熱戀期買的房分手後應如何分割？

戀愛期間談婚論嫁，濃情蜜意，購買房產共築愛巢，是一件特別美妙的事情，但月有陰晴月缺、不測風雲，當戀愛無法走到婚姻殿堂的時候，雙方共同出資購買的房產應當如何分割呢？實踐中因此而發生的案例不在少數，本文摘取了幾個有代表性的案例及其情況進行分析：

一、 雙方出資、房產登記在雙方名下的情況：

參考案例：（2015）滬二中民二（民）終字第1876號

案件事實：

許強、魏晨於2006年年底建立戀愛關係。雙方於2008年2月3日共同通過按揭方式購買房產一套，該房產於2008年3月10日過戶登記至雙方名下。

該房產購買價格41萬元，購房定金、首付款及尾款共計16萬元系由許強、魏晨共同出資，其中許強出資71，390元，魏晨出資88，610元。期間貸款法院推定由雙方共同償還。

雙方與2011年年底分手，魏晨搬離房產，法院認定訴訟時房產市價110萬。

最終法院判定：

房產歸許強所有，魏晨分得房屋折價款344，644.40，比例為31.33%。

總結：

依照出資額、還款額的比例確定房產的份額進行份額。

二、 一方出資、房產登記在雙方名下的情況：

參考案例： （2015）三中民終字第05397號

案件事實：

2009年11月11日姚×與於×在戀愛同居期間共同購買通州區房產，房屋價格78.5萬元。房屋首付款17.5萬元，貸款61萬元。

法院最終判定：

因首付款由姚×出資，同居期間按揭款由姚×與於×共同償還，房屋的出資情況為：姚×48萬元（首付17.5萬元加貸款30.5萬元）/61.15%，於×30.5萬元（貸款）/

分割時房屋市價170萬元，於×應當分得房屋價值66萬元。

扣除於×就已還貸款本息部分應當承擔的比例與未承擔比例之間的差額，並扣除於×應承擔未還貸款本息的金額，合計342618.59元，於×支付應當分得的房屋補償款為317381.41元。

總結：

依照共同生活期間的還款額比例確定房產的份額進行分配。

三、 一方出資、房產登記在該方名下的情況：

純粹由一方出資的財產，登記在出資方名下或以出資方名義簽訂買賣合同。對於此種情形，可徑行依據出資認定為登記的權利人所有或認定為出資人享有權益的房產，如另一方認為對同居期間生活照顧較多，可以要求權利人給予一定的補償。

四、 一方出資、房產登記在另一方名下的情況：

參考案例：（2016）冀01民終2363號

案件事實：

王某、高某於2011年5月份相識，8月份確定戀愛關係後兩人同居生活

王某、高某於2011年12月份購買了一套房產，以高某的名義簽訂了《商品房買賣合同》並辦理了銀行貸款，產權證也登記在了高某名下。

該房產的首付款143111元、償還銀行房產按揭貸款82760.23元主要由王某支付（主要通過王某朋友的銀行卡轉賬給高某的銀行卡予以支付）。王某的父親給付高某室內裝修款50000元。

王某、高某於2015年3月份分手，雙方不再來往。

法院最終認定：

王某、高某同居期間購買的房產應屬王某、高某共有財產，現雙方分手，共有財產應予分割。

由於以高某的名義簽訂的商品房買賣合同，並辦理了銀行貸款，產權證也登記在了高某名下，故房產歸高某所有為宜。

房產出資主要由王某支付，故判令高某返還王某出資款折款250000元為宜。

總結：戀愛期間購買的房產登記在一方名下，出資方可以基於附條件的贈與主張返還財產，也可基於共同出資購買主張房產的按份共有。

五、 雙方出資、房產登記在一方名下的情況：

參考案例：（2017）魯1202民初2734號

案件事實：

陳儀成與徐玉慧於2016年12月份在網上認識後建立戀愛關係，戀愛期間雙方為結婚目的共同商議購買房屋、裝修房屋、購買傢具家電等。

雙方於2017年2月7日，徐玉慧與賣方簽訂《房屋買賣合同》，約定總房款為531000元，首付款為166000元，剩餘房款370000元以銀行按揭貸款形式支付，該房屋不動產產權登記在徐玉慧名下。

