海南樓市在降溫，只是你沒有看清楚

很多人看到第一種情況，就以為海南的樓市還是那麼火爆，總是擔心再不出手又要上漲了，所以很多人很緊張，在微信或者小密圈反覆諮詢某一個樓盤。這種情況，實際上是開發商「保持熱度」的一種手段而已。

一般情況下，某樓盤要開盤或者加推之前，都會先做一次為期幾天或者十幾天的認籌活動，有些認籌活動還會有一定的優惠。這個認籌活動，實際上就是一個蓄客的過程，當認籌達到一定人數的時候，就會推出比認籌人數相當或者更少的房源，比如認籌了50套，然後推出30或者40套房源，這樣開盤的時候，就會感覺是在搶房，而且在推出後不久，所有房源都宣告售罄，給人緊張的氣氛。

為什麼開發商在認籌了50套的時候，不是推出50套，而是30或者40套？一方面是因為並不會每個認籌的人都真的會買，另一方面則是要形成火爆的氣氛，有利於那些邊邊角角的、戶型樓層朝向不好的房源被搶光。

當然，有的時候，當認籌人數不夠，或者認籌客戶質量不高的情況下，開發商可能還會找一些房托，專門搶好房源，甚至把最好的一部分給內定了，來製造虛假繁榮。

上次清水灣某樓盤開盤的時候，就有粉絲朋友諮詢我，說開盤又賣光了，是不是房價還要漲，下一次加推要不要出手。我當時的回答是，有沒有搶光，你不知道，我也不知道，只有開發商自己知道，不用著急。過了一段時間，他告訴我果然被我猜對了，這次加推，還是那幾棟樓，還是那些房子。

大家也許會發現，在認籌的時候，我們根本不知道開發商的價格，他們一般會給一個大致區間，比如說，2-2.5萬。實際上，在認籌的時候，開發商自己都沒有確定好價格，他們一般會做一個備案價格，比如3萬，然後再做幾個售價方案，而這幾個方案就是介於2-2.5萬的，這樣就可以根據認籌的情況，選擇利益最大化的價格方案。所以當認籌階段，感興趣的人比較多，那麼開發商在開盤的時候，就會給出一個較低的折扣，最終成交價格就會比較高。反之，如果認籌的人比較少，那麼就會給出高點的折扣，開盤價格就低。

當認籌的人數非常非常少，少到開發商預計在開盤的時候會比較冷清的時候，他們一方面無法確定用什麼價格來開盤，或者是開盤價格再低，都賣不掉多少房子的時候，他們就會推遲開盤，繼續蓄客。聰明點的開發商，在推遲開盤的時候，會給出一個低折扣的信息，比如原本是說2-2.5萬的，在延遲開盤的時候，就會傳遞出，確定區間在2-2.1之間，這樣就可以吸引更有意向的客戶。

如果推遲開盤之後，認籌情況任然不理想，那麼就會出現第二種情況，開盤時間一拖再拖。

這種人為製造的繁榮，一方面是給人造成了海南樓市繼續火爆的假象，讓認籌轉化率更高；另一方面則是創造出「這個樓盤很火」的假象，讓那些原本沒有認籌的人，加入到下一次加推認籌的大軍當中。很多人就是在這樣的假象下變得患得患失，到了崩潰的邊緣，於是一衝動，就買了，這就是開發商想要的結果。

海南樓市有個不變的規律，那就是跟旅遊市場同樣明顯的淡旺季。一般情況下，海南的樓市會在12月-3月期間進入最旺的旺季。這個時候，因為北方躲避霧霾也好，躲避寒冬也好，或者僅僅是放鬆心情也好，會有大量的人湧入海南尤其是三亞旅遊、度假，甚至有許多人是固定在冬天前往海南、夏天飛回北方，被稱為候鳥族。冬天的海南是非常有吸引力的，整個冬天比北方的春天還舒服，尤其是大三亞圈，整個冬天也僅僅需要一件外套就夠了。

在旅遊的旺季，海南的酒店紛紛漲價，少則漲三四倍，多則八倍十倍的增加，即使是租房，光租冬天也比長租貴了四五倍。這種情況下，尤其是之前沒有在海南住酒店或者租房的人，就會偷偷算一筆賬，最後發現，買房比租房或住酒店划算太多了，而且身上尚有餘錢，一衝動就買了一套。前幾年九所的小開間只需要十幾萬一套，我就看到很多北方老人成群結隊去購買，自己買完還打電話叫朋友趕緊來買。

而到五一過後，全海南就進入酷暑期了，雖然比起北方來，海南的氣溫不算是最熱的，但是太陽比較毒辣，所以候鳥族在4月開始就撤離海南，到五一過後，就走的差不多了。這個時候，連旅遊的人，也是選擇避暑的地方，很少會想起三亞，三亞的旅遊業進入淡季，房地產行業也就進入到相應的淡季。這個淡季，一般會持續到10月或者11月。

今年，因為旺季恰逢去庫存政策對樓市的刺激，海南的樓市只花了兩個多月就把之前幾年的庫存消化完了，價格也蹭蹭上漲，少的漲了百分之三四十，多的翻兩番的也有。如果海南的庫存夠，如果政策允許，這種瘋狂可能持續到七八月都停不下來。不過最終還是出了限購政策，4月14日全省限購一套，到5月，海口、三亞、瓊海以及4個雙暫停監管城市要求社保。

限購政策出台在淡季，但是我曾經說過，任何調控政策都不是仙丹，一定會有一個反應期。所以在414政策、5月份限購細則出台之後，到現在的時間還是比較短，雖然已經有一些影響了，但是總的看起來，比起前兩年要好太多了。再加上，拆遷補償款增加，比如三亞已經增加到2.2萬/平方了。於是許多開發商就產生了錯覺，一方面覺得，今年樓市好像沒有淡季，另一方面，覺得補償款都達到2.2了，房價怎麼可能降（這點許多粉絲也是這麼想的）。

實際上，限購政策出現在淡季會更可怕。按照以往經驗來看，本次調控將會在9-10月份出現比較明顯的效果。一方面，海南在接下來的幾個月都出現房源短缺的情況，另一方面，那些迫切想買海南房子的人基本上在這一輪當中買完了。所以在10月份之後，受到政策調控的影響，或許對今年海南樓市的整個旺季都形成衝擊，造成旺季不旺的情況。

我之前就說過，開發商是玩資本的，現金流才是他們重中之重的東西，一旦現金流玩不轉了，基本上就over了。像2010-2011那一場限購，聰明的開發商在2011年1月就開始玩打折優惠，最後順利逃頂，而那些堅持著的開發商，最後不得不用更大的優惠來吸引客戶，有的樓盤，從2010年賣到今年趕上好時候才最終清盤，損失不可謂不巨大。

從現在海南的情況來看，已經有部分樓盤開始打折清盤了，我相信接下來，那些認籌情況不行的樓盤也會降低預期，降低開盤價，而那些之前開盤，現在還有尾房的，會更著急清盤迴籠最後一點資金，好把售樓處給撤了。所以我認為，即使是遵循海南樓市的淡旺季，我們觀察到10月份也不會吃虧，降是肯定的，只是降到多少的問題。

本文由房產教授原創