明年是買房好時機嗎？

12月17日，力哥來到風韻無限的六朝古都南京，和200位荔枝分享了一場主題為《2018投資理財機會展望》的理財講座，力哥除了演唱了《南京》、《七律·人民解放軍佔領南京》等「流行金曲」之外，還分享了4小時乾貨。

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今天接著來聊房產話題。

2018年，是買房好時機嗎？

對此，過去十多年從來都是一路死多頭的任志強在最近採訪時，居然史無前例地說，由於當前不確定性因素較多，對明年房價走勢，這次我也判斷不好了……

回到問題原點：決定房價漲跌的根本因素是什麼？

我認為是三大規律，價值規律、供求規律、貨幣規律。

過去10年中國房價的持續上漲，主要是貨幣規律在起作用。

貨幣超發導致的貨幣失信恐慌，國內投資無門又不讓資本外逃導致的資產貶值恐慌，外加貧富差距拉大導致的階層固化恐慌， 共同導致全民財務焦慮。

而全民出奇一致的應對策略，就是拚命買房。

但如今，貨幣政策大方向已發生重大改變。

上圖是過去20年中國M2增速圖。

可以看到，過去中國M2年增速都在10%以上，甚至在2014年之前，長期在15%以上，2009年「四萬億」救市時期甚至一度逼近30%，這樣高的印鈔速度，房價不漲就意味著物價會漲到天上去。

但就在最近一年，M2增速首次跌破10%，最低跌到10月的8.8%。

相比中國當下的GDP增速，9%附近的M2增速是相對穩健溫和的貨幣政策。

這意味著貨幣規律的引擎已熄火。

風口變了，未來供求規律會成為決定房價漲跌的關鍵。

在「房住不炒」的樓市調控主旋律和「防風險，降槓桿」的宏觀經濟調控主基調下，可預見的未來，重點一二線城市將會持續限購、限貸、限價等調控措施，買房會越來越難，剛需也一併限制，同時還會大力發展租賃房和共有產權房，房產稅出台也已近在眼前。

純粹的樓市炒作狂歡時代，真的謝幕了。

但這並不意味著房價會跌。

相反，能持續吸引外來人口的城市，未來還有繼續上漲空間，只不過會從暴漲變成陰漲。

2017年11月，全國18個熱點一二線城市中，僅有5個城市的一手房價格高於二手房。

深圳（20.42%）、上海（20.40%）、蘇州（5.28%）、寧波（3.28%）、重慶（2.85%）

剩下13座城市，由於限價政策強行扭曲市場定價機制，導致二手房價格居然比一手房價格還貴。

不合理的折價率最高的城市是成都，二手房均價居然比一手房貴了30%，其次是福州、青島、天津、廈門、武漢、杭州、南京、北京、鄭州。

市場定價機制越扭曲的地方，往往也是搶房最激烈的地方。

這也意味著，明年如果有資格也有能力搶到這些城市打折新房的，都能撿到大便宜。

就算沒有扭曲的城市，剛需也要儘早買房，因為就算房價不漲，甚至微跌，你的買房難度和成本也將會只增不減。

至於房價大跌的可能性？

別忘了，我們是社會主義國家呢。

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