房價問題探討，問題1供需比

其實房價一直是大家關心的問題，我最近想花2到3個月時間系統的把房價稍微搞清楚點。

一家之言，很難談到全面，但用我力量，去爭取做好。

大家都在問，房地產有沒有泡沫，泡沫到底有多大，

長期來看，政策其實很難影響到，

政府的調劑只能控制短時期，一段時間。

最重要的我們要看到是供需比。

我們先看最重要的供需比

統計局自己 曾經公布過一列數據，

全國人均住房面積40.8平 你家達到這個數了嗎？，

2016年城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米

這組數據值得相信嗎？

於是我開始查數據，

統計局：2017年全國房地產開發投資109799億 同比增7.0%，

2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，

2016年全國房地產開發投資和銷售情況，

2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，

2015年全國房地產開發投資和銷售情況.，

2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，

2014年全國房地產開發和銷售情況，

2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，

2013年全國房地產開發和銷售情況

2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，

2012年全國房地產開發和銷售情況，

2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，

2011年全國房地產開發和銷售情況，

2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%

2010年全國房地產市場運行情況，

2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，

2009年全國房地產市場運行情況，

2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。

08年房地產市場運行報告 商品房銷售額降20%

1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%

房地產：2007年房地產統計 瘋狂的樓市

2007年，全國商品房銷售面積、銷售金額分別為76193萬平方米、29604億元

2006年中國房地產發展狀況，

2006年全國商品房銷售面積為6.06億平方米，

2005年全國城鎮人均住宅建築面積26.11平方米--時政--人民網，

2005年底，全國城鎮房屋建築面積164.51億平方米，其中住宅建築面積107.69億平方米，占房屋建築面積的比重為65.46％

我利用05年全國調查數據，這時候應該沒有多大誤差，因為這時候房地產經濟其實不是這麼火

他告訴我們幾個數據，

1中國城鎮人均住宅面積是26.11平米，

2在2005年底，全國城鎮房屋建築面積164.51億平方米

3其中住宅建築面積107.69億平方米

於是我又調查一下，當時的城鎮人口是

1978-2013年全國人口和城鎮化率_百度文庫，

2005年城鎮人口56212萬人，

其實整體來看，這個26.11平米，

不僅僅只是住宅面積

因為56212*26.11=146.77億平米

低於建築面積，高於住宅面積

好的，我們就以146.77億平米

去加上歷年全國商品房銷售面積，

有人有問題了，

1商品房還包括商鋪+寫字樓，

2我們還有還建房，單位福利房，政府建設的廉租房，還有一些違建的等等

所以這個數據只能是大概，不那麼準確

但算出來，肯定是低於實際面積

因為寫字樓+商鋪不那麼多，

如全國寫字樓面積

2015-2016年度 中國辦公樓市場需求分析，

2016年中國各大城市寫字樓存量情況及行業發展趨勢分析【圖】_中國產業信息網，

總面積是2325169萬平方米，而城鎮常住人口數量是81347萬人

這個才23.2億平米米，商鋪也差不多，比例是不如

還建房，單位福利房，政府建設的廉租房，還有一些違建的等等

我們開始計算

2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%

2016年，商品房銷售面積157349萬平方米

2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%

2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%

2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%

2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%

2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%

2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%

2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。

2008年，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%

2007年，全國商品房銷售面積、銷售金額分別為76193萬平方米、29604億元

2006年全國商品房銷售面積為6.06億平方米，

總計為2786162平方米，

而目前中國城鎮人口

2017年末中國大陸總人口超13.9億 比上年末增737萬人，

從城鄉結構看，城鎮常住人口81347萬人，比上年末增加2049萬人；鄉村常住人口57661萬人，減少1312萬人；城鎮人口佔總人口比重(城鎮化率)為58.52%，比上年末提高1.17個百分點。

