資公寓，而且在曼谷，往往是高層公寓比豪華別墅更貴。

泰國房產還有一點好處，就是按照使用面積來賣，且都是精裝修。你在中國買一個40平的小公寓，到手可能只有30平多一點，其他的都是電梯和公攤。在泰國，你買40平的公寓，得到的就是40平的房子。另外泰國的房子還沒有遺產稅。

2. 泰國不好的方面

二手房流動性差，泰國人沒有買二手房的習慣，自己買房很多項目都是0首付、50年貸款。一般買公寓的出手方法都是轉賣給同樣投資的外國人，或者由開發商收回。這個會在後面「可能遇到的坑」里詳說。

其實這和泰國人的生活習慣也有關係，曼谷還好，普吉清邁這種旅遊城市的泰國人，很多人做事情都比較懶散，不像一線城市的中國人危機感那麼強、每天都很拼。這是我這兩年和泰國人打交道的過程中很明顯能感覺到的。

當然每個城市也會有所不同，不同城市有不同的投資策略，我們會在城市分析里詳說。

3. 貸款

之前中國人在泰國買房是可以先付10%~30%的首付，然後從在泰國的中國銀行或中國工商銀行貸款的，最多可以貸20年。我就是在這個時候入手的，但由於今年實行了比較嚴格的外匯政策，在泰的中資銀行從今年6月1日起，就停止向大陸公民發放貸款了。目前據說還可以從新加坡的大華銀行貸款，但要求客戶年50萬人民幣的收入證明或者在該行有50萬的存款證明。

不過泰國買房的熱度絲毫沒有因此減少，因為對於很多在北京、上海等一線城市無法投資不動產的人來說，在泰國購房的全款，和北京一套房的首付差不多。而且一般大家投資公寓都是期房，所以都是分期付款，付款比例大致如下：

合同款 30%

建設款 35%

過戶款 35%

4. 外匯限制

這兩年我國對於個人的外匯管制比較嚴格，名義上每人每年是5萬美元的購匯額度。我們以一套曼谷北部30平米的公寓計算，這裡期房的房價大約每平米2.8萬人民幣。房屋總價就是84萬人民幣。首付30%就是25.2萬人民幣，是小於一個人一年的購匯額度。而如果多於這個數字，也可以用一個家庭的購匯額度來解決。

5. 開發商承租

如果你對泰國房產有所了解，你接觸的中介可能已經跟你介紹過，很多開發商在房子蓋好後，會承租你的公寓5-10年，並保證每年支付給你5%-8%房價的房租收益。這裡很可能有坑，你要擦亮眼睛，我們會在後面詳說。

二. 城市分析

1. 清邁、普吉和芭提雅

清邁、普吉和芭提雅都是旅遊城市，其中清邁是泰國第二大城市，普吉和芭提雅都是海邊旅遊城市。三個地方都有淡旺季之分，一般泰國旅遊的淡季是4-10月，如果指望房子的房租收益，需要考慮到旅遊淡旺季的流量變化，這其中清邁常駐人口比例更多一點，因為畢竟是個城市，在這裡留學、工作、生活的中國人數量，僅次於曼谷。

總體而言，這三個地方都是消費價值大於投資價值，適合自住，這點比較像現在北戴河的房產價值。如果你每年有三個月以上的時間呆在泰國，或者父母決定在泰國養老，那麼這些地方是值得入手的，否則不推薦作為投資選擇。事實上很多歐美人從上世紀開始就是這麼做的，因為這裡氣候宜人而且生活成本低廉。其他不在泰國的時間，也可以把房子掛在Airbnb上出租。

我個人因為經常去清邁工作，所以選擇了清邁。清邁不同於普吉和芭提雅，很多人把這裡作為移民目的地。清邁氣候宜人、教育也比較和國際接軌，我認識很多在清邁生活的華人，都來自一線城市，為了能讓孩子上國際學校而來到清邁開民宿和餐館。清邁有很多不錯的國際學校，而且價格比國內一線城市要低很多。清邁大學也是泰國排名前三的大學，很多我國西部的學生會選擇來這裡上大學，清邁街上托福、雅思培訓的廣告也非常多。

泰國的醫療水平也不錯，尤其試管嬰兒的成功率比較高，很多中國人選擇來這裡做試管嬰兒。一般疾病的話，外國人在泰國是享受不了醫療保險的，不過價格也不高。

但是，清邁、普吉和芭提雅這些地方的投資價值真的不大。有些開發商或中介甚至會承諾5年每年10%的租金收益，這回報率堪比P2P剛興起時的收益了，你想想那些P2P現在都在哪兒呢？是不是都跑到普吉了？那到了第三年時這些普吉的開發商以後會跑到哪兒你知道嗎？

華人多的地方，一定就會有華人想著騙同胞，在海外受騙後的起訴流程又很複雜，所以海外購買不動產一定要擦亮眼睛。一般靠譜大開發商不會承諾這麼高的回報率或者乾脆不承租。在選擇這些地方的房產時一定要注意：

