寧願不買房，也別借名買！離婚時，一套都分不到

來自專欄 熊承星律師專欄

作者：吳傑臻律師，廣東廣強律師事務所副主任暨高級合伙人，家事律師，廣東省法學會婚姻法研究會理事。

以前講過很多關於婚姻中買房的事情了。

比如，女方想讓男方家庭買房，男方家庭可能會這樣下套——《婚後購房，這種情況最坑！十分隱秘，女方最容易中招！》

大家以為在婚內買房，寫誰的名字都一樣，都是夫妻共同的，結果可能損失慘重——《房子只寫夫妻一方的名字究竟有多危險？看完睡不著覺！》

女人在婚前究竟要不要給自己買房——《女性是否應婚前買房？婚姻法早就有答案》

……

但，房子問題確實又是很多人關注的熱點問題，好像永遠說不完。

今天，再為大家普及下借別人名義買房，究竟有多危險。

接到很多諮詢，有些人買房是借用了配偶一方的父母名義，有些人借用了配偶的兄弟姐妹名義。

為何要借他人名義買房？要麼就是沒有購房資格，要麼就是為了省點首付，要麼就為了省點稅費。

買房的時候，夫妻雙方都以為婚姻能天長地久，從來沒想到會有翻臉不認人的一天。

不分手還好，一旦雙方鬧離婚了，這種借他人名義買房的諸多問題就會浮出水面……

比如，小賈和小璐就是一個很好的例子。

結婚前，他們都各有一套房子。結婚後，他們想買一套大點的房子共建愛巢。因為他們各自都有一套房子了，結婚後就不能再買房子。

小璐跟小賈說，我們可以借用我哥的名字買啊，咱們一人一半首付，按揭到時候我們也一起還。

小賈當時也沒作細想，一心想著與小璐天長地久。而且，出資和還貸都有轉賬證明，不怕抵賴。

可就在2017年底，小賈發現小璐跟自己的好哥們出軌了……

離婚是沒有辦法的選擇。

在談及小璐哥哥名下的這套房子時，小璐一口否認是夫妻共同的。

小賈說，怎麼不是共同的呢？錢都是我們出的。

小璐說，那是借我哥哥，我們還給他的。房子名字是我哥的，你別想分走。

小賈一怒之下，起訴到了法院……

告到法院，大家是不是以為小賈應該能勝訴呢？

小賈雖然確實是借了小璐哥哥名義買房，然而，經過大量的實踐證明，小賈註定要悲劇了。

第一，在離婚案中既無法追加夫妻以外的任何人進來作為第三人，也無法處理第三人名下的財產。因為，這涉及到第三人的利益，必須再跟第三人打一場官司。也就是說，在離婚案中小賈無法分到這套房子。

第二，小賈起訴小璐哥哥確認房屋所有權歸他和小璐，這樣行不行？在這一點上，儘管司法實踐中有些許爭議，但主流裁判規則就是物權以登記為準，因「借名買房」只是合同行為，不能因此否定物權登記。這一點，在廣州早已形成統一的裁判規則，以「確權」為由起訴的，統統被駁回，哪怕你白紙黑字約定房子實際所有權是你。

第三，小賈若起訴小璐哥哥依當初的借名買房約定，把房屋過戶回到他名下，有沒有機會？以廣州為例，首先要到房管局開具購房資格證明。如果你已經沒有購房資格，就算有合同約定，法院也不會支持。只能等到你有資格的時候，才能來起訴。其次，如果你有購房資格證明，也要有充分的證據證實你們約定有權要求對方過戶，否則也無法得到法院的支持。

第四，小賈最後的希望也只能要求小璐哥哥返還購房款項。可是，一來依賴於當初是否有轉賬證明，二來依賴於對方就這些款項的辯解，三來房屋已經漲了3倍，當初花了50萬，現在也只能拿回50萬。

以小璐哥哥這套房屋為例，購買的時候房價是200萬，首付60萬，婚後還貸20萬。打官司的時候，房價漲到600萬，小璐哥哥只需要返還80萬給小賈和小璐，600-80-120=400萬。也就是說，400萬利潤都被小璐以他哥哥的名義拿走了！

這些還是在證據齊全的情況下最好的結果。

更多的現實案例中，出資購房的一方根本沒有證據。

如果小璐更有防備的話，一開始就只拿著小賈給的現金給她哥哥，婚後還貸也取現金給她哥哥。

離婚的時候，小賈連房屋的出資款都拿不回來！

這種血淋淋的案例，我見過太多了。

為此，我給大家3點忠告：

第一，不要貪小便宜，為了省那點稅就用了別人名字買房。最後付出的代價，遠遠超出你的想像。

第二，如果真要借名買房，務必寫一份完備的代持協議，包括房屋歸屬、返還房屋的請求權、房屋增值部分的利益歸屬和擅自處分房屋的責任等等。

第三，所有出資款項務必通過銀行轉賬完成，保留完整的證據鏈條。

第四，建議在專業律師指導下完成。買雞的錢都捨得出了，還捨不得花錢買醬油嗎？

推薦閱讀：