房價什麼時候開始降？市場逆轉的七大信號

文|凱風

預測房價下跌向來是一件吃力不討好的事情，因為中國房價並不全由經濟因素所決定，經濟學在房價面前基本是失效的。但市場發生變化，仍會呈現出一些相對明顯的信號，可以作為參考。

第一個信號是中介電話的頻率。以個人為例，2015年幾乎每天都會收到幾個中介電話，2016年房價開始上漲時，中介電話逐漸減少，售樓處工作人員同樣愛理不理，而到了2016年下半年到2017年一季度幾乎沒收到過中介電話，最近中介電話開始出現回升跡象。

這是最顯而易見的信號。中介臉色可謂是市場的晴雨表。競爭激烈，自然就笑容滿面；有價無市，當然就冷臉相應，愛買不買。勢利也好，看人下菜也罷，很多行業本就如此。

第二個信號關於中介門店。樓市上升期，中介大勢擴張，恨不得每隔幾十米就開一家門店。高峰期時，店內幾乎看不到招呼生意的人員。市場不景氣，中介需求減少，關停門店就成為無奈選擇，而一堆人坐在門店無所事事，連服務都開始恢復熱情的風格。

不過，中介關店不能一概而論，如果調控政策持續加碼，限購限貸限售一擁而上，市場交易受到限制，中介自然會受到影響，但這並不意味著房價走跌，因為這是人為有意的限制，對於實際房價的影響可能並沒有這麼大。

第三個信號是政府表態的變化。中國樓市是典型的政策市，地方政府對於房價的熱衷可謂史無前例。高潮期，政府會不斷重申控制房價，最典型的文件話語是「保證房地產市場平穩健康發展」，請注意，這裡的平穩健康，並不意味著房價下跌，而是既不暴漲也不下跌的平穩狀態，這是既能獲取土地財政收益又能安撫民心的雙贏手段。

而到了低谷期，除了政府赤膊上陣，直接鼓勵買房之外，官員會時不時的說出一些真話，比如房價下跌對整個社會都不利，現在的房價與城市地位不相稱等等，托市的意圖顯而易見。

第四個信號是媒體開始做吹鼓手。媒體最擅長的莫過於，在上升期警告風險，在下跌期唱好，因為這不僅是政治需要，而且是左右逢源輸贏通吃的伎倆。在股市裡，當官媒開始宣稱「4000點只是開始」時，你就知道4000點已經超出正常水平，風險隨時可能到來；同理，在樓市裡，當官媒開始聲稱「房價上漲是大勢所趨」時，市場會如何變化也可以想像。

第五個信號是貨幣政策的轉向。回顧中國過去二十年的房價暴漲，背後都能看到一路的貨幣擴張。貨幣放水是房價暴漲的最終推動力，這在本輪暴漲體現的最為明顯。同理，如果貨幣政策開始轉向，資金使用成本將會增加，房貸折扣利率難以為繼，住房貸款申請周期變長，對於樓市的影響可謂是深層的。

第六個信號是區域經濟的持續走衰。為什麼說是區域經濟而非全國經濟？因為全國經濟關乎全局，中央不僅有更多的手段也有更強的動力進行維穩，而經濟維穩的三板斧無非是貨幣放水、基建大躍進和房地產，除非真正遭遇世界性的經濟危機，靠一家政府難以挽回，房價才會隨著經濟走衰。

但一個省或一個縣城就不一樣，因為地方政府的手段極其有限，經濟持續走衰對社會的影響是全方位的。比如煤礦走衰之下的山西，房價漲幅一直在全國處於墊底位置，當一二線城市紛紛訴諸史上最嚴調控時，山西有些縣城還在試圖靠財政補貼鼓勵農民接盤。再如，經濟衰落之下的東三省，民間經濟崩潰的溫州，都是如此。

第七個信號是一二線城市房價開始下跌，這可作為市場全面扭轉的信號。請注意這裡的下跌是成交量與交易價格的同等持續下跌，而不是每月的上下波動，也不是限制網簽、限制房價備案價之下的人為操縱的結果。

為什麼說一二線城市房價下跌，意味著整體市場的下行？這是因為當樓市從黃金時代進入白銀時代之後，只有一二線城市還有房價長期上行的支撐。如果說過去十多年房價的普惠性上漲，得益的是經濟的飛速發展、居民收入的持續提升以及城鎮化的推進，那麼在人口紅利消退、經濟疲態盡顯的今天，只有一二線城市還有吸納人口和資金的底氣，而這正是房價得益長遠維繫的根本。

至於三四五線城市，無論是暴漲還是暴跌，都不會對全局產生太多影響。這些城市，即便可以在一二線城市嚴重受限的時候，嘗到房價上漲的甜頭，最終也難逃庫存高企、房價萎靡不振的結局。

值得一說的是，這些信號，並不能為投資者提供逃頂和抄底的精準時機，卻能為在轉折點還在懵懂入場的投資者提供一些警示。

市場上沒有永遠只漲不跌的房價，這是一句再正確不過的廢話。問題的關鍵是，房價還有沒有持續上漲的動力，在目前的形勢下，房價會不會出現短期且全局性的回調，這才是對我們有用的東西。

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