【童童觀察】限購，你到底是不是想漲價

如果給濟南的樓市發展寫一部編年史，那麼2016年是足夠騷氣的一年，從15年底開始摩拳擦掌，16年打開春這齣戲就一直唱到了17年，新聞不斷，勁爆消息也不斷，更不能斷的就是濟南房價上漲的勢頭，你要是非問我濟南房子還會漲嗎？我得告訴你我覺得恐怕是會的。

先不說別的，之所以限購，那麼就是因為房價漲的太快，成交數據不合理，引起市場恐慌後的限制購房政策，看過細則的人字面意思也能理解，根據2016年12月26日第三次的調控政策所講，濟南本市家庭允許購買兩套住房，外地戶籍家庭限購一套，並且要提供連續兩年的市區繳納社保證明。並且，購房要提供婚姻證明。對於購房者來說，以上就是大家現階段想在濟南買房所具備的條件。而在此僅兩個月之前10月2日濟南也進行了小幅度的限購調整：購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。值得一提的是，在2014年7月10日，濟南全面放開了樓市限購政策，也就是說限購政策放開了27個月以後，濟南再次收緊了購房條件，你，又沒趕上。

圖：和諧廣場 攝影：葉瞳子

想要問樓房為啥突然又賣的火起來了？2014年不是把樓市限購都放開了嗎？不是說房子都賣不完嗎？城裡的土豪都那麼有錢嗎？照這麼下去俺還能買上房嗎？請接著往下看。

濟南樓市咋又火起來了，恐怕很多人都想問，很多圈外人在問起來的時候都是一頭霧水，不知不覺，從買不起，變成了更買不起（好像也沒區別）分析這個原因，恐怕要從濟南這個大縣城說起。

一個市場是否火爆，有三個很重要的因素，一個是人，一個是錢，一個是政策。參與的人多，關注度高，參與度也就高，而有資本不斷注入，可以讓這個市場充分調動起來，而我國特色的市場經濟「政策」這隻看不見的手，自然也是相當「管用的」，還記得2015年的股市嗎，這個恐怕是很具有說服力的了吧。

圖：綠地中心61層。 攝影：葉瞳子

先說政策，我們從表面的情況來看

2016年，濟南在大家面前基本上有了地鐵、輕軌的大致面貌，你說，輕軌邊的房子是不是得漲。

年初咱濟南划了個cbd，你說咱cbd邊上的庄是不是得漲。

又過了沒多久，濟南地王又上了頭條，咱們第一次聽說了「樓麵價」這個名詞，沖這個名詞，咱們是不是得漲。

再後來就是萬科在張馬屯拿下了樓麵價9613／平米的地皮，我就不說那個區位怎麼樣了，你說，就這樓麵價，周邊樓盤是不是也得跟風漲。

時光匆匆流過，聰聰的爸爸匆匆地從你的全濟南路過，萬達文旅項目投資600億，左邊的觀眾你們說周邊的房子要幹什麼？？？請大聲喊出來～

漲！漲！漲！

有人說這是補漲，倒不如說，是有些該吸引的投資剛剛到位，一大批規劃扎堆出台的結果，當然這些規劃與投資的目的有諸如帶動基礎設施建設，建設濟南東部新城，拓展大濟南生活圈等等等等冠冕堂皇的政策支撐，都是濟南多年城市建設欠賬補的「作業」，其帶來的諸多效應，不論別的，哪怕排在最後，也一定有帶動周邊房價上漲這一條。

深層次的說，房價上漲深層次的原因，與土地市場火熱密不可分

土地，分為生地和熟地。所謂生地，就是剛剛收上來的土地，基本保持原有狀態（農田、工廠、荒地等）。這樣的土地理論上是不做出讓的，需要變成熟地。而所謂熟地，就是在生地上完成三通一平的工作，包括：路通、水通、電通和場地平整。這個過程，也就是土地熟化的過程。

