貨幣政策不收緊 房價漲勢難回頭

一則消息進入筆者眼帘。最嚴調控令下滬深房價仍漲。上海、深圳兩地曾分別於2016年的11月和10月出台嚴苛的調控政策，均是「認房又認貸」，只要有個人貸款記錄，不分地域、不分是否已還清，一律認定為二套房，需繳納70%的首付。然而，在這樣的高壓政策下，多數買房者認為房價會掉到「半山腰」，但事實證明他們都錯了。上海和深圳的鏈家區域經理告訴中國證券報記者，調控政策出台後，兩地房價迄今漲幅約為5%-10%。

近日，北京樓市調控進一步升級，對於二套房認定上「認房又認貸」，並將二套房首付比例提至60%。如2016年國慶節前後的深圳上海一樣，又出現預測北京房價將下跌的聲音。是否重蹈深圳上海的覆轍，最終仍然降不住野馬般暴漲的房價呢？我們拭目以待。

但一個事實是，2016年國慶節前後的這輪調控是歷史上最短命的。僅僅不到三個月，威力全部消失，2017年2月份房價又開始反彈。無奈，從北京開始新一輪以限貸為主的調控措施又出台了。效果如何呢？筆者非常悲觀。

目前的一個現實情況是，鬆綁房地產信貸可以助推房價上漲甚至暴漲，而收緊房貸的限貸政策不一定能夠阻止房價上漲。這一點必須有一個清醒認識。

這一輪房價開始暴漲源頭在於2014年9月30日，央行全面放鬆房地產信貸。儘管各地此前放鬆房地產相關政策對房價上漲起到推波助瀾的作用，但寬鬆的貨幣環境仍是房價上漲最堅實的基礎。目前在貨幣泛濫成災下，出現了嚴重的資產配置慌。個人投資者、企業投資者以及銀行信貸資產配置都把房地產當作最優質的資產，銀行很難主動收緊房地產信貸，個人住房投資很難抑制，企業撲向房地產行業的衝動依然高漲。同時，在2015年10月份央行行長在上海公開說中國房地產貸款不算高，仍會繼續增長。使得全社會房價上漲的預期大大提高。

從投資品種與結構來看，股市不好，債市動蕩，期市風險大，匯市操縱風險凸顯，金市不穩定，理財市場整頓風聲鶴唳，又加上通脹抬頭，使得房市成為最好的投資品。最重要的是，這幾十年來凡是投資房市或者圍繞房市做生意的都賺得盤滿缽滿，白花花的銀子進入了開發者、炒房者、中介機構等腰包。與此同時，凡是唱空樓市的，幾乎都完敗的灰溜溜，公信力下降，理論功底遭到質疑。這些血淋淋的事實，白花花的銀子，已經無情地擺在國人面前。再者，政府無數次調控卻出現了越調控房價越高，漲價越快的現象。特別是這一輪調控如此短命，是政府公信力遭受最大破壞的一次。

無論本次出台多麼強硬的調控手段或改變不了投資者房價繼續上漲的預期。

本輪以限貸政策收緊的調控效果不會太大。一方面就像北京將二套房首付款比例提高到60%，也只是恢復到2014年前的水平，那時北京房價不理不睬繼續上漲。另一方面深圳上海將二手房貸比例提到70%都難阻房價繼續走高，北京房價或我行我素繼續上漲。

最大的原因是限貸政策的調控威力已經大大下降了。限貸政策主要是商業銀行執行的，約束商業銀行監管籠子里的信貸資金的。但是，目前社會融資比例正在大幅度增長，超級貨幣寬鬆釋放的流動性不一定都進入到商業銀行里。住房投資者已經可以繞過房貸政策約束，從互聯網金融、民間借貸、房企以及中介機構那裡融到購房資金，甚至全部用自有資金購房。

在超級寬鬆貨幣政策下，整個社會流動性泛濫，就如無頭蒼蠅一樣到處亂撞，最終都撞向房地產行業、住房市場，房價豈能不漲。

在這種情況僅僅收緊房地產信貸只是一個方面，貨幣政策如果不收緊，房地產市場的調控政策就很難見效。立即迅速全面收緊貨幣政策，或許能勒住野馬般暴漲的房價。

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