這樣買房子，能省十萬塊！？

來自專欄 力哥說理財

昨天那篇《未來屬於單身汪》，講到了男性婚姻市場中的兩大痛點：彩禮和房子。

當今天朝，多少有情人最終被丈母娘棒打鴛鴦散，就是因為買不起房子……

買房錢不夠，就要貸款。要貸款，就會心疼利息。

有沒有哪種貸款方式能盡量幫我們節省利息呢？

經常有所謂「理財達人」支招：只要把銀行默認的「等額本息還款法」換成「等額本金還款法」，就能省下好幾萬利息。

一般人還房貸每個月的金額是固定的，也就是說，你每個月償還的本金和利息之和是固定值，這就叫等額本息。

而等額本金，顧名思義，就是你每月償還的本金是固定值，而利息則是變動的。

比如20年房貸，你第一個月償還的是整整借20年的房貸利息，所以第一個月的利息最高，但第二個月還的是你借19年零11個月的利息，借款時間縮短了1個月，所以房貸利息也降低了，第三個月會繼續下降，所以你整個還貸周期中，利息支出會逐月遞減，導致你每月的還貸本息總額也逐月遞減。

等額本金真比等額本息更省利息呢？

當然。

按現在5年期以上貸款基準利率4.9%算，商業貸款100萬元，分20年還清，等額本息的月供是6544元，20年利息總支出570665元。

等額本金的話，第一個月的月供是8250元，第二個月8233元，第三個月8216元，然後每個月都會降十幾元，直到最後一個月只要還4183元，20年利息總支出492041元。

少了78624元。

中國已經進入了加息周期，未來幾年，加息是大概率事件，只要利息一漲，或者你是二套房貸1.3倍懲罰利率，貸款100萬，等額本金真的能省下10萬元利息。

之所以會出現這種結局，是因為採用等額本息還款法，你前期償還的本金少，利息多，自然累計的利息就比較多。

而等額本金還款法，你第一個月償還的本金和最後一個月償還的本金一樣多，導致本金歸還速度比較快，利息支出相對就比較少了。

你看，等額本息的還款圖形是一個長方形，本金和利息混在一起。

等額本金的還款圖形是下面一個長方形上面疊了一個直角三角形，長方形是本金，三角形是利息。

正因為銀行很清楚這裡面的小九九，所以你申請房貸的時候一般不會給你選擇權，直接默認等額本息還款法，銀行就可以實現利益最大化。

心眼好壞……

但事實真相就到此為止了嗎？

等額本金真比等額本息更划算嗎？

不存在的。

對絕大多數普通工薪階層年輕人來說，力哥還是建議你選擇等額本息，而非等額本金。

從理財角度看，選擇總利息支出更高的還款方式才是更聰明的選擇。

首先，等額本金之所以總利息支出少，不是因為這種還款方式更良心，而是因為等額本金佔用銀行資金的時間更短，利息支出自然少了。

不管你採取等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減，亦或者是雙周供、氣球貸、隨心貸等各種還貸新玩法，本質上換湯不換藥。

佔用銀行資金時間越長，償還利息就一定越多。用各種方式把佔用銀行資金的時間縮短了，銀行資金的時間成本下來了，利息當然就少了。

比如說，為什麼雙周供比月供利息支出少，因為月供是到月底還一次，而雙周供在月中就要先還掉一半，你有一半本金提前半個月還給銀行了，那利息可不就少了嗎？

所以我們只能說某種還款方式的利息支出相對更少，而不能說某種還款方式更划算。

如果一定要省錢，不貸款就一分錢利息不用出，不更划算？

按這邏輯，不買房就一分錢不用出，不更划算？

第二，我們不能只看賬面利息支出，更要看你手裡可用於投資的資金還有多少。

比如你這個月剛申請房貸，下個月如果採取等額本息，只還6544元，而採用等額本金，要還8250元，差了1706元。

這1706元留在你手裡，不就能拿去投資了嗎？

錢是有時間價值的，現錢永遠最值錢。

因為你可以即刻拿去投資，錢生錢，讓複利效應滾起來。

回想下，現在100元能買到的，和20年前一樣嗎？

如果你有兩個選擇，一是現在給你10萬，二是20年後給你20萬，你選哪個？

不懂理財的人往往會選後者，畢竟兩者差一倍呢。

但懂理財的人一定會選前者，20年回報才翻一倍，根據72法則，每年投資回報只有可憐的3.6%，連通脹都跑不贏。

如果會理財，自己做投資，每年獲利10%非難事，20年後能變67萬。

一個是20萬，一個是67萬。

前者是保險公司推銷萬能險/分紅險的套路，後者是力哥教你的理財之道。

第三，我們選擇還款方式不光要看利息支出，更要結合你的理財需求。

我們為啥要貸款買房？

不就因為現在年紀輕，積累少，沒有足夠多的錢能全款買房嗎？

但隨著年齡資歷經驗不斷增長，只要繼續努力奮鬥，將來收入會不斷提高，生活會越過越好，所以才敢冒風險背房貸。

既然將來的收入水平和經濟狀況預期會越來越好，選擇每月還款金額一樣的等額本息還款法，你實際還貸負擔就會隨著時間流逝，不斷下降。

如果選擇還款金額越來越少的等額本金，還貸壓力下降速度就更快了。

也就是說，在你手頭資金很緊張的青澀歲月，你的還貸壓力就達到了一生中的頂峰，而當你收入越來越高，還貸能力越來越強時，月供卻反而越來越少……

你沒發現你的還貸節奏，和你的收入節奏以及生命周期嚴重不匹配嗎？

最後，等額本息的月供是固定的，你只要記住一個數字就行了，簡單粗暴，一目了然。

但等額本金的月供不斷遞減，你就得每月拿出還款計劃表看一眼。

還少了，額外收罰息；還多了，這錢躺在活期里也是浪費。

這就是力哥為什麼反而更推薦利息支出更多的等額本息的奧秘所在。

總之，採取等額本息還款法，還款周期超過1/2，就千萬不要再提前還貸了，因為你利息已還的差不多，接下去主要還本金。

採取等額本金還款法，還款周期超過1/3就不要再提前還貸了。

而真正懂理財的人，不管在任何情況下，都不會提前還貸的。

不怕負債，樂於承受良性負債，藉助槓桿，幫自己更快提升財富層級。

這就是富人思維。

如果你總是害怕負債，兜里有點錢就惦記著趕緊提前還貸，無債一身輕，睡覺倍踏實，那你就不是一個真正懂理財的人。

你就註定和富人無緣。

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