房價下跌的重要因素——貨幣政策

02-11

昨天寫的《2018年房價會漲嗎？》這篇文章，底下評論很多提到了貨幣的影響。確實，「長期看人口，中期看土地，短期看政策」中的「政策」，本身也涉及貨幣政策。本文的結構為：

從歷次調控的內容和結果來說明真正起作用的調控是從信貸入手
M2對房價影響
樓市是保外匯的工具
買房等不到波谷怎麼辦

一、中國樓市的歷次調控及其結果分析

房地產市場經歷的第一次調控，可能也是最嚴格的調控，要追溯到1993年6月3日，這一天可能是中國房地產發展史上最重要的一天。

這一天，海南房價在經過5倍上漲之後，終於被強制叫停。面對樓市過熱，當時在任的朱鎔基發表講話，宣布終止房地產上市、全面控制銀行資金進入房地產市場，嚴格控制信貸、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆藉資金、削減基建投資等。

釜底抽薪，凜冬將至。海南房地產市場硬著陸，房價進入斷崖式下跌。

第二次是2002年的「217號文」，即《關於加強房地產市場宏觀調控、促進房地產市場健康發展的若干意見》，從土地供應、住房結構、市場整頓等方面進行調控。

市場對此的反應是漲幅減緩，但是北京房價繼續上漲。

第三次是2003年的「121號文」，央行印發了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理通知》，嚴控銀行的房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。並且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。

房價得到明顯控制。

第四次是2005年的「國八條」，這次調控的內容主要是要求各地政府要提起重視，房價控制不好要追責，保證中低價位、中小戶型的供應，大力建設廉租房，跟現在的保證人們住有所居有點像。

所以這次調控的結果，大家可想而知，基本沒有什麼卵用，房價以12%的速度飛奔。就在這樣的背景下，國家開始了第五次調控，即2006年，推出國六條。

「國六條」重提了「國八條」的內容，同時又首次提出90/70的戶型政策，也就是大家熟悉的一個項目90平以下的戶型要佔70%以上。這次調控有點作用，房價漲幅下降至6%。

2007年，對於不斷高企的房價，社會輿論再次沸騰。自此背景下，《關於加強商業地產信貸管理的通知》下發。

具體要求：對於貸款的二套房，首付不低於4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制銀行開發貸，項目資本金不達到35%不給放貸。

這次調控效果顯著，以北上廣深為首的熱點城市房價下跌，並且當年很多地產中介門店紛紛倒閉。（不過這場寒冬成就了「鏈家」，後來根據鏈家一些人的說法，他們是抓住了這一年大力練兵，最後改變了北京「我愛我家」為老大的局面。）

2009年12月，開啟了中國樓市的第六次調控。這次調控的背景是08年經濟危機後，政府大力刺激市場，導致房價上漲20%+。民怨再次迭起，因此，政府推出國四條；

2010年1月又推出了「國十一條」，這兩次調控的內容基本上是從戶型和房子質量入手，開始鼓勵經濟適用房，做小戶型。調控的結果，就是沒啥結果，基本以沒用告終。

2010年4月17日，在接近沸騰的房價面前，國務院印發了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。

「通知」再次從信貸方向入手，貸款首付比例從20%上調為30%，二套房首付不低於50%，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。

效果明顯，全國房價在當年8月份之前也都有小幅下跌。

2010年9月，一直是好夥伴的「兩部委」聯合發布了《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，從「通知」的名字可以看出，這是一則關於「土地」方面的調控。

同年9月，國家發布新五條，上浮交易契稅，取消個人所得稅優惠政策。自此漲幅得以控制，形成了2011-2015的「凍市」局面。

從2015年末到2016年的一年舉國上下的開發商都開了各種「慶功宴」，房產市場一片大好，房價飆升。

直到2016年930新政之前，北上廣深等一線城市的房價經歷了100%甚至200%的上漲。

國家再次出手開始調控，以930新政為開端，這一年多的時間，經歷了「限購+限售+限價+限貸」的組合拳式調控，嚴控資金外流、首付提升，利率上浮，經濟開始去槓桿，房價漲幅終於維持穩定。

