買個商住房值不值？

最近身邊有1-2個朋友苦於手頭資金少和限購的因素，開始打起了商住房的主意。聽他們說，300萬就能買到崇文門75-80平米的兩室一廳。

聽上去確實很令人心動，崇文門二環地段+3萬多的單價+300萬的總價，在北京這簡直是便宜到爆啊！可是，這真的是一樁划算的買賣嗎？偏聽則暗，我決定還是自己研究一番吧。

不在乎細節的小夥伴可以只看我的研究結論：

1、商住房的持有成本更高，增值空間不如住宅大。

2、投資商住房的風險更大。

3、如果錢不夠，沒有購房資格，但又實在想買房的小夥伴，可以考慮買地段好、靠近地鐵的。

商住房有2種，一種是商住兩用房，另一種是商住公寓。商住兩用房是既可以居住，又可以註冊公司辦公的房子；商住公寓就是說房子的產權是公寓性質。它們和普通住宅的區別如下：

可以看出，商住房在貸款上沒啥優勢，同樣的情況下，卻要比住宅多交印花稅和土地增值稅，產權只有40-50年，不能落戶，也不帶學區。

還有一個隱藏弱點，那就是大部分商住房的水電費是按商水商電來收取的，價格比民水民電貴了不少。有的商住房還不通煤氣，不能使用天然氣。

（點擊圖片放大）

這幾年，居民住宅和商住房的價格實際都漲了，但是住宅的漲幅卻甩商住房十條街。從2011年到2016年，一二線主要城市住宅均價漲幅超過130%，而商住房均價漲幅只有80%多，相差的不是一點半點。身邊一個真實案例也能說明：一朋友2011年在朝陽大悅城附近280萬買的商住房，今年6月終於以340萬賣掉了，他說腸子都毀青了：

此外，由於商住房的性質比較特殊，不排除將來政府可能針對商住房出台新政策，政策風險暫時不好評估。比如，上海有傳言說11月後商住房也會限購（只是傳言）。

所以，從投資的角度來看，我覺得投資商住房的風險可能更大。

好吧，上面說了這麼多商住房的不好，但不管怎麼說，它還是有2個殺手鐧：便宜+目前不限購。So，如果你非要買商住房，應該怎麼買呢？這幾個因素需要重要考慮：

1、地段。商住房除了自住，還能辦公，考慮到這點，將來如果要把房子出租給公司辦公，那位置就很重要了。

2、是否靠地鐵。靠近地鐵意味著交通便利，絕對是個加分項。

3、附近是否有商業配套。有商業配套的，生活更方便。

4、租金回報。相同條件下，租金回報越高的越好。

PS:關於二手房稅費可以網上找個稅費計算器就能算出來啦。因為各地規定的稅費標準不一，所以各自度娘吧。

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