在美國買房子，為什麼一定要做房屋檢查

02-10

本人在西雅圖一家著名的提供買賣方服務的初創科技公司Flyhomes工作，在工作中遇到很多人問我各種各樣的問題，從今天起打算在知乎陸續分享一下在美國西雅圖和加州灣區矽谷買房子的一些經驗。

今天來講四個有趣的故事！

美國西雅圖是競爭非常激烈的賣家市場，有時候在各個微信群里看到大家交流買房子，很多人表示「現在市場競爭激烈，賣家是不允許做房屋檢查的」，因為房子競爭激烈，所以自己沒有做過房屋檢查就買了。這簡直是重大誤解！不是賣家不允許做房屋檢查，是如果保留inspection contingency的話，買到房子以後才去做房屋檢查來決定是否退出，有退出交易的可能性，所以很可能贏得不了這個房子。但是這不意味著你不檢查房子就買下，在競爭激烈的情況下，我們還是可以在交offer之前提前做房屋檢查的。

聽說市場上很多agent會跟顧客說這個房子不需要做房屋檢查，不會有大毛病；或者說自己很會看房子、知道房子毛病在哪裡，所以不再需要專門的房屋檢查：我默默很擔心很擔心。如果是HOA會負責維護的社區的condo或者townhouse我覺得不檢查還好，house的話還是一定要檢查的，畢竟很多問題不是你在房子表面能看出來的，我不太相信一個房產中介在屋裡屋外轉轉就能判斷，還是需要專業的房屋檢查。

我們Flyhomes超級貼心的服務會幫你預約inspector，而且經常在時間非常緊的情況下約到inspector。

（1）西雅圖默瑟島Mercer Island的房子，我們總共為顧客省了14萬

位置非常好的一個島上的房子，離I90高速非常近。房子是日本建築師設計的，本身比較舊，在市場很久。因為位置極佳，很高的要價也讓很多買家望而卻步。我們先是經過幾輪談判，足足比要價低了12.5萬成交，而且利用談判策略，保留了房屋檢查的退出機制。成交的第二天我們就給顧客預約到了房屋檢查，整個檢查花了3個小時，從裡到外，所有細節，都檢查的非常仔細。最終發現房子雖然裝飾比較老，但是因為建築質量非常好，沒有什麼大的問題。最需要關注的問題是北牆的外牆材料，因為年頭比較久了，所以有些部分有點腐爛，但是只用換下牆板即可，並不是不好解決。我們找裝修隊來給了費用估計，維修費用在1萬以內。最後我們利用這個作為談判籌碼，在已經講下來12.5的基礎上，又講下來1.5萬刀。賣家還贈送了我們的買家一台三角鋼琴。整個deal簡直划算賺翻。

這個deal裡面，我們是利用這個房子的特殊談判情況，用房屋檢查來講價。有些賣家更願意自己修，我們會用inspection情況作為籌碼，讓對方給我們修窗戶、或者房頂之類，搬進去比較省心。

（2）Lakemont的房子，因為我們做了房屋檢查才買到了房子, 並且比all cash offer少了15萬

購買房子的這位顧客之前在JP摩根和微軟工作過，因為太喜歡這個經歷了所以買完房子加入了Flyhomes團隊~

Montlake離水邊很近的房子，總共有6個房間，離520高速特別近，交通十分方便，到西雅圖市中心和貝爾維尤Bellevue市中心坐公交都是20多分鐘。周圍的房子基本上都是150萬左右。考慮到list price只有不到80萬，是非常好的投資，所以關注的人很多。

我們了解到賣家的年齡比較高，已經擁有這棟房子很多很多年，並且已經有一兩年時間不住在這個房子里了，她自己也不是完全了解這個房子的狀況。因為她要搬到別的地方去住，性格也比較謹慎，估計對房子的狀況也有很多擔心。我們建議顧客做一個最全面的房屋檢查和下水道檢查（sewer），把房子的狀態仔仔細細從內到外了解一番。房屋檢查以後我們發現房子的供暖系統有問題，還有房頂的一個角落有漏水。於是我們聯繫了contractor，給出了修理屋頂、供暖系統和換整套地下水管的費用（地下水管功能正常，但是顧客擔心太老），整個費用完全在顧客的承受範圍內，算上修理的錢依然是非常好的投資。這個房子因為非常火，所以當天收到了13個offer，其中有4個做過房屋檢查。但是我們是唯一一個做了最全面的房屋檢查、以及下水道檢查的買家。

溝通方面我們也做得非常好：我們的團隊跟賣方表示，我們的這個strong offer是在非常了解這個房子狀況的情況下做出的，我們完全了解我們拿到房子以後要承擔的費用，所以房子賣給我們可以非常放心。當時最strong的offer是一個all cash offer，作為投資房，沒有做inspection就waive掉了，整整比我們高了15萬。但是賣家最終還是選了我們，原因就是我們足夠了解房子，做了足夠多的功課。

（3）因為我們做了房屋檢查，所以我們沒有買這棟ballard全新的townhouse

Flyhomes的顧客看上了Ballard的一個2017年新建的townhouse，一般來說新房是不會有什麼問題的，而且有一年的home warranty。但是這個房子沒有HOA，需要房主自己負責維修，而且新房畢竟沒有人住過，很多問題不是一年就反映出來的。Seattle這個城市，基本都是小型builder佔據市場，很多沒有建過超過3個項目，所以質量參差不齊。對於這個建築商，因為建過的房子很少，我們還是鼓勵顧客，即使是新房，還是做一個房屋檢查。不檢查不知道，inspector發現地基裡面全都是水，很多承重梁已經爛了！