飛天的房租，萬億的負債！咋回事？

看過動畫片《飛屋環遊記》的小夥伴們，一定記得那棟掛滿氣球旅行的夢幻房子……

隨著科技的發展，飛機、高鐵等高速交通工具讓世界的距離變得似乎越來越短，但很多人仍像那位老人一樣，每天都為生活奔波忙碌，以致於沒有時間陪伴家人來一場「說走就走」的旅行。

不過，近幾年大家都有了「飛天旅遊」的機會，什麼機會？

無論你在一二線城市，還是十八線城市，飛漲的房價，飛漲的房租，讓大家一起體驗了一把「飛屋」的酸爽。

一、被這塊「新玉」打了老臉

這兩個月，萬科有一個樓盤一開盤就備受媒體關注，號稱北京首個全自持租賃項目--翡翠書院。

比起全自持的試點，關注度更高的應該是其高企的租金。有多高？

按照目前披露的信息看，翡翠書院項目主要為90平方米的三居室和180平方米的疊拼四居室。其中90平方米的預計月租金為1.5-1.8萬元，180平方米的則為3-4萬。

對於在類似深圳的一線城市的豪宅區租過房的小夥伴們來說，這樣的租金看起來真心沒什麼需要驚呼的。關鍵點在於萬科這次推出一項市場策略：比如90平方米的房子，如果簽約租住十年，需要一次性付清180萬元的全部租金。

這種打破吃瓜群眾心裡平衡而且具備顛覆性質的宣傳噱頭，立馬吸引了一大波媒體以及吃瓜群眾的關注，各類「磚家」又一次抓住「拋磚引更多磚」的機會。

當大家都在想，有180萬，幹嘛不去買房，幹嘛要去租個「天價房」的時候。

5月13日，萬科相關負責人透出消息稱，該項目首推的72套房源，最終達成意向出租60套，項目首次推租試水竟然超過了80%的綜合出租率！

買與租的話題爭論了這麼多年，天平終於有了個突破性的傾斜。天上掉下一塊「新玉」，狠狠打了某些人的「老臉」。

出現這樣的結果，原因也是有跡可循的。

1、高企的房價，這是土豪們忍痛租房的最主要原因。高企的房價和高額的月供，導致租房比供房划算，這也是沒辦法的辦法。試想一下，能做業主，有多少人想著做房客？

2、萬科的品牌效應。這個項目推出的是精裝修房，萬科的房子質量和物業水平總體來說還是可以的，有賴於萬科的品牌做背書，這次試水才有這種意外效果。

3、此次項目的主要目標客戶為周邊互聯網行業精英人士，目標人群對租金承受能力較強。（財翁此時兩眼都是淚啊，一樣是搞互聯網的，人家一出手幾百萬，看到這裡你們都不捨得點贊、評論、轉發！）

4、租售同權，直接受益。在翡翠書院這個項目上，政府拿出賣地的部分錢在周邊建設好一點的學校，讓翡翠書院的房子掛靠學位，按照目前租售同權的政策，租客享有學區資格。這一點對於有上學需求的家庭來說尤其重要。政府的這一有利配套政策，變成了對這個項目的最好的支持之一。

二、萬億才算「豪」

現在人對暴發戶有個新稱呼，叫「土豪」，其實相對接下來要講的，這些暴發戶除了「土」，並沒有「豪」。

對於翡翠書院這個項目來說，爭議的焦點還有一個，那就是以租代售的問題。

十年的長期租約，一次性全款支付，這種交易方式很接近買房。但，不得不說，對於全自持租賃這個燙手的山芋來說，一次性收十年的租金，是一定比按月收租要划算的。

現金為王！現金流對房地產企業來說尤其重要。回款的快慢在一定程度上決定了企業的生死！

打開萬科A股的2018年第一季度財報，截止2018年3月31日，萬科的負債達到了1.029萬億！資產負債率高達84.04%！而其手上持有的貨幣資金為947.8億元。負債總額在上市的房企公司中勇摘桂冠。

如此高的資產負債率以及負債總額，必然伴隨著巨大的償債風險。從這個角度來說，針對全自持租賃的項目，萬科冒著被詬病「以租代售」的風險，也要推出一次性支付十年租金的商業模式，實屬無奈之舉。

財翁在前幾天發布的《窮人掙錢搶房，富人花錢搶命》一文中，曾經說到，這兩年是房市的多事之秋，從海南的最嚴限售到丹東的閃電限購，再到住建部約談「十二城主」，房地產市場調控力度之大前所未有。

房子不讓炒了，房企的資金回款速度自然就變慢了，這對於債務高企的房企來說可謂雪上加霜！

所以說，加快項目進度和加快資金流轉速度，這是房企生存的不變法寶！

三、煉獄還是天堂？

1、煉獄

全國各地開始實施最嚴調控，大大限制了房地產企業的發展，各種「磚家」都在哀呼「房市已死」，「房市一片哀鴻」……對房企來說，這種感受，說成「煉獄」也不為過吧。

2、一念天堂

正當整個市場一片哀嘆之時，央媽又再次投來溫暖的懷抱，短短3天時間放水4100億元：5月15日通過公開市場直接放水1800億元，5月16日放水2000億，5月17日再次放水300億元。

4月份降准，央媽才放水4000億元左右，這次放水量超過上月，這是什麼節奏啊？真是「一念天堂」！

說好的去槓桿呢？說好的收緊呢？刺激消費帶動經濟發展嘛！房企可以暫時放下吊著的新，深呼一口氣：央媽都說了，下一階段的工作已經變成了「結構性去槓桿」。

其實也就是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，哪裡槓桿高了就限制、去槓桿，哪裡槓桿低了，還可以刺激一下，只要保持整個水桶不爆開就可以了。

三四線城市的小夥伴們，已經開始驚嘆當地的房價開始「蹭蹭蹭」往上漲了，住房剛需者一猶豫就可能要多付出幾萬塊的房款，在這種冰與火的焦灼中，買與租很難用天平去衡量，只能取決於你的決心和手中的資金。

一二線城市，針對房地產市場的調控政策太嚴，這成為房地產企業把發展方向往其他城市調整的原因之一。從去年開始，三四線城市，甚至「十八線」縣城的房價，也已經開始翻倍地上漲，這片安居樂業的最後的凈土正在慢慢被侵吞。

根據之前公布的3月份全國房地產成交數據，房價過萬的城市已經超過60個，三四線城市、縣城的總數加起來佔了三分之一，也就是20個。

不過值得一提的是，對於剛需群體來說，就算是明知道被當做韭菜，該買還是得買，或許就只能自求多福了！

今天的話題就聊到這，除了我說的這些方面，還有很多我沒有談到或忽略的地方。

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