自從2015年開始濟南市下達了土地熟化的相關指導意見：

濟南市人民政府關於規範社會資金參與土地熟化工作的意見 濟政字〔2015〕12號全文-地方國土文件-國土資源網

政策的意思是土地熟化這個過程讓開發商出錢拆遷，凈地，然后土地拍賣拿地的時候低價就可以拿到，但到了2016年6月底，土地熟化新政出台，土地熟化後的地皮其他開發商也可以參與競拍環節，原負責土地熟化的企業可以獲得15%的政府補貼，但是要是自己辛辛苦苦拆遷準備收入口袋土，被人高價競拍搶走了，這15%剛剛夠回家吃土的啊，這樣場面就十分尷尬了，我買不到，你也別想便宜買，於是就有了6月份唐冶雪山片區8宗土地慘不忍睹的激烈競拍場面。

受益者是誰？受害者又是誰？哦吼～尷尬。

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下面我們談談錢，和人

由於火熱的濟南樓市，大量房源在短時間內被搶購，容易引發恐慌情緒進而房價被投資鑽空著哄抬而導致不理智上漲。故濟南在短時間內出台了嚴厲的限購政策，基本杜絕了外地炒房、夫妻離婚炒房這種現象，從政策的針對性以及實施落地時機來看，這次的房產限購政策效果是十分明顯的。

大家都知道，濟南經濟相比其他二線城市不算最活躍的幾個，從經濟地位和交通格局上來講，也不具備資金沉底的底蘊。2016年火爆樓市中也的確有一些外地來濟炒作房價上漲的那些資本，他們的的目的就是搞亂2015年一直穩重又升的濟南房價，搞活濟南樓市，掀起浪潮，從而通過投資方式尋找更多利潤，怕的就是如果任由他們這樣，等到房價見頂的一天，在這個過程中慌不擇食購買高價房的「接盤俠」將不堪重負，買不起的依舊買不起，買得起的活不起，樓市將進入「殭屍市場」有些地方就要成為「鬼城」狀態。這次的限購政策之後，短時間內這些炒作資本基本也不能掀起波瀾，然而濟南作為人口流入的大市，有著強大的吸血能力，不信您就看看身邊能買得起房的外地小伙，干裝修，做安裝，拆裝空調修馬桶，哪個不是一個月工資6000以上，這些人將成為濟南一直以來的直接購買力，限制購房即把他們本來打算要花的錢先存在了銀行，而這樣的剛性需求早晚有一天要釋放，待又是一輪放開-升溫-火爆-搶購-限制的輪迴之時，濟南的房價將還會進入一個新的紀元。

作為老濟南人，最近的十年里在心裡認同、消化了很多「新地界」，最早的奧體中心現在已經是「老地方」了。西客站地區也逐漸的被濟南人認同，而2016年土地市場活躍的「唐冶雪山」片區位於濟南城目前最東的地區，去年已經成為了開發建設的大熱門，政府通過「限購」來抑制消費，抑制需求，放緩城市化進程，有利於新建社區的消化完善。自然，此次的限購政策限制了單身人士的購買權利，會使得這部分人的住房需求向租房市場擠壓，待新片區基礎建設規控計劃落實就位，新城市消化的差不多的時候，新一輪的城市化進程大幕一定會再次拉起，房價上漲的這條路估計還要繼續走下去。

在這裡奉勸各位剛性需求的消費者，只要條件符合，不管啥時候買，只要是不拖沓，就是最合適的時機。

濟南短時間內大量流入的外來人才及勞動力將成為房產市場的購買主力，同樣是剛性需求。

是短時間內不會減少的大量剛性需求的購房者與濟南城市基建規劃項目大量推進支撐著濟南房價的步步推高。

我認為房產限購不會是房價平穩甚至下降的開端，有可能是新一輪需求抑制到釋放的過程

從2011-2015年的限購政策實施-放開的過程來看，濟南房價的走勢不是漲與跌的問題，

是漲幅平穩或擴大的問題。

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