那麼以時候中國人均住宅面積是

34.35平方米

當然這個很明顯是小於實際，

剛才已經說了原因，不重複了。

所以統計局調查數據應該比較準確，

2016年城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米

我們在看

2016年中國城鎮化率、城鎮人口數量及農村人口數量分析【圖】_中國產業信息網，

2016年中國城鎮常住人口79298萬人，

所以中國住宅總面積是79298萬*36.6=290.23億平方米

又在2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，

而2017年，城鎮常住人口81347萬人

這時候住宅總面積為

307.17億平米，有誤差，但很小了

故這時候中國人均住宅面積是

37.8平米

這個數據到底是大還是小？

如http://money.163.com/15/1119/07/B8P4U0IN00254TI5.html，

普通居民住房狹小，人均僅16平方米左右，

香港人均是在16平米，但他是沒有公攤的

目前中國房子的公攤因為年代不一樣，公攤完全不一樣

比如很多年前的房子，公攤很小，甚至沒有

現在的電梯高層公攤甚至達到了28%，29%，甚至還有超過30%的

所以不好判斷，

但因為中國房子大多數建設在2008年前，這些基本是樓梯房

加上以前許多房子沒有公攤

所以我個人認為中國房子的平均公攤應該應該在15%左右（當然這個數字精確性不高，只能說接近）

即使這樣我們人均住宅面積換算成香港的

為

37.8平米*.85=32.13平米

明顯是香港兩倍

大陸到底過剩了沒有，這個面積？

注意這是居民現在居住和已經發到手的面積

還有開發商手上的土地，

因為房地產具有周期性，

15年買的地，也許開發到2020年，開發商還在賣很正常。

房地產去庫存：在建施工面積和待開發土地儲備面積_新聞中心_贏商網，

截止到今年9月底，根據國家統計局公布的數據顯示，在建施工面積已達到69.3億平方米，比去年同期增加了2億平方米

這是2015年9月份的數據，

在建施工面積是69.3億平方米。

當然其中包括沒有交付的期房，由於開始一般交付時間在1年半左右，

比如你2017年底買房，也許在2019年9月左右交房，

所以我們除開1年半銷售量，

2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%

2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%

2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%

除開大約18.3億平方米

最後結果是51億平方米，當然這是估算數字，有誤差

這是2016年的土地的儲備，注意是這是建築面積，

在我2016年僅僅前20強可以建造的土地建面就高達132347萬平方米。

而看另一組數據，

22家房企亮出2017年成績單 合計銷售2.92萬億元_中國財經界 ，

在2017年前22家房企總共買了2.92萬億元

而2017年房地產商品房銷售額首次突破13萬億_房產資訊_房天下，

前22家佔比不過是2.92萬億/13萬億=22.4%

即使2017年，前22家房企佔比不到23%

何況這還是增加了的，這還是22家房企

如果根據22.4%的比例（當然不能這樣計算，不那麼準確，因為這是22家房企的，且銷售金額不等於銷售面積，還有2016年佔比應該小於這個），

儲備面積在59億平米，

2015年標杆房企土地儲備排行榜-房天下土地網

總之，無論這麼算，

開發商手術上儲備面積都是50億平米級別。

土地儲備中的"馬太效應":十強房企拿地超5萬億，

重磅！2017中國樓市官方「成績單」出爐-新安房產網，

2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%，增速比1-11月份回落0.5個百分點；土地成交價款13643億元，增長49.4%，增速提高2.4個百分點。

注意這是開發商購買的土地面積，現在許多地方建面都快是4了，甚至超過4

所以即使2017年商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%

的確2017年銷售面積是16.94億平米，消耗很多

但2017年開發商自己有購買大量土地

2017年全國300城土地收入破4萬億 - 樓市 -北京樂居網，

2017年成交面積是在95026萬平米，消耗不過7.6億平米

個人覺得開發商手裡土地儲備依舊超過43億平米。

最保守的估計也是在40億平米

這些都是要在幾年時間出售的！

我們看看世界平均水平，

2017年全球發達國家人均居住面積及德國建造房屋數量分析【圖】_中國產業信息網，

世界各國人均居住面積_偉大的博弈-於躍_新浪博客，

最高的是美國，人均居住面積為67平方米，

英國是35.4平方米，

法國是35.2平方米，

德國是39.4平方米，

義大利是43平方米，

荷蘭是40.82平方米，

西班牙25.8

日本 19.6

韓國 19.8平方米

我國家庭平均居住面積超英德等發達國家 你拖後腿沒？，

根據劍橋大學的調查結果，德國家庭的平均居住面積為109.2平米，荷蘭的這項指標為115.5平米。也就是說，經過初步比較，我國家庭的平均居住面積可能已經超過了德國、荷蘭等發達國家。

