我是如何通過房產、股票、實業投資撬動人生槓桿的？

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時間來到年底了，這差不多就是比較忙的時候了， 要做一些回顧與規划了。

這篇文章是屬於回顧為主的，主要是將我在「房產」領域，「股票」領域，「實業」領域的一些思路進行總結。然後，回顧其中的錯誤，並且，這三者未來將如何更好的搭配與優化，得好好思考一下。

很有趣，我總是會在某些時候，覺得命運很奇妙。此時此刻，我坐在電腦前，思路回到了十多年前……

當年的那個胖子，在頂著大雨，跑在城市的每一個小區，花了一年半的時間，身為資深頂級的路痴，竟然，看了上千套房子。

不，不是要買，也不是要賣，而是，撮合要賣的人和要買的人。是的，這個胖子就是房產中介，也就是我本人。

為了打好這份工，騎著電動車在雨中漂泊，一路飛奔。一天，在一處紅綠燈下停下了，等綠燈來。結果，一陣透涼從腳底傳到心窩，一激靈。我才發現，皮鞋不到兩個月，愣是磨出一個三寸直徑的窟窿。

那一刻，我絲毫沒有像《中國合伙人》裡面的主角一樣胸懷大志，也沒有任何勵志和雞湯的想法。我就想著大雨趕緊停。我得找個電爐子暖暖，烤烤。

時間撥回到十多年的那個雨天，這個鞋底穿了窟窿的胖子，絕對想像不到，這段經歷竟然能夠成為他投資的一部分，並以此為生……

十多年後，他已經瘦了，恩，只瘦了一點點。但是，卻還是保持了對房產濃厚的興趣。以至於去哪個城市都喜歡考察當地的房產。

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直到這次，7月下旬出發，開車北上，去江浙滬盤桓了好幾個月，預估12月初的樣子才回家。幹啥呢？就是考察房產。

和之前日日夜夜奔波的考察，沒有本質的區別。嗯，硬說區別的話，可能就是，這次不需要撮合買家了。沒錯。我的資產配置中，房產投資就是其中一塊，而且，佔比還不小。

這篇文章，我想，未來很多年，我的小孩可能會看到。我想有些思路，說給他聽。到他看得懂的年紀，再看看，這個世界是不是會有不同。

大致上，我的資產配置分為三塊：

一塊是實業，在幾家小的公司有些股份；

一塊是股票，基本上就是A股港股；

一塊是房產，目前基本上就兩個城市有一些物業。

在實踐中，我發現，這種「房產」「實業」「股票」的三輪驅動，有一定的好處與效果。我大致分享一下。

在全職做房產一年半左右，我的兩位大學同學兼好朋友兼兄弟找到了我，帶領我一起創業。實話實說，這件事，改變了我一輩子的軌跡。可是，當時的我，是拒絕的。

因為，十多年前，我月收入差不多能做到1萬多了，胖是胖點，但是，過得倒是挺逍遙自在的。在我人生選項裡面，完全沒有創業這件事。這多不靠譜啊……

後續的故事，很簡單。在二位兄弟的幫助下，我們三一步一步走到了今天，上周開年度會，正好認識15年，也走過了十五年，走到了第十六個年頭。從三個小夥子，走到了三個大叔。

我大概在2014年，就全職做投資了。關於實業的事情，就關注得很少了。

於是，得以全職來研究股票，還有房產。那麼，實業這部分，我的合伙人都叫我總顧問。

於是，整整三年，我全心投入研究投資理財。

好了，有細心的朋友看出來了。我在三個領域都全職全身心的投入過。

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我為什麼用這麼多筆墨寫這些看似和投資並無關係的故事呢？是因為，我在實踐中，發現，這種看似沒有關係不過是我們的錯覺，其實，關係非常深厚，像平靜的海面之下的暗流。看不到，卻實實在在的存在。

我在研究投資市場的歷史的時候，研究財富代際傳承的時候，發覺一件事。就是，非常多的代際財富的傳承，在全世界的範圍來說，基本上是如下幾種組成。

1、股權（上市公司）

2、房產（土地）

3、家族企業（非上市公司）

4、現金、藝術品以及其他

根據財富規模的不同，持有的比例會有不同。比如，超級大富豪，持有股權的比例就比較大。很少有超級大富豪是持有巨多土地與房產的。

中型大富豪，持有土地房產的比例就高一些。也有一些家族，透過基金持有相當的藝術品等。

大致上如此。

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那麼，隨著研究的深入，我發現在中國的投資市場，有個非常有趣的現象。