10月23日，國家統計局公布的《2017年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，70個大中城市房價漲幅基本為0或者保持小幅上漲，基本漲幅保持不超過1%，一線城市房價還出現小幅下跌的現象。

所以，從這幾次調控能看出，調控真正起作用的還是從信貸入手，削減開發貸，提首付，升利率。

二、M2對房價影響

2011年到2016年之間，M2的增速都保持在11%以上。甚至15年和16年這兩年，在GDP增速持續放緩的前提下，M2還繼續提升。寬鬆的貨幣政策也是這一輪房價上漲的主因之一。

市場上的錢越來越多，造成貨幣不斷貶值，從2010年以來，「蒜你狠」，「姜你軍」，「豆你玩」，「蘋什麼」，這些辭彙成為當時的流行語。

這些詞語的走紅，也充分反映了當時物價上漲的幅度。在物價大幅上漲的同時，房價不可能不漲。

而17年8月，M2增速首次打破9%的下限，創造了歷史新低，「錢」的增速已經放緩。

幾乎是與此同時，9月全國首套房貸款利率迎來9連漲，國內絕大部分銀行實行基準利率，部分銀行首套房利率上浮，最多的上浮20%。

並且銀行嚴查消費貸，對於正在審批過程中或者尚未還清的消費貸，追收貸款用途證明材料，嚴防消費貸違規流入樓市或股市。

據傳，深圳市某銀行追回480萬消費貸，事關的炒房客不得不棄房斷供。

在這樣持續收緊的貨幣與信貸政策之下，樓市降溫明顯。

三、樓市是保外匯的工具

我國的外匯儲備，過去幾十年一直處於上升狀態，直到2014年7月，突然出現了首次，且持續性的下跌！

為了保住外匯，留住資金，防止資本大量外逃，樓市被拿過來保外匯，總體來看2014年下半年，樓市就沒有再出過調控政策，相反更多的是各地調控紛紛放鬆。

2016年3月開始，外匯儲備的下降速度就已經開始放緩。至於說為什麼這時候外儲下降速度放緩，究其原因，與國內房價持續走高，更多熱錢投到國內房地產市場不無關係。

在2016年十月之後，我國外儲增速從最後一個谷底再次攀升，並且一直維持向好趨勢，外儲已經基本保成功。

同時國內房價已經飆升，社會輿論再次興起。出於安撫民心和防止泡沫破裂的考慮，國家開始實行全國性的調控政策。

北京率先舉起「認房又認貸」的大旗，只要有貸款幾率直接算二套，首付最低60%，基本上切斷了炒房的槓桿。

接著是全國範圍的限購，到年中6月份前後，租售同權、共有產權概念推出，7月份，最嚴外匯管制開始施行，防止資金外流，然後就是922七城連夜限售，首套利率上浮，10月份央行行長周小川在G20財長和央行行長會議上提出的，中國經濟去槓桿，警惕影子銀行，防止房產泡沫危機。

截止到前幾天的某大，這一輪的房產調控在貨幣方面也基本落下帷幕，唯一稍微有點懸念的就是年後的「定向將准」了。

不過「定向降准」的基調已經落定，會嚴格控制資金流向。所以在房產市場也不會興起多大的浪花。至此，房地產已經進入「凍市」。

為了保外儲，就不得不凍結樓市，保證房產市場穩定健康發展，防止價格大漲大跌。

一旦房價出現下降，可能會引發拋售危機，資金有外流風險，到時候一切努力歸「0」；同時不能大漲，因為房價繼續上漲確實有引發泡沫的可能，且會影響社會穩定。

全文總結：

從我國樓市發展史的歷次調控來看，真正起作用的，只有從信貸入手，同時當M2增速過快，隨之引發的通脹，必然帶動樓市上漲；而為了保外儲，國家更多是把「樓市」作為工具。

倒不至於是任志強說的「夜壺論」，但是確實樓市對於經濟發展的重要性太過重要。

目前外儲已經穩定，所以為了鞏固勝利果實，政府層面肯定不會允許房價跌，因為一旦房價下跌，會引發資金外逃的風險；但是同時為了維穩，也不能讓房價大漲。

-----未完待續-----

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