坐擁960萬KM2的你不止有莫干山和裸心谷

寫在前面的叨逼叨：

隨著春節大假的到來，估計不少人已經在摩拳擦掌準備奔到國外度個假，然而，隨著近幾年國內深度游熱度的激增，也有很多人選擇了去山裡鄉下來洗洗眼凈化下心靈。

本人作為一個即將畢（失）業的准酒店人和業餘開房狂魔，在猴塞雷到來之前，在本篇專欄中，我將為各位預測下我們的下一撥開房集中營備選地和總結下我國民宿的發展脈絡，同時，也僅以此篇專欄祝各位猴年快樂，年假玩得嗨森~

一秒看全文之中國民宿客棧市場發展脈絡關鍵字：

Better Quality — Wider Spread — Richer Diversity — Greater Investment

▓　消費升級勢頭明顯，優勝劣汰效應激增，整體品質「被迫」提升

我在前言里提到的幾個景區估計大家早已爛熟於心，而在各位一窩蜂盯上這些鬼地方之前，當地大部分酒店及民宿客棧的水準是不忍直視的。我記得鳳凰古城剛火起來那陣兒我好像還是條小鮮肉，轉眼間已成為黃花老閨女一朵，也算是從側面見證了中國客棧民俗的發展歷程。幾乎和鳳凰古城同一撥火起來的還有廈門鼓浪嶼、平遙古城、拉薩以及麗江和大理，而後又是安吉和莫干山，生存型消費向享受型消費的轉變在民宿客棧市場里表現得淋漓盡致。

回看21世紀初期，國內旅遊住宿市場裡面的高端產品還是被北上廣那些國營星級酒店和洋牌子佔領的（可以參考專欄這篇酒店客房進化論——基礎客房篇），在那時候，高端旅遊消費的生力軍還是70後那批叔叔阿姨們。而在2008年後，我們這批乘坐中國經濟高速發展列車的80後90後也有了點閑錢能出去浪里個浪，一大波迎接我這些「新興小資產階級」的新興文藝清新風格旅遊目的地和的中高端獨立品牌民宿應運而生。2011年這一年算是中國民宿客棧圈子相當熱鬧的一年，最值得一提的則是2001年就開始做精品型客棧民宿的@白瑪多吉 先生在卯足力氣之後的2011年一口氣開了兩家店（德欽奔子欄店和迪慶塔城店），同時，花間堂、隱居集團也紛紛在2011年發力，迄今為止，花間堂旗下已有12家店，隱居旗下則有11家。在常年爆紅的雲南，國際品牌Indigo和Byt都跑去湊熱鬧了，而Alila則把自己在中國的第一面旗幟插在了浙江安吉。

與此同時，隨著這些當年所謂小眾的旅遊目的地的越發火爆，不僅是酒店集團開始坐不住了，客棧和民宿也越開越精同步升級，國產獨立品牌的單店層出不窮，南崑山的十字水度假村（2006）、北京密雲水庫旁的山裡逸居（2008）、莫干山的裸心谷（2011）、鼓浪嶼的北嶼（2013）、廈門的樂雅無垠（2013）等酒店最火的時候也是一房難求。各個深山野林和文藝小鎮里摩肩接踵的客棧民宿在一輪輪的廝殺之後使得當地的房租地租早已不是最初的樣子，行業准入門檻越來越高而利潤卻越來越薄，熱門地區客棧民宿分分鐘進入白熱化競爭狀態（莫干山僅2015年一年新增民宿近百家，截至今年共計已有近300家民宿客棧）。老牌熱門目的地的民宿勢必面臨新一輪洗牌，民宿市場或迎兩極化發展，品牌化標準化聯動會是主流趨勢之一。

圖1: 莫干山部分民宿分布（大家可以放大感受一下這撲面而來的密度，注意比例尺）

▓　包郵區強勢領跑，西南地區繼續發酵，全國多區域欲感染民宿「流感」

俗話說得好，要想富先修路。國家政策的支持對於我國傳統古村落的保護與資源開發具有決定性意義，一個地方再美再有趣但是「無路可走」的情況在我國可謂比比皆是。自2007年起我國啟動了「中國景觀村落」評選活動，越來越多世外桃源之地開始進入人們的視野。2011年，生態畫家孫君和著名三農問題專家李昌平等一群從事鄉村建設的民間人士發起成立了中國鄉建院，該院致力於鄉村的規劃設計與落地實施，並為新農村建設提供系統性、整體性解決方案，從側面為中國傳統村落的進一步開發提供了強勁助力。2012年，中共十八大召開，中共中央大力發展文化產業號角吹響，我國對於發展文化旅遊產業的支持終於正式提上日程。與此同時，隨著大家生活質量的改善，近兩年各大城市私家車保有量穩步提升，周末自駕游和較短節慶日自駕游的風潮席捲北上廣。越來越多的人們湧入的兩小時休閑圈已經不再能滿足人們的好奇心，以北上廣為圓心的兩小時休閑圈拓展到三至五小時休閑圈的架勢擋都擋不住。另外，除了前面提到的被炒得火熱的德清莫干山和浙江安吉，2016年度民宿大戲或許得看向另一個地方——浙江省麗水市松陽縣。