在房產圈，很多投資的大咖，是比較鄙視投資股票的，說「一天到晚整CPI，GDP，美國非農等等巨牛X的經濟學名詞，然後，幾十萬玩十幾年。回到家裡住個小戶型，還心懷天下。覺得自己未來會成為巴菲特。」

同樣的情形，不折不扣的在股票投資圈照樣發生。投資股票很多大咖，認為投資房產是一種低等級的投資技術。從道德上，不完美，因為，把房價買高了，高到國人承受不起，這得打擊！從技術上，這有什麼技術呢？

誰有錢還不會買個房子啊？只要有本錢，不需要怎麼學，你就買買買，不就好了嗎？這有什麼成長？有什麼意思？

在實業圈，也對投資股票的人和投資房產的人並不待見，認為，這個不是立國之本，是奇技淫巧。你不生產任何東西，就是買一些虛擬的股票，買鋼筋水泥。長此以往，國將不國。

在藝術圈，鄙視上述所有，因為，太銅臭了，都錢錢錢的！啥意思？人類的延續，應該是文化的延續，藝術的延續，美好的延續。怎麼能這麼市儈呢？

就這樣，投資者選定自己的陣營後，就開始長期的維護自己的陣營。這沒有什麼不好，真的。可是，與此同時，排斥另一些陣營，就是一種將自己的眼睛蒙上的做法。沒有任何實際意義，對嗎？

就連股票投資也逐漸如此，買了格力的，鄙視投資了美的的，買了美的的，又看不來投資格力的，格力美的，同時鄙視海爾的……

有人的地方，就有江湖，就有自己要維護的。

坦白講，我不喜歡這樣。

愛一個人，原因只能是你愛她。不應該是她比別人好，對嗎？永遠找自己愛的，找自己合適的。或許，比較好一點。

所以，我才認為歷史很有趣。我沒曾想，實業，房產，股票都深入接觸了。根據我自己的實踐，我可以負責的說，這三者根本不要分開，更不要說彼此對立了。因為，這三者相互補益，相得益彰。

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我們的實業，每年會有幾次分紅，以及一部分自由現金。我將這些比喻成水流，這些水流，是可以澆灌其他的。我們會用實業的分紅以及自由現金來購買股票和物業。

由於相對比較穩定，所以，這對我投資股票有非常大的幫助，尤其是在熊市的時候，能夠有持續的現金流進行補倉。

這對於心理層面的幫助支持，是只有體會過的朋友們，才有感觸。可以讓我在熊市不必因為要用錢而割肉。就算要割肉，也能少割一點不是~

然後，購買物業，我們幾乎都是用來出租，我們幾乎沒有賣出過物業。這種租金，更加穩定，每季度，每半年，都會有現金流進來。而這種穩定度高的現金流，對於股票的投資，是非常非常有幫助的。

有人做過統計，過去20年，啥都不做，就定投滬深300，收益也是不得了的。各位想想看。是不是這麼個道理？你有持續的現金流，定投一個不死的指數，大概率，非常大概率會有很不錯的收益，對嗎？

同時，股票產生的增值，房產的增值以及現金流。又可以反哺實業。我們有時候會入股一些行業上下游的公司，這樣的話，相當於對實業又做了增強。

在整體思路上，我對房產，股票，實業是沒有排斥的。我認為，是相互補益的。在實踐中，我發現，也是如此。

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可是，為什麼有些投資者會有不同的想法呢？我也研究了一下。

有些朋友，拿出過數據給我看，就是創業成功率，是非常非常低的。還有一份數據，就是中國公司的平均壽命，大概是3.9年。對於這個，我想，這肯定是正確的。

但是，這裡面有個非常大的bug。就是這種數據只能論群體而不能論個人。以及，概率和賠率的巨大差別。

首先，我肯定認為，創業成功的概率是小的，非常小。但是，不得不說，創業這件事，對於個人來說，是動了人生的頂層設計，已經和非創業者走在不同的維度了。裡面的差別非常大。

