你知道:上海有多少套房嗎?

良子因為本身專業背景,再加上有長租公寓在運營,所以對上海的房子有持續的興趣。

一直以來,上海到底有多少房子,有多少空置率?這些話題一直是「謎之存在」!

今天良子找了些資料,來梳理下公開渠道下統計的房產數量。

01

解放初期

新中國成立時,上海市行政區域總面積636.18平方公里,市總人口773.14萬,其中市

區面積82.40平方公里.市區人口452.43萬,人均居住面積3.9平方米。大致可以推算出當時的住宅數量是1764.47萬平方米。居住條件非常差,多以舊式里弄為主,還有棚戶。

02

改革開放初期

1978年,據當時的統計,市區內有483萬平方米的棚戶簡屋急需更新;市區人均公共綠地只有0.47平方米。

從1978年到1985年,市區人口激增至698.30萬人,上升25.3%。市人均居住面積僅為4.5平方米,住房成了「天字第一號「的社會問題,曾被外界浪漫地看作城市風景線的「外灘情人牆「,其實是許多無房的大齡青年無奈的選擇。

1979年,上海市建設委員會部署城市總體規劃,著眼現狀,放眼世界,積極探索適應新形勢的城市發展之路。1982年6月完成《上海市城市總體規劃綱要》。1986年10月13日,國務院批複原則同意《上海市城市總體規劃方案》。

03

市場經濟初期

1992年鄧小平同志南巡講話以後,建設「社會主義市場經濟體制」成為舉國上下的一致共識。

在住宅建設領域,1987年頒布的《上海市土地使用權有償轉讓辦法》和1991年出台的《上海市住房制度改革實施方案》,標誌著上海的土地使用制度改革和住房制度改革拉開了大幕。

從拆除房屋面積的數量上也可以看到,1992年後,住宅市場成井噴之勢。

在此期間,上海還實行過外來人口藍印戶口的政策。從1994年2月起試行,1998年進行了修訂,2002年4月1日起停止受理。

04

意識階段

按照意識階段,上海的住房建設大致分為以下三個階段:

01.物質意識階段(1949-1978)

主要是要解決一個「住」的問題。

期間一共竣工了 1792.48萬平方米 ,拆除了224.5平方,人均居住面積4.5平方 。

02.人文意識階段(1979-1990)

80年代國門大開,大量的西方思潮湧入國內,出現了諸如顧城、北島、鄧麗君和霹靂舞。

政府部門注重增加建築面積、減緩社會困難,開始利用社會力量。由此產生了政府與企業合作建房、政府與企業、個人合作建房的局面,目的是使「居者有其屋』』,更新力度加大。

期間一共竣工了16721.32萬平方米,拆除了605.5平方,人均居住面積6.6平方 。

03.市場意識階段(1991-2017)

1991年《上海市住房制度改革實施方案》的出台標誌著上海住房商品化的全面展開。

住宅作為一種商品出現在「市場」上,級差地租的承認使舊區住房以其獨特的區位優勢備受開發商的青睞,巨大的潛在價值使得開發力度加大。

期間一共竣工了49643.42萬平方米,拆除了9514.65平方,人均居住面積18.1平方 。

05

上海到底有多少套房?

前面簡單回顧了上海住宅的發展史,很多數據援引了同濟大學張波同志的畢業論文《上海市舊區住房更新曆程(1949—2000)》,在此深表感激。因為數據是到2000年的,所以後面的17年是良子同學通過自己辛勤的勞動梳理的。

現在,良子把計算上海住宅數量的邏輯展示下——

(每年的增量-每年的減量)求和

得出上海目前擁有住宅建築面積為:57612.96萬平方米。

詳見數據如下表

因為1981年以前住宅投資額和住宅竣工建築面積數據不包括城鄉私人建房和農村投資,從1981年開始為全社會口徑。所以實際的數量應該大於57612.96萬平方米。但統計局都沒找到數據,恕良子儘力了。

為了檢驗數據的準確性,我還根據上海的「十一、十二五規劃」的目標進行了驗證。

01.

(一)「十五」上海住房建設快速發展

「十五」期間,上海住房建設各指標達到了歷史新高,市民居住條件明顯改善。住房竣工面積近1.2億平方米,占「十五」期末住房保有量近三分之一。到2005年末,全市城鎮住房保有量為37997萬平方米(建築面積),市區人均居住面積為15.5平方米,住房成套率達到93%

我對表格進行了分析:發現截至2005年,住宅總量在39901.11萬平方米,「十一五」期間,新增住宅為11994.97萬平方。

與十一五規劃比較,總量有出入,增量基本符合。

02.

(四)城鄉建築和住宅迅猛發展。

「十一五」末,上海市建築業總產值達到3827億元,形成百萬建築大軍和全國最為開放的建築市場之一。住宅房地產業平穩較快發展,2010年年底,全市各類房屋建築面積達到8.7億平方米,其中住宅面積約5億平方米。「十一五」期間,中心城區拆除二級舊里以下房屋343萬平方米,全市新增住宅約1.2億平方米,其中經濟適用住房開工建設超過1000萬平方米,徵收安置住房(動遷安置房)開工建設3250萬平方米。人均居住面積從15.5平方米增加到17.5平方米。

我對表格進行了分析:發現截至2010年,住宅總量在47033.84萬平方米,「十一五」期間,新增住宅為10427.33萬平方。

與十二五規劃還是存在著一些出入。

03.

至2016年末,全市常住人口總數為2419.70萬人。其中,戶籍常住人口1439.50萬人,外來常住人口980.20萬人。

另外還有一個檢查項:截至2016年末城鎮居民人均住宅建築面積為36.1。而我通過表格計算為:38.4。這個誤差是非常大的,但是數據又不會說謊,期待高人賜教。

那上海到底有多少套房呢?

上海在很長一段時間內的住宅都是90平方以下,還有一段時間實行過70/90的政策(整個小區90平方以下佔70%),目前施行的保障房制度,平均面積在80平方出頭。所以良子只能假設所有的房子平均面積在80-100平方之間,這樣上海的住宅數量在575-720萬套之間。

05

謎之存在

那上海到底有多少空置的住宅呢?

這個良子還真算不出!!!

只能援引一些網上以訛傳訛的數據,僅供參考。

01.據中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇的估計,2015年底我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約為20%到25%之間。

02.騰訊與中國房地產報等機構聯合發布的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。目前一線城市空置率22%,二線城市24%。

03.方正證券的調研報告顯示,2015年上海在四大一線城市中空置率最高,達到12%;北京為5.6%,廣州是9%,深圳約為8%。

當然,如果有電力局自來水公司的裝表和抄表數據的話。上海有多少套,要想知道,真就不是個事。

可是,這是個秘密!

不好告訴你的。。。

數據援引:

1.上海統計

2.上海市地方志辦公室

3.上海市舊區住房更新曆程(1949-2000),張波


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