圖2.1: 各省已通過7部門技術審查列入2016年中央財政支持範圍的中國傳統村落數量

圖2.2: 2015年列入中央財政支持範圍的490個中國傳統村落分布（圖片可放大查看），其中麗水市松陽縣13個村落入選，穩居入選村落數榜首（以「縣」為單位），貴州省黔東南苗族侗族自治州從江縣12個村落入選，位居第二，貴州省黔東南苗族侗族自治州台江縣11個村落入選，位列第三

圖2.3: 已通過7部門技術審查列入2016年中央財政支持範圍的86個中國傳統村落分布（圖片可放大查看），前三名分別為黃山市休寧縣（8個村落獲批），麗水市松陽縣（7個村落獲批），黃山市歙縣（5個村落獲批）

▓　老牌文藝鄉村緩慢「退燒」，迴流城郊或掘新機 ，鬧中取靜度假地或成下一熱點

在大家都忙著上山下鄉尋找旅途中的真愛時也不乏有懶人懶得長途跋涉就想在家門口的地方晒晒太陽滾滾床單（呀，好像混入了什麼怪怪的東西）。文藝青年這詞現在已經被大家玩壞到我不忍直視，而那些曾經洗滌了無數人心靈的地方如麗江、拉薩等地走十步就有一家民宿的恐怖密度已經讓不少投資者望而卻步，但與此同時，其他冷門鄉村由於交通不便、基建設施尚不完善、知名度不夠以及至今所有人都頭疼的農村宅基地使用權一系列問題也讓大多數人不敢貿然前行。這時候，機智的人們出現了，誰說休閑非得下鄉了！誰說城裡就沒文化就不好玩了！

2011年起，北京密雲景區、雁棲湖以及門頭溝村的民宿客棧數量暴增，市內四合院的改造風潮也悄悄潛入城市的各個角落（四合院改造的杜革私人酒店做的比較早，08年就做了，13年時候翻修了一次）。與此同時，杭州作為包郵區最文藝的城市當然不甘示弱，隱居集團在2011年，也是他創立的那年，一口氣在杭州開出了四家店，每天的軟文推送已經成功把我從Orgasm狀態轟炸到了ED模式，2014年，杭州西溪花間堂開業，2015年，上海隱居繁華雅集公館開業。近日，首旅旗下的安麓的第一家店也即將在上海華麗揭幕。另外，在祖國的南邊，廣州從化、深圳東部華僑城以及大小梅沙也從最初的周末低端游目的地逐漸向高端民宿聚集地轉型，大量閑置度假別墅開始有被盤活的跡象。

▓　自媒娛媒強強聯合，打破界限多元發展，旅遊目的地集群效應初現苗頭

在這個張口閉口互聯網思維的時代，傳統旅遊住宿行業在互聯網方面的嘗試也越來越多。除了利用線上平台（自媒體及娛樂媒體如」爸爸去哪兒「等）做新媒體營銷從而來帶來收益之外，互聯網平台本身作為一個高效運轉的紐帶將線下資源盤活在現在看來也不再是天方夜譚。Airbnb作為共享經濟的代表企業之一也是從側面激活了民宿產業的發展，同時，伴隨著國內途家網、小豬短租、螞蟻短租以及木鳥短租的出現催生了大量專業二房東及設計師加入到了民宿開發的陣營中去。試想裸心谷誕生在沒有互聯網的時代，僅一家裸心谷的用心也不可能帶動如此洶湧的投資流入莫干山。

除此之外，民宿不僅是在開發和宣傳形式上有所創新，各家民宿和民宿較為集中的旅遊目的地也開始在自身的功能性上下起了功夫。民宿的集聚不僅吸引來了小型的家庭度假客群，北上廣深杭大量中小型初創公司的團建活動安排及衛星工作室（satellite office）安置也開始盯上了這些近在咫尺的地方。相較以往較為傳統的吃住游購發展模式，現階段各民宿和民宿聚集地的功能性開始邁上新的發展台階，各家民宿在民宿內部的自由創意工作室布置、小型會議室放映室開闢以及各熱門目的地開始嘗試接入光纖網路都為民宿未來更長久的生存和多元化發展提供了好的切入點。優秀的民宿在不久的將來不再會是高級農家樂或精品酒店的代名詞，而應該會是個高效運轉的綜合型微型服務社區。

▓　高星酒店遭遇冷鋒過境，非標領域投資熱鬧非凡，市場火爆同時也混亂

自從習大大上台之後，各種強勢反腐倡廉行動簡直是像一股強烈冷空氣吹遍了大江南北。回望過去各家酒店搶著評五星級的熱鬧場面，現在的酒店反而都忙不迭的想把自己的星星給扔得越遠越好，真讓人覺得哭笑不得。檔次分明的高星級酒店不再是市場的寵兒，大量無處可去卻又心懷酒店夢的民間資本越發兇猛地湧入非標住宿領域。