我想，當初不是比我更加優秀的兄弟帶著我創業，我的人生肯定和現在不同。這裡有人會說了，創業失敗率那麼高，失敗了怎麼辦？

創業很可能是失敗九次，成功一次。但是，請注意，成功的這一次，就能夠改變所有。是的，改變所有。

投資理財是成功九次，失敗一次就玩完。

我看過很多實業很成功的人，進入股市之後，用創業的思路與手法，路徑依賴，一路高歌，尤其是牛市的時候，一年賺創業十年的錢。然後，有些朋友就血虧收場了。

那麼，您適合創業，喜歡折騰，您就應該選擇這條路。輸贏無悔，成敗自得；那麼，您不適合創業，不喜歡折騰。像我這樣。也請放心，老天爺自然有路可行啊，朋友。

由於我走過創業的道路，我自然深知其中甘苦。所以，我個人對創業就比較沒有執念。不會覺得創業特別好，也不會覺得創業特別不靠譜。

我和一些江浙的朋友，福建廣東的朋友聊過。他們人生中，似乎就是大部分都要走創業這條路，或者合伙人（有的是接家族企業）。他們從小就是這樣的教育。所以，他們從來不認為，人生的選項有終身打工之類的選項。

那麼，創業能為投資帶來什麼呢？我想，在我實踐中，帶給我的東西，是挺多的。

因為創業是實實在在的接觸這個世界，這塊熱土，這些城市，這些人，這些行業。那麼，十多年下來，你對中國的商業運作，大環境，政策等等，就會有直觀的，深刻的體會。

比如，你看到有些公司以巨大的虧損把買到的股票轉讓出去，你就知道是好事還是壞事。這些在實際商業上和財務報表上，解讀是不同的。

7

好了， 說到房產。這更有趣了。

我有一篇文章，寫的是我身邊一位老朋友的故事，他叫老楊。1996年前後入市的。算是資深老股民了。

大概是前年。有次開車載老楊。和他聊到房產，當時，我們這個城市房價大約是五六千左右。我就說，其實可以買套小戶型，付首付，也出不了多少錢的，我打算老楊真的要買，我就幫他付首付。結果，我嚇一跳。

他說，你等著，我們這座城市，房價肯定要跌到四千以下。我問老楊為什麼這樣認為。他說，他會時不時晚上去周邊小區數燈，現在亮燈的房子，很少很少。根本沒人來住，未來不跌就見鬼了！

真是見鬼了，現在漲到一萬五左右了……

老楊對我真是好，當天聊到了證券股，後來回家，他還打電話給我，告訴我，聊天的時候，他說的那隻股票的名字。

可是，我接電話的手，卻不住的顫抖，我知道，老楊很可能這輩子都難翻身了，我好難過。急，能救，窮，是救不了的……股災，老楊爆倉三次。

現在看到老楊，依舊氣魄，依舊看空房產。誰知道呢？老楊在九十年代，就已經是能做幾百萬的生意了。他的小弟都是大幾千萬級別的了。

我很怕執念，很怕深入內心的執念，教條！我依舊在論壇上，朋友聊天中，發現專註投資股票的朋友，對房產是不屑一顧，甚至，抗拒！我研究了一下，我認為。有幾點要注意。

第一，媒體，尤其是有些別有用心的媒體，意見領袖。

因為，唱空房產，無論如何，是政治正確的事情。是能夠獲得大多數人認可的事情。有一位經濟學界的意見領袖，一路出書，發表意見看空房產。有眾多追隨者。

結果，早段時間，被爆出來自己在北京買了好多房子。事後採訪他，他說沒辦法，是老婆買的！我去，這算什麼回事啊……

所以，乾脆也不要聽。真正的高手，有水平的人，往往不多。而且，更令人遺憾的，尤其在中國，儒釋道文化的中國，這些人都深深的隱居起來了。

很難找到，很多很多在社會上發表高見，吸引追隨者的人，卻是有著自己的盤算。朋友們，假設你找到了這樣高人，你真的要感恩，然後真誠的面對，相處，請教。往往，這就是你人生的貴人。真的。