因為這些國家不僅僅算城鎮，還算農村

而中國如果算上農村，僅僅在2016年人均居住面積在40.2平米，

加上2017年的建設的房屋面積，

德國，荷蘭已經超過了

僅僅在歐洲只少于丹麥，

全世界來說，我們國家無論是人均居住面積，還是城鎮人均居住面積

都肯定是最前列之一，

超過大量發達國家

而且很關鍵的是，因為中國土地市場火熱

中國房企儲備土地非常多

所以中國目前房地產真心存在泡沫

還不小

如果以另外一個數字，這個問題會更加驚人

2016年中國戶籍人口城鎮化率為41.2%，

注意是戶籍人口城鎮化率，

這一下我明白了，上面的一個疑問

他告訴我們幾個數據，

1中國城鎮人均住宅面積是26.11平米，

2在2005年底，全國城鎮房屋建築面積164.51億平方米

3其中住宅建築面積107.69億平方米

於是我又調查一下，當時的城鎮人口是

1978-2013年全國人口和城鎮化率_百度文庫，

2005年城鎮人口56212萬人，

其實整體來看，這個26.11平米，

不僅僅只是住宅面積

因為56212*26.11=146.77億平米

低於建築面積，高於住宅面積

好的，我們就以146.77億平米

去加上歷年全國商品房銷售面積，

為什麼這個數據不對？

因為城鎮戶籍人口都是常住人口，

但中國不是所有常住人口都是城鎮人口的，你去北京打工，你大概率不是北京人。

所以我們以中國住宅面積去算，或者建築面積去算，

2005年人均住宅面積都不那麼符合

最後我們必須去算中國城鎮人口多少，中國城鎮住宅面積多少。

很多人去城鎮工作，根本就沒想過在城鎮買房，安家。

只是賺錢而已，

根據前面數據

2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%

2016年，商品房銷售面積157349萬平方米

2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%

2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%

2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%

2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%

2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%

2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%

2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。

2008年，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%

2007年，全國商品房銷售面積、銷售金額分別為76193萬平方米、29604億元

2006年全國商品房銷售面積為6.06億平方米，

加上2005年中國住宅面積107.69億平方米

目前中國住宅面積大約是222億平米，裡面有誤差，但應該不大了

而中國城鎮戶籍人口數量是，

2016年中國城鎮人口比重分析及戶籍人口城鎮化率預測【圖】_中國產業信息網，

從戶籍人口城鎮化率來看，2015年我國常住人口城鎮化率為56.1%，而戶籍人口城鎮化率僅39.9%。前不久，國務院印發《關於推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》，將統籌推進本地和外地非戶籍人口在城市落戶。計劃在「十三五」期間，城鄉區域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進一步健全，戶籍人口城鎮化率年均提高1%以上，年均轉戶1300萬人以上。到2020年，全國戶籍人口城鎮化率提高到45%

2016年中國戶籍人口城鎮化率為41.2%

根據計劃，基本上每年一個1%增加

所以2017年大概城鎮化率在42%到43%之間

2017年末中國大陸總人口超13.9億 比上年末增737萬人，

2017年全國人口總量平穩增長，城鎮化率持續提高。年末中國大陸總人口139008萬人，

我們就算42.5%，

中國戶籍在城鎮居民人數是

139008萬*0.425=59078.4萬人

2017年中國住宅面積大約是222億平米，

這時候人均住在面積是37.6平米

所以綜合幾種方法

這兩個數據誤差不大

一個是37.6平米，一個是37.8平米

我們國家怎麼樣城鎮人均居住面積都已經超過絕大多數發達國家了

而且現在還有開發商40億平米+的土地儲備

這些都是要建設成房子的。

中國目前房地產的確存在泡沫，而且不小。

但中國又和其他國家有什麼不同？

中國大量農村人口變城鎮人口。

2016年中國戶籍人口城鎮化率為41.2%，

存在巨大增幅空間，

僅僅在2020年，

國務院印發《關於推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》，將統籌推進本地和外地非戶籍人口在城市落戶。計劃在「十三五」期間，城鄉區域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進一步健全，戶籍人口城鎮化率年均提高1%以上，年均轉戶1300萬人以上。到2020年，全國戶籍人口城鎮化率提高到45%

根據現在增長速度看，2020年戶籍人口城鎮化率很有可能超過45%

中國依舊每年有上千萬農村戶籍變成城鎮人口，

他們大多也需要房子，存在巨大需求

你說把中國戶籍人口城鎮化率從2016年的41.2%提高到60%

你覺得中國需要多少城鎮住房？

多少套，這是多大的面積啊

完全可以把泡沫擠掉

而且中國人口還在增加

2017年末中國大陸總人口超13.9億 比上年末增737萬人，

這些人口也需要住宅

所以從上面供需比看，

中國目前房地產是有泡沫，而且不小

但中國依靠自己人口增加，和農村戶口城鎮化，消耗掉這些泡沫真心不難！

故從供需比看，中國房價未來走勢

1，2線城市，

短段時間，1，2年繼續橫盤

但一旦出現泡沫緩和，基本沒有泡沫了

具體就看政府是選擇出房產稅還是繼續賣地來收入

如果是後者，等橫盤過後，房價繼續報復性上漲。

如果是房產稅，房地產也許變成另外看經濟發展

故單純說中國房地產暴漲，還是暴跌

這種觀點從供需比看，都不正確。

因為中國現在有大量農村人口變成城鎮戶口

這會消耗大量房子。

這是最根本原因。

麻煩大家點個贊，收集這些數據為了準確性，反覆驗證，消耗時間非常多。

謝謝大家了。