①這些地方不適合投資，只適合自住，看自己資產配置；

②中國人不可能買永久產權的別墅；

③不要聽信小中介、小開發商的高回報承諾，一定要選擇大開發商的項目。

2. 曼谷

曼谷是投資泰國不動產唯一可以考慮的地方，也是泰國租金回報率最高的地方。

曼谷的經濟占泰國總量的44%，曼谷港更承擔著泰國90%的外貿。曼谷除了是泰國的政治、經濟和文化中心，也漸漸成為國際的設計和創意中心，如果你看過泰國的神奇廣告，你一定會認同這一點。很多跨國公司和國際組織的總部也在這裡，視頻是《華爾街日報》對曼谷的介紹：

曼谷是泰國唯一能讓你有生活在國際大都市感覺的城市。當然，這裡也有大都市的問題——堵車，而且堵得不是一般的嚴重。

泰國Uber總經理詩麗帕表示，公司的調查顯示，曼谷是整個東盟地區交通問題最為嚴重的城市，每一年曼谷人因為堵車問題而造成的直接經濟損失、機遇損失以及資本損失達到9106億泰銖（約合1840億人民幣）。曼谷每輛車每年因堵車造成了15.7萬銖（約合3萬人民幣）的損失，影響到泰國2-5%的GDP。Uber認為，發展公共交通和共享交通工具技術很有必要，因為這能夠減少曼谷60%的車輛來解決交通問題。

所以，在曼谷投資房產，一定要選擇離地鐵站近的項目。曼谷一共有三種公共交通軌道：兩條BTS(Bangkok Mass Transit System)輕軌線，一條MRT(Metropolitan Rapid Transit System)地鐵線，一條ARL(Airport Rail Link)機場快線。其中用得最多的基本上就是BTS，所以在曼谷選房投資的話，沿著BTS選就好了。期房的話，也可以考慮在建軌道的沿線。

曼谷只要是地鐵站附近、大開發商的樓盤，就都可以考慮投資。這是在曼谷投資房產的原則。

但是投資，要想清楚回報率問題。現在大家都在講曼谷房產出租的話回報率大概在5%-8%（看地點），但很少有人講出售的回報率有多少。一方面確實是沒法預估，但就像我之前講的，泰國人更習慣買新房而不是二手房，因此出手渠道受限，這是買房前應該考慮好的。

當然我接觸到的很多在泰國買房的人是為了配置海外資產，不急於出手，這就是另外一回事了。但即便是不考慮出售、只考慮出租，也需要了解——泰國的公寓是禁止短租的。

根據泰國的法律，公寓是禁止以酒店形式提供低於一個月的短租的。可能公寓本身對這條法令的監管沒有那麼嚴格，但一旦出現問題呢？當然你可以想出各種各樣的辦法來解決這個問題，比如囑咐客人跟物業人員說「我是他表哥，來住幾天」之類的，Airbnb上也有很多曼谷的公寓提供短租，但如果你計劃通過在Airbnb上出租來獲取回報，一定要了解這條法律的存在。

所以如果是長租、不是有人在曼谷精心打理的話，一套公寓比較現實的租金回報率大概在5%-6%之間，要有一定的心理準備。即便這樣算下來，曼谷靠租金收回成本大概需要18年，而北京、上海、深圳這些地方的房子收回成本大概需要50多年。

說下曼谷房價：

現在中國人普遍看的樓盤基本都在素坤逸區和素坤逸外區，這兩個區都是住宅商業區，商場、娛樂、餐飲、部分寫字樓都很齊全，也有地鐵。類似北京青年路朝陽大悅城一帶，或者高配、低密度版的天通苑，價格在2.5-5萬人民幣/平米。

是隆/沙吞區是曼谷金融中心和使館區，類似北京的金融街和東城使館區，均價在5萬人民幣/平米以上。

中心隆披尼區是曼谷的黃金地帶，類似北京的CBD，也是泰國房價最高的區域。均價在6-9萬人民幣/平米，也有堪比北京學區房房價的高級公寓。

之前說的泰國房產難以出手的問題，在是隆/沙吞區和中心隆披尼區不會遇到。

總結一下曼谷：

①泰國唯一適合投資的城市

②選擇地鐵站附近、大開發商的樓盤

③短租法律上是不允許的，理性看待租金回報率

三. 開發商建議

在泰國無論是投資還是居住，都一定要選擇大開發商。記住不是首選，是一定要選。

泰國整體上還不是一個商業文明十分健全的發達國家，現在發現中國人有錢，做這方面生意的人更是魚龍混雜。你在中國還經常被騙呢，更何況到泰國華人和當地人一起聯合搞你，你還能有辦法？在中國你好歹還能有個地方申訴，申訴沒人理還可以發個微博找大V轉發一下啥的，在泰國你發Twitter找川普給你轉發嗎？不要樂，這種事真的發生過，但中國人找不到川普，只能找泰國總理。

所以在泰國投資房產首先要對泰國和當地法律有所了解，選擇開發商一定要選擇大開發商。亂七八糟的小開發商可能出現的問題包括：

1. 產權不明晰（可能根本沒拿到那塊地）

2. 延期交房

3. 無力支付承諾都租金

4. 託管期間以房屋損壞為由，向你索要維修費用

以上情況大開發商不是不會出現，而是出現概率比較小，關鍵是即便出現這些情況你有地方去維權，大開發商為了維護自己的品牌形象，會對自己的問題負責任。

先列一下，《The Nation》統計的的2016年收入最高的10個上市房地產公司：

ASEANUP評選的泰國TOP50公司，其中有三個地產企業，按順序分別是：

Central Pattana PCL.（這是一個商業地產開發商），Land And Houses PCL.，Pruksa Real Estate PCL.