第二，國外的數據，尤其是日本，香港房產的數據。

我見到的大部分抗拒房產投資的朋友，幾乎都會舉例日本失去的20年，香港房產的崩盤。當然，現在舉例香港的比較少了。

我研究過後，認為，還是要再想想。

為什麼呢？

政策與文化與發展階段，有巨大的不同。

首先說香港吧。其實，現在看看香港的房價，大家也不會認為香港房產投資是錯的了。對嗎？

假設，我們假設啊，香港房價真的在1997年、2008年後就不再漲了。這對我們有什麼啟發么？

我認為，肯定是不能照搬借用的。

因為，香港太小以及政策有巨大區別。幾百萬人口的地方的經驗是沒有辦法挪用到十幾億人口的地方的。那誰，以前不是說，新加坡經驗特別牛X么？結果，鄧說，新加坡經驗參考參考是可以的，借鑒嘛，就算了。

因為，體量差別太大太大。無法照搬的，都不要說政策差別了。

還有一個就是日本了。著名的失去的20年，未來日本的房價，怎麼走，我當然不知道！肯定不知道！

但是，我想說，朋友，全世界這麼多國家，房價崩了的，就這一個例子。你就這麼有把握賭這一個例子？概率，賠率都不佔優勢啊……

我大致上認為，未來中國會呈現大城市群的狀態。

環北京為一個城市群。江浙滬為一個城市群。環武漢為一個城市群。環廣東會成為一個城市群。環四川（成都，重慶）會成為一個城市群。我覺得大致上會這樣。

我們投資房產，基本上就會在這些區域選擇。畢竟，錢不多，足夠足夠資產配置了。

這些地方房價會崩潰么？我的判斷是不會，在我投資的年代裡面，不會。

我這次花了四個月在江浙滬盤桓，我深刻的體會了。我認為不會崩潰。甚至，大於20%的跌幅我都覺得夠嗆。

未來準備去環廣東那帶，再盤桓幾個月。這幾個區域看過了。資產配置關於房產這塊妥妥的了。

第三，拿股票漲幅和房產漲幅做對比。

這也是我看得比較多的情況。我認為，要再思考。

很多人的論點是這樣，撇除出北上廣深杭的漲幅，除了這幾個地方，其他地方隨便選，能跑贏滬深300不？能跑贏XX股不？能跑贏XX策略不？

我認為這是有失考量的。

因為，房產投資的核心，在於槓桿，在於安全的，低成本的，支付方式穩定的槓桿。

我幾年前買了一些物業，租金回報比大約8%-9%，商業地產，首付50%，漲幅大約每年7%左右。這個漲幅低吧？很多人會不屑一顧。這麼低的漲幅，好意思做資產配置？

你把租金算上，把槓桿算上，把杠出來的錢的投資收益算上。是不是就不一樣了？有人會說了。你投資怎麼保證有收益呢？搞不好虧損或者低於房貸利率啊？我去，那這樣說，你不買房子，全部投資股票，豈不更糟？

我大致算了一下，在首付50%左右，租金收益8%-9%左右，投資收益15%左右，一年下來的收益，約20%是差不多的。

這裡有人朋友要說了。我去哪裡找租金收益這麼高的啊？

坑就在這裡。

不要忘記，租金收益其實是最小的收益了。因為，有裝修折舊。我們這樣的投資房產的方式，都算是很保守的了。

很多地方，租金收益很低，甚至，沒有租金收益（空著，不租），但是，房價漲幅巨大。

那你萬一買的是，租金收益巨低，房價又不漲。那不是虧大了？好問題！這就是為什麼我要去這些區域考察幾個月的原因啊。

你別說，還真的有很多旅遊地產就是這樣，租金收益很低。（一年就旺季能租好價格）而且，房價也不怎麼漲。關鍵是，還不好賣。是的，是有這樣的情況。

那不就得在這些容易有坑的地方下功夫，努力么？

房產有三塊利潤要吃！一個是房價的漲幅，一個是租金，一個是槓桿。

這三塊利潤做不同的配比，不同的吃法。才能發揮配置房產的作用啊。有了這些，房產的配置才能和股票以及實業產生輪動啊。

未來有機會，我再一一把房產三塊吃法的實踐分享出來。是的，難，要做細活兒，不比股票輕鬆。

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那麼，在實踐中，房產對實業與股票，又有什麼補益呢？

我的經驗如下。

我們實業有很多兄弟單位，他們做我們的配套。我們的房子很自然的租給他們，他們也非常願意租，用來辦公或者員工宿舍。省去了和房東打交道這個煩人的環節。

而且，價格還比較便宜一點點。雙贏。最後，他們賺錢了，我們就一起去買新的物業，由於我們在這裡領域有一些經驗，可以避免掉坑裡，可以有較好的折扣。所以，大家一起賺錢，合作也更加緊密。

