就算調控讓整個樓市傾倒，我也要投入這座城市的懷抱
02-11
如果要說投資價值，重慶可能是中國最後一個價值窪地了。
旺財這麼說，是有依據的。來看個對比：
重慶的房價在同地區、同級別、同區域的各個城市的對比中，被秒成渣。
我們說過，房地產市場的基本面，要看需求和供應。先看需求。需求包涵兩層意思，一是想要，二是有能力買。重慶1994年就進入老齡化，到了2010年第六次人口普查，幾乎一個勞動人口就要撫養一個少兒或一個老人，撫養壓力全國最高。看看這張圖裡，重慶的勞動人口比例最小、退休人口比例最高。老齡化加撫養壓力大，重慶本地人買房的意願不高——他們不是很想買房。
在黃奇帆主政後，重慶啟動了規模巨大的公租房建設，到2015年底，重慶供應了67.2萬套公租房，佔全市總供應量的17%——部分人根本不用買房。
2015年製造業和農業產值佔比超過50%，體現在人均收入上，就是收入水平不高，年人均2.7萬元的收入水平，和蘭州相當——買房能力也不強。本地居民購買力不強、購買意願不高，這直接造成了基礎購房需求不旺盛。再看供應。黃奇帆主政後，政府開始儲備大量土地，還推行了一種「地票制度」。我們的土地制度規定，農村的土地不能直接用來做城市建設。所以，一邊是大城市在快速擴張，需要大量的建設用地，一邊是農村閑置、廢棄了大量的土地，城市沒法用。
地票制度，就是把這些閑置、廢棄的土地，復墾成耕地，這些增加出來的耕地，可以兌換成國家建設用地的指標。這部分指標再賣給房地產企業。房地產企業買了指標，需要拿地開發的時候，就申請把重慶市內相同面積的農用地，轉換成建設用地。這個創造，讓重慶市政府能源源不斷地增加土地儲備，向市場供應足量的土地。2015年，重慶市供應土地1228萬平方米，相當於和北京、上海兩市供地的總和。而在這之前10年，重慶年供地面積都是北京、上海到2倍到6倍。所以，每年都有充足的住房，供應給新增的人口。這些還不夠，黃奇帆還嚴格把地價限制在房價的35%以內，直接斷了開發商高價拿地的可能。
供應多、地價又低，如果開發商敢把開盤價定得比別人高，就等於自殺。由此，重慶的樓市形成了一個獨特的景象：當開發商在其他城市，在地價推高房價、房價推高地價的螺旋式上漲中，難以脫身的時候，重慶的低地價和低房價，形成了一個原地打轉的循環。需求不足、房價不漲，投資客也沒有耐心和信心，用7、8年時間來炒高房價——畢竟，投資客最終還是要把房子賣給本地人，才能順利套利退出。而本地人一不缺房子，二不想買房子。這又是一個原地打轉的循環。2008年，旺財有個溫州朋友，組了親友團去重慶買房，4000元／平方米的價格買了一套，到現在房價才漲了不到兩倍。他差不多時間在上海買的房子，漲了五倍都不止。至於旺財常常講的貨幣超發和通脹引起的上漲，很明顯，在重慶失效了——黃市長用大量的供應和嚴格的價格控制，擠乾淨了重慶樓市的上漲空間。所以，我們能看到：重慶，以直轄市的城市級別，房價卻向西北省會城市以及中部三線城市看齊。現在，一手控制住重慶房價的黃奇帆市長，要卸任了。房價會暴漲嗎？旺財的回答是，會漲，但不會暴漲。上漲的基礎，還是需求的增加。低價的土地和房子，再加上優惠的產業政策，政府得以從容地調整和布局經濟結構。工業製造業、電子製造業、軟體服務業和金融業根基紮實，在2015年整體經濟變差的背景下，重慶的GDP增長12%，傲視全國。未來，重慶市主要吸引務工人口的趨勢，會慢慢被吸引高學歷、高素質、年輕的勞動人口取代。慢慢地，城市居民收入提高，改善居住的購房意願也會增加。需求增加的同時，土地供應也會變少。根據重慶2016年的供給側改革方案，兩年內土地供應在未來會有逐年10%的下降。這一年的上半年，重慶主城區的土地成交量同比下降一半，地價格也漲了23%。在重慶GDP仍然高增長的情況下，黃奇帆的繼任者不一定會早早放棄控制地價。但，供應是逐年減少10%、需求是緩慢地增加，加上明顯低洼的房價，即使調控政策不放鬆，重慶也是全國少有的住宅增值空間比較大的城市。現在全國投資客的眼睛都盯著重慶樓市，重慶市政府壓力山大。一旦出現房價被爆炒的苗頭，限購、限貸這些措施也很快會來。所以，旺財要提醒你的是：1、重慶的房子存在價值窪地，值得投資。但快漲行情會催生調控，想投資的，早進。2、投資房子，要做好耐心持有5年以上的準備，等待價格上漲，否則，調控和交易成本會把你的收益都鎖死在房子里。
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