佛山房價將上3.5萬/㎡

看到這個標題會有人認為我瘋了，但在千燈湖板塊賣1.3萬/㎡的時候我喊能上2.5萬不也有人說我瘋了嗎？

我現在預判：千燈湖及里水靠金沙洲一側，房價目標會到3萬，個別項目將沖3.5萬/㎡。預言有多雷人其實無所謂，重要的是理據是否充分，下面說說我的理由。

首先需要強調的是佛山絕不會重啟限購，也不太可能在近期收緊樓市政策，這點我在《佛山不會調控樓市，出手仍當時》已有分析，此處不再贅述。

所以由於政策繼續保持穩定，所以目前無需考慮政策變數，只需考慮影響市場各方的力量即可。

目前南海庫存244.1萬㎡，去化周期約4.3個月，禪城庫存約93.6萬㎡，去化周期約4.8個月。

單從庫存情況看，禪城南海目前仍處於嚴重供不應求的狀態，房價一定會繼續上漲。

除了禪城南海外，另外的幾個區庫存也比較低，但近期多是投資客進入，沒有剛需支持，所以不推薦。

許多廣州投資客都有一種根深蒂固的想法，廣州房價一定會比佛山高，所以金沙洲不可能低於里水，芳村也一定高於千燈湖。

所以如果芳村與金沙洲房價在3萬/㎡左右，佛山臨近廣州的兩個板塊就已經沒有太多空間了。

但其實佛山的更優城市面貌和不限購足以彌補這段交通距離。

亞運城比南沙更近中心城區，但南沙好多板塊房價早已超過亞運城，說明房價並不是與距城區交通距離呈正相關的。

再看看千燈湖板塊，這裡的道路、綠化、現代感、商業配套無一不比芳村高出兩個級別以上。

所以另一城市的標籤真的這麼重要嗎？只是腦子沒轉過來罷了。

既然說到交通距離，那我們就再來對比一下好了。市橋、科學城、千燈湖三個板塊到天河的距離相仿，而目前這三個板塊地鐵旁的項目最近網簽價格大概分別是：市橋2.7萬，科學城2.5萬，千燈湖2.3萬。

所以就交通距離而言，千燈湖仍然屬於被低估了，只不過之前低估太多，最近暴漲只是價值回歸，並非不理性，目前仍有回歸空間。

最後，限購政策也給各地房價帶來巨大差異。從化街口的房價比番禺亞運城高，增城荔城房價比花都全區都高，兩個更遠的不限購板塊房價反而更高，這足以說明不限購的威力。

不限購能吸引更多的投資資金，資金集中度越高房價自然更高。

年初佛山放開購房入戶政策，其對資金的吸引力更是進一步強化了。所以，南海房價未來將繼續由這三股力量疊加推高：

一是繼續修復之前過低的估值，逐步全面進入廣佛樓市圈估值系統，預計上漲15%；

二是廣佛房價估值系統的整體上漲，即佛山將跟隨廣州上漲，預計一年內上漲20%；

三是不限購帶來的額外溢價，即更多資金進入導致的反超廣州，預計上漲10%。

從上述三股力量疊加綜合評估，預計佛山未來一年到一年半時間，房價整體仍有40%~50%的漲幅，即廣佛交界均價2017年底前會達到3萬~3.5萬元/㎡左右。

所以本人仍然給予禪桂地區，特別是南海廣佛交界板塊強烈給予買入的建議。

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