這是房產對實業的反哺。

房產對股票呢？有什麼好處么？

第一就是租金在熊市可以持續購入。

第二就是心理層面的支持，熊市不會怕，不會嚇得割肉，甚至有新進的資金補倉了。

再就是，未來股票對房產有什麼幫助了。哈，太有趣。真的有幫助。

我2016年9月11日收到這麼一條簡訊。

「萬達寫字樓急售——面積225平方米，買入花了450萬，已經裝修好了，虧70萬出售。已經出租，帶租約出售，租金一年20萬。」

我當時準備全款買的話，大概能350萬拿下。租金收益約6%左右。每年還會有一些漲幅。

距離今天差不多1年多一點點。賣掉的話，450萬是跑不掉的。這一年的租金就當摩擦費用。

還不去算貸款的金額了，一年左右，350萬投入，變450萬。收益率30%左右吧。

萬一不想賣，貸款杠出來，長期投資股市。收益我看也不會差。

這筆投資在買入的時候，就鎖定了收益了。上次股災大概是2015年7月左右吧。一年多後，就出來折價賣的房子了。大概經驗是股災9個月到1年半左右，這個時間段，就會有折扣賣的房子出現。

你要做的就是，帶上錢，一套套的去挑選。

我猜想，很可能是股災帶來的副作用，不然，不會有這麼大的折扣。這個時候，現金最好用。

作為合格的投資者，股災前就應該是輕倉的了。那些錢應該是以現金等價物的方式放在賬上，等待機會了。這就是股票對房產最為明顯的幫助了。但是，實事求是的說，這是「術」的層面。賺多賺少的區別。

資產配置中，選擇正確的房產投資，加以維護，加以優化。是投資系統中的定海神針。

沒有必要去排斥，真的。

假設，我假設啊，您真的對投資股票如此有信心。但是，最後您一生中，總還是有好幾套房子要買。您自己總得有幾套吧？股票投資這麼成功。

巴菲特是住在五十多年前買的房子里。可去年不還是海邊有套度假房要賣么？1100萬美金。1971年，15萬美金買進來的。你看你看你看看~

然後，您家人小孩總還有幾套房子要買吧。多接觸房產，避免入坑，不也是挺好的，是么？而且，我本人在實踐中，發現，了解房產多了之後，對房產相關的股票認識也會比較直觀。

好了，問題來了。

假設您認為房產是周期性行業。請問，您能把您的思路說清楚么？真的是周期性？為什麼？中國房產不過十多年，這麼年輕的行業，您怎麼得出結論，是周期性的行業呢？

國外？政策，人口，文化，城市化進程有巨大的不同啊~

這個周期有多長？假設五六十年~

那麼，對於現在做投資的很多朋友來說，還是周期性么？

如果這也算周期，那麼，世界上每一個行業都是周期性行業，醫藥，酒，煙，都會是周期性行業，一個周期上百年幾百年。那對思考我們投資有什麼實際意義呢？

我個人認為：

投資收益=投資次數（年限）*收益率*本金。

我們生活在世界上，需要用投資收益，而不是投資收益率。

我經常在想，一個人本金100萬，一年收益率50%，他就有50萬收益可以花。

一個人本金1億，投資收益10%，他就有1000萬可以花。所以，我在思考我的投資體系的時候。我覺得，先後順序這樣安排比較適合我。

投資年限最重要，因為複利越往後越驚人。

再說了，這幾個要素中，只能選一種，你選投資年限，老天不把你提前收回去的話，至少，你可以活很久……

其次就是本金，本金越多，收益的絕對值越大。畢竟，我們衣食住行得拿出真金白銀哈。

然後，就是投資收益了。由於我水平一般，能力有限，我最沒有信心的就是這個了。我放到最後去努力吧。我也希望有很高的收益率。

假設沒有，能有錢生活，也挺不錯的哩~

以上，大概就是我關於"股票""房產""實業"三輪驅動的一些思考與實踐。錯漏頗多，歡迎留言分享你的投資想法。

內容綜合自公眾號阿爾法工場

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