Top 10 of Asia 評選的東南亞TOP10開發商中，有兩個泰國企業，分別是：

Major Development，LPN Development PLC.

還有一家房地產企業被Brand Edge雜誌評為2016年泰國最受尊敬的品牌： Sansiri

綜上榜單和當地以及華人口碑，可以考慮的開發商有：

Pruska, Sansiri, Land and House, Major, Quality Houses, LPN.

以上幾個開發商在泰國的地位類似於萬科、綠地、恆大、華潤、保利這些。在同一地區和其他開發商相比，他們的項目可能比其他開發商貴一些，但如果決定要買的話，一定還是要買這些開發商的。

四. 可能遇到的坑和買房貼士

1. 資金配置

泰國房產不適合所有人投資或居住，出手前要評估自己的風險承受能力和真實需要。你在手機銀行買個理財產品還需要填表做一個風險承受能力評級，去海外買房這種大額支出更需要評估自己的資金配置。

2. 短租和出手困難

泰國法律禁止公寓以酒店形式提供低於一個月的短租，現在Airbnb上的很多房子實際上是再違法出租，這點要清楚。另外泰國人買房是可以貸款的，而且很多是0首付，所以泰國人多數習慣買新房，要做好出手難的準備。當然如果是在曼谷的是隆/沙吞區和中心隆披尼區不用太擔心這個問題，但房價也比較高。

3. 開發商承租陷阱

再說一遍：承諾別墅永久產權和超高承租回報率的，都是騙子。應對的辦法是了解現實回報率、選擇大開發商的項目，不要總想著撿個大便宜。

4. 泰國簽證

泰國不是一個移民國家，通過買房是不可以拿到泰國國籍的。一般大家去泰國走的都是旅遊簽或落地簽。旅遊簽有效期90天，停留期60天。可以理解為買了食品需要在90天開蓋，在60日內吃完。落地簽只有15天，15天之後必須出境。這一點在來泰國看房期間需要注意。

我在清邁的時候落地簽過期，但事情還沒辦完，當地朋友給了我一個解決方案——去湄公河金三角地帶乘快艇到寮國境內再回來，完成一次出入境，獲得新的15天落地簽。這種方式不推薦，有風險，因為湄公河有好幾個私營港口，語言不通的話很容易搞錯。

5. 泰國法律

泰國是個很神奇的國家，整個國家信奉佛教，幾乎所有男性公民一生都至少出過家幾天。所以整體上民風比較善良淳樸，但單獨在城市的夜晚，也需要注意安全。下面說幾個泰國法律比較特殊的地方：

①法律允許但執法嚴格的——槍支

是的，泰國是允許公民持槍的，也是東南亞持槍人數最多的國家，我就是賣清邁射擊體驗產品的。不過這一點其實不用太擔心，東南亞這幾個國家公民基本都可以持槍，而泰國是槍支管理最規範、最嚴格的國家——大口徑、自動步槍是禁止的。

②法律禁止且執法嚴格的——賭博

雖然是旅遊國家，但泰國是禁賭的，和香港一樣，只有賭馬是允許的。

③法律禁止但執法不嚴格——黃

芭提雅以紅燈區著名，但實際上泰國法律是禁止嫖娼的。一般芭提雅的酒吧或者俱樂部，都不提供 in-house 的性服務，至於你和那裡駐場的小妹以什麼價格成交、在哪裡完成買賣，那都是你們之間的事。

總的來說只要你能分得清男女，在這裡消費的風險不大，當地的Agogo還會定期組織姑娘們進行體檢和健康認證，可以說是比較良心了。

6. 政權穩定性

海外置業，政權穩定還是很重要的，泰國的政治體制屬於君主立憲制，實際控制權由軍隊掌握。新聞里有時會看到一些泰國政變的新聞，但都會被九世國王穩住。現在九世國王過世，十世國王繼位不久，外界認為政權目前還比較穩定。標準普爾(Standard & Poor『s)主權信用評級給泰國的評級是A-，評級展望穩定。

標準普爾主權信用評級，是指主權國家或地區長期債務信用風險狀況。A類代表主權信用良好，B類代表國家債券有投機性因素，可能會債務違約，C累代表垃圾級債券。評級展望指未來國家主權信用評級的變化預測，正面有可能上調評級，負面有可能下調評級。

END

以上就是泰國房產投資和泰國的一些基本情況，總之認清自己的需求、找靠譜的大開發商、多研究了解當地的情況，是海外投資的基本原則。在此聲明一下，本人不賣房，寫這些只是為了發自拍：