所以在今天的大理和麗江，莫干山和安吉，你每一個月甚至只是每隔一周過去都可以發現一家新開業的客棧。但在看到投資火爆現象的同時，也有很多潛在的問題不容忽視。政府的不作為或無能作為使得當地前期整體規劃缺位，基礎配套設施也完全跟不上大家開新店的速度，地區承載力在人們文藝心爆棚和賺錢心切的情況下被無底線擴大，景區整體質量的維護越往後將會越難做，與之相應的，民宿生意也會越來越難做，不僅是因為同地區民宿間競爭。同樣的時間差不多的價格我去東南亞度個假也是玩，我為什麼非得去滿大街都是賣紀念品和牛肉乾的大理呢？

最後，說個最基礎也是最重要的問題，我國農村用地性質的問題。事實上來說，農村集體土地宅基地是不能作為商業用途使用的，而依據《中華人民共和國合同法》中" 房屋土地租賃期限最長不得超過20年 " 的規定，一個單一租賃農村宅基地的經營者，在貌似違法的前提下，經營期最長只能做到20年，民宿無法做到永續經營，自然也就沒法安下心來好好做產品了。土地性質問題不解決，要像日本台灣那樣做出具有代表性的單體民宿基本就是不可能了。同時，在大量受教育程度不高的農民契約精神較差，房租年年漲，動不動就有可能被政府用」非法經營「理由收保護費的大背景下，中國民宿市場的發展只能說是機會多多但也要自求多福。

小結：總的來看，民宿合法化標準化進程將加快，整個旅遊住宿市場將得到進一步的填充和完善。我國民宿市場會往越來越好的方向發展，Visual（服務品質可視化）、Branding（品牌化聯動）、Sustainable（可持續）、Organized（有組織的）、Colorful（豐富多元）等關鍵字將會越來越多地出現在我國民宿的版圖上。

與此同時，越發標準化的產品帶來的潛在的同質化問題也不容忽視，未來民宿市場能否到和諧共生百花齊放還得繼續觀望。

最後，給各位有意向開民宿但不知道從何下手的朋友們一個相對簡單的權重選擇法：

• 45分：交通狀況（高速公路、高鐵動車線路、空中航線）
  ——直接影響施工、招工難度及客流量
• 20分：地理位置（強勢經濟腹地依託）
  ——舉栗：國內比莫干山美的地方不少，但是為什麼莫干山火了別的地方沒那麼火
• 15分：氣候特徵（溫度濕度、雨季旱季）
  ——直接影響淡旺季，越是常年四季如春的地方淡旺季差越不顯著，比如雲南昆明，越是溫差大的地方淡旺季效應越顯著，舉個栗子：廣州的水上度假民宿和長白山的溫泉民宿。不同氣候條件下做民宿一定要有相應的有差異的經營計劃
• 10分：自然條件（景觀獨特性、環境承載力）
  ——只要你願意挖掘，我國大好河山真不缺好看好玩的地方，但是如果最開始的兩點不能滿足的話，再美的地方也很難做出成效，除非你像Aman一樣有能力把住宿地本身（也就是你的民宿）做成一個有眾多粉絲的景點
• 10分：政策支持（對經營者的法律保護）
  ——直接影響當地政局穩定（如新疆）、土地簽批、徵信難度、本地合作展開難度

參考信息來源及推薦閱讀：

[1] 圖2.2具體村落名單下載：2015年列入中央財政支持範圍的中國傳統村落名單

[2] 圖2.3具體村落名單下載：已通過7部門技術審查列入2016年中央財政支持範圍的86個中國傳統村落名單

[3] 中國傳統村落審查流程表格下載：中國傳統村落技術審查工作規則

[4] 市政廳|日本的神山町：鄉土遠程辦公 _澎湃研究所_澎湃新聞-The Paper

[5] 何處安放你的民宿夢？—大陸客棧民宿投資地圖

[6] 獨立品牌的鄉村式自助度假屋酒店在國內的發展前景如何？ - 旅行

[7] 國家三部局出台關於做好中國傳統村落保護項目實施工作的意見

[8] 九易庄宸 | 中國民宿的現狀解析及解決之道 - 築龍博客

[9] 中國民宿經濟發展正呈現出兩極分化的趨勢 - 環球旅訊

題圖來源：Panoramio - Photos of the World

另外，@侯天天@丁丁王@旮旯@久強之前在我提的問題下面的回答和鄉建方面的回答以及對@伍文欽先生的採訪都對我寫下本文提供了很大的幫助，特此表示感謝。

? 本專欄中除題圖外的所有繪圖均為本人自製，所有圖片及文字禁止轉載，如需轉載請直接聯繫我本人。

推薦閱讀：