買房選房，這些一定要了解！

02-12

買房涉及到的事項比較多，對於沒有買過房或者對房子不了解的人來說，很多房產知識都不是很了解。下面，整理了一些買房的基本知識和常識，供大家買房參考。

1、期房、現房、尾房

期房是指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房子，開發商只有預售許可證，還沒有拿到大產證。

現房是指已經達到了入住的標準，購買了就可以交房。開發商拿到了大產證，購房者入住後，可以很快辦理房屋產權證。

准現房是指房屋已建好大體輪廓，樓房馬上封頂，能一目了然地看清房型、樓間距等重要因素的房子。但開發商還沒有拿到大產證，從這一點上說，准現房在性質上屬於期房。

尾房是指房子蓋好後，大部分都已經銷售出去，只剩下幾套還沒賣出去。

2、五證二書

五證中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。有了《商品房銷售（預售）許可證》，開發商才能出售新房。

3、房屋產權

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。土地使用權為40、50年或70年不等，土地使用年限不同，房屋的性質、用途也不同。買新房或者二手房，一定要看房屋的產權是否清晰，以及土地使用年限的長短。

4、得房率、公攤比例

得房率是指可供住戶支配的面積（也就是套內建築面積）與每戶建築面積（也就是銷售面積）之比。

公攤率是指房屋的公攤面積與建築面積的比率。

高得房率並不意味著低公攤率，在公攤面積與建築面積一定的情況下，此時公攤率不變。而當贈送面積比較多時，得房率就會比較高，因為贈送的陽台的面積也計入套內建築面積，但其並不計入建築面積（銷售面積）。

影響得房率的因素有公攤面積的大小，以及贈送面積的大小。但公攤面積不是越小越好，公攤面積小意味著業主所使用的公共部分的面積小，會顯得擁擠。

5、綠化率／綠地率、容積率

綠化率是一個不準確、不規範的用詞，準確的說法應為「綠化覆蓋率」。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與佔地面積的百分比，相對而言比較寬泛，樹的影子也可算入綠化覆蓋率；綠地率是綠化用地佔總土地面積的比例，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。容積率越低居民居住的舒適度和私密性越好。

這些直接體現了小區綠化環境、居住環境的好壞。

6、梯戶比

梯戶比，簡單的說就是單元樓電梯數和每一層住戶數的比例。比如我們所說的兩梯四戶，即這一單元有2個電梯，這一單元每一層有4戶人家。梯戶比高低直接影響到業主出行時，等待電梯的時間長短。

7、戶型圖、規劃圖、樓層平面圖、區點陣圖

戶型圖比較直觀的反映了該戶型的形狀、面積、朝向、各個功能分區等。

樓層平面圖反應了戶型與戶型之間相互的影響程度，比如私密性的高低等。

規劃圖直觀的反映了整個樓盤的布局、規劃等，可以對小區有一個整體上的宏觀了解。

區點陣圖直接反映了小區所在的區域、交通情況等。

8、房屋層數

房屋層數是指房屋的自然層數。多層住宅指6層以下的住宅；小高層指7層至11層的住宅；高層指12層及以上的住宅；超高層住宅是指樓棟高度超過100米的住宅。

9、定金

定金是指購房者按照約定支付給賣房者／開發商的一部分錢款，以作為債權擔保，這屬於法律上的擔保方式之一。定金不能超出購房款的20％，如果購房者在交了定金之後又不購買，賣家／開發商有權以購房者違約為由，不退還定金。

10、塔樓、板樓

塔樓一般是指高層建築，板樓建築層數一般不超過12層，總體的層數比塔樓低。從切面看，塔樓像個正方形，東南西北四個方向的寬度相近；板樓則像個長方形，多呈東西走向，保證建築大面積的兩面朝南北向。戶型方面看，板樓一般為一梯兩戶，戶戶通透；塔樓則每一層的戶數比較多，做不到戶戶南北通透，甚至會存在暗間。

11、人車分流

一種是完全人車分離：在小區的外部設置地下車庫的入口和出口，車輛不駛入小區內部，而是通過入口直接進入地下車庫。一種是部分人車分流：車輛不駛入小區內部，只是在小區的外圍有一些地上停車位。

12、戶型類別

平面式住宅：是指房屋的廳、卧室、廚衛等所有的功能分區都處於同一平面。

躍層式住宅：是指房屋佔有上下兩層，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可以分為上下兩層來布置，上下層之間不通過公共樓梯而是採用房屋內的樓梯連接的住宅。

錯層式住宅：是指房屋內的卧室、廳、廚房等功能用房處在不同的平面上，用30－60cm的高度差進行空間的隔斷，但未分成兩層；高度不同的平面用梯步連接，但各個房間的層高一般是相同的；結構上指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高度差。

複式住宅：在概念上是一層，並不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（通常層高2.8米）高，可在局部拘出夾層安排卧室或書房等，用樓梯聯繫上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

買房前了解必要的房產知識很重要，避免去售樓部時，被置業顧問忽悠。