匯款美國有限制？買房個人名還是公司名？

1. 如何保全美國房產、如何避稅？

1.對自住房來講，可以充分利用免稅額的機制。比如有的朋友在房地產上升的時期，一旦這個房子有足夠的增值，每兩三年就會換一次房子，這樣倒騰幾次以後，免稅的幾十萬，就會這麼省出來了。

2.對投資房，利用一個1031置換條款。舉例說明，如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內找到另外一棟投資房，並且在180天之內過戶，那麼第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟房子賣掉，才要交增值稅。

3.投資人沒有綠卡，但子女有，又想將房產贈與子女。如果投資人想要將房產贈與子女，千萬不要直接贈與，因為外國人的贈與免稅額每年只有14000美元。正確做法應該是將房產賣掉，將存款贈與子女，由於存款是無形資產，外國人把無形資產轉贈美國人是沒有贈與稅的。

4.對美國納稅居民來說，如果房子一直不賣，過世後贈與子女，子女可以免交這個增值稅。例如父母買了一棟房子，花費50萬，過世的時候，這個房子漲到了200萬，如果孩子拿到這一棟房子以後，馬上以200萬賣掉，中間的150萬都不需要交增值稅。但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產裡面，所以我們避了贈與稅，同時要特別注意一下遺產稅的問題。

外國人在美國遺產稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產稅高達40%，如果在9個月內沒有補齊這40%的遺產稅，房產將在9個月內被迫賣掉，以繳納增值稅和遺產稅。這裡有個解決方案就是，在購買美國的房產的時候，同時購買一份美國的人壽保單，如果有人不幸過世了，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產稅，房產可以留下來從容處理。

2.FHA貸款有何要求，如何才能貸到？

傳統貸款對於貸款分數有著嚴格的要求，而大多數銀行的FHA貸款只要信用分數600分就可以首付3.5%來進行貸款。當信用分數在600分以下的借款人仍然可通過增加首期付款到10%而取得貸款機會。

當然，不同的銀行有各自的規定，這需要申請貸款時諮詢貸款經紀人的建議。通常在560分以下很難獲得貸款。因此，對於幾年前有過房屋破產拍賣歷史的人，仍然有機會獲取FHA貸款，或者對於一些信用分數不好的人進行信用分數重建(Re-establishment of good credit)或加強付款歷史(Solid payment history)等手段而達到貸款的目的。

在申請 FHA 貸款時，FHA通常需要借款人有兩個信用記錄，如果沒有足夠的信用記錄 (No Credit)，也可以通過替代方式來滿足申請條件，總之，FHA的貸款相對寬鬆很多。

另外，FHA 貸款通常提供更低的利率來幫助貸款人負擔起每月的房屋月供。並且，貸款人可以享受較低的過戶費用，雖然有貸款保險費用，銀行也允許將這些費用放到貸款總額里(Roll Over) , 對現金較為緊張的買房人無疑是雪中送炭。同時，聯邦政府貸款提供其他便利，允許使用贈送資金來做首付和過戶手續費用；沒有提前付清的罰款條款；FHA的貸款在房屋買賣中可以承接。

當然，並不是FHA貸款適合所有人，由於這種借款要收保險費用，無形中還是增加了貸款費用。同時，借款人的前端比例（抵押貸款支付加上HOA費用，財產稅，抵押保險，房主保險）通常要低於總收入的31％。借款人的後端比率（抵押加上所有的每月債務，即信用卡付款，汽車付款，學生貸款等）都要低於總收入的43％。

當您能夠付足20%的購房頭期付款，還是選擇傳統的貸款比較好，而且現在的很多銀行在進行傳統貸款時也只需要5%的首付，無疑幫助了很多首次購房者。FHA 貸款需要銀行和貸款經紀公司有相應的 FHA 貸款批准資格，您如果這方面有問題，可以和貸款公司或者經紀人聯繫。

4. 用公司名義還是個人名義買房好？

在美國投資房產，可以以個人名義，也可以用公司的名義。許多人在購買自住且金額不大的房子時，會選擇以個人名義買房。原因是手續相對簡單，手續費用較低，報稅簡單，以及賣房時可以享受每個人25萬元的免稅額。但以公司名義買房，也是有益處的。

以公司名義買房的優點：

1. 可以規避風險，達到債務隔離的目的。因為公司只負有限責任，由房產引起的債務不會連帶到公司的其他股東，也不會連累到其它個人財產。很適合除了房產以外，其餘個人資產很多的人。

2. 可以保護個人隱私，不用將資訊公布在市政網站上。

3. 便於多人合夥，成立合伙人企業來購買房產。適合當房產規模較大，個人的資金不夠，需要他人合夥投資時。比起用聯合產權來購房，用公司名義購房在股份轉讓和股份繼承等方面，更方便。

4. 比較適合專職做房地產投資的人。比較便於規避債務等。

以公司名義買房的缺點：

1. 以公司名義買房手續較為繁瑣，費用較為昂貴。需要特意聘請律師成立有限責任公司，然後要請會計師申請美國報稅號，做財務報表和年終報稅等。

2. 以股份有限公司的名義投資可能會引起雙重繳稅。因為就公司本身來說，需要報稅交費。而在此基礎上，盈利的利潤分紅還需繳納個人所得稅。

3. 公司買房基本屬於投資類型，因此不能享受個人的25萬免稅額。

4. 在賣房時，個人和公司所需繳納的收益稅稅率相差較大，分別為最高20%和35%。