合同簽訂後，原告陳儀成分多次以轉賬、現金等形式支付給徐玉慧29.1萬元。

法院判定：

對陳儀成支付中的 244496元，經查明，該部分已在雙方以結婚為目的的前提下經共同協商物化為相應的房產，現雙方結婚未成，理應對該部分財產按共有關係進行分割：

對陳儀成支出的291000元中46504元（291000元-244496元），徐玉慧應當返還給陳儀成。

總結：戀愛期間購買的房產登記在一方名下，出資方可以基於附條件的贈與主張返還財產，也可基於共同出資購買主張房產的按份共有。

法律分析：

一、是否可以要求分割房產

可以，雙方終止戀愛關係後分割共有財產，符合《物權法》關於「共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割」的情形。

二、分割房產時約定優先的處理原則

根據《最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第90條（以下簡稱第90條）的規定，在共同共有關係終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，並且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。

因此，只要雙方約定內容不具備違反法律強制性規定的情形，分割房產過程之中，以雙方約定內容為優先。

此外，並不能單純以不動產登記簿記載的登記狀態為各佔50%認定為雙方就房產權利狀態的真實約定。

三、分割房產時依照物權法規定的按份共有進行分割而並不依照婚姻法的共同共有的方式進行分割

依據《最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第90條，共同共有關係結束時如何分割共有物，應當根據共同共有人之間不同的財產關係區別對待。

採用法定的夫妻共同財產制夫妻雙方在婚姻關係存續期間積累的財產，屬於夫妻雙方共同共有，根據《婚姻法》第17條的規定，夫妻二人是在一種完全平等（均等）的意義上，「共同」享有這些財產，這種共同共有關係是基於法律規定產生的，分割時依照《婚姻法》的規定採取均等分割原則。不具有法定的財產共同共有關係的兩個自然人之間共同共有某物，並且雙方實際的出資份額以及對共有物的投入並不均等，一方出資和投入明顯高於另外一方時，所形成的共同共有，雖然也由共有人「共同」享有，共同負擔，卻是與法定財產制下的夫妻共同共有的內涵是不同的。

不具有法定的財產共同共有關係的兩個自然人共同共有某物，共同共有關係結束，確定共有物的分割比例時，應當遵照一般民事主體財產關係之等價有償和公平原則，有約定從約定，無約定原則上等分，但需考慮出資。

根據最高人民法院《關於人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》的規定：解除非法同居關係時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理。

根據《物權法》第一百零三條規定：「共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。」

因此，戀愛期間購買的房產在未結婚的情況下進行分割時需要按照按份共有的方式進行分割。

四、按照按份共有進行分割時須考慮出資額進行分割

根據《物權法》第一百零四條規定：「按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。」

據此：

當出資情況/還貸情況可以查明或推定的情況下，應考慮出資的因素，按照房屋分割時的現價進行比例的分配；

當出資情況/還貸情況無法查明的情況下，應考慮雙方的收入水平、雙方的父母等近親屬有無資助等情況，並將這些因素作為推定所有權份額的重要依據由法院進行推定，參照房屋分割時的現價進行比例的分配。

當無法推定的情況下，可以視為等額享有。

五、按份共有進行分割時如果一方完全未出資的情況下，也可基於酌定因素確定未出資方的份額

根據《最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第90條（以下簡稱第90條）的規定，在共同共有關係終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，並且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。

此外，根據上海高院於2007年9月20日頒布了《關於審理分家析產案件若干問題的意見》第5條之規定：

「戀愛期間共同購房，一方未出資但產權登記為兩人共有，析產分割的處理。從不動產登記的角度分析，房屋已經確定為戀愛雙方共有。雙方終止戀愛關係後分割共有財產，符合重大理由需要分割的情形。共有關係終止時,對共有財產的分割，有協議的按協議處理，沒有協議的，應當考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。 」

因此，在按份共有進行分割時如果一方完全未出資的情況下，法院也可以就要公平正義的考慮，酌定雙方生產、生活的具體實際情況來確定未出資方的份額。

綜上可知：

在戀愛期間購買的房產但未結婚的，可以要求分割房產，並不能參照婚姻法中夫妻家庭共同共有房產的方式來分割房產，只能依照按份共有的方式分割房產，份額可以通過雙方約定確定，也可以通過參照出資、還款、實際投入情況進行判定。

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