澳洲房產投資注意事項與澳洲房產投資陷阱
澳洲房產投資注意事項與澳洲房產投資陷阱
(2013-07-05 21:40:36)
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分類： 澳洲房產投資須知 |
留學生在澳洲買房貸款的若干問題
澳大利亞留學生中，有相當一部分同學有移民打算。為了孩子能在悉尼和墨爾本安心上學，及早適應環境，家長特別關心「以房養學」。
問題一：對於尚無收入的留學生，能在澳大利亞貸款買房嗎？聽說澳大利亞貸款需要出具詳細的收入證明，留學生需要出具收入證明嗎？
留學生是可以買房的，不論是以父母的名義，還是自己的名義。無論你以什麼身份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。對於有穩定收入能力的海外人士，在澳大利亞購房，可以申請到物業價格80%的貸款；但是，對於尚無收入能力的留學生，在銀行信貸收緊的大環境下，頂多只能申請到物業價格60%的貸款。
此外，如果貸款比例超過80%的話，是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明，不過一般存款多過5%的貸款額即可。貸款還款的最長期限是30年。
問題二：澳大利亞房貸需要抵押物嗎？在中國國內的資產可以當作澳大利亞貸款的抵押物嗎？
你在澳大利亞買房子，房子本身就是你的抵押物，不需要額外的抵押物。同時，如果你在國內有資產，這會幫助你申請貸款更有說服力一些，申請到貸款的可能性更大，你在國內的資產是「充分非必要條件」。此外，如果購房人能一次拿出物業售價20%以上的首期付款，銀行就會對你的經濟能力很有信心。
問題三：澳大利亞好像大部分都是現房，全款要在42天內付清，不知道向銀行貸款的如何操作？
通常情況下，全款要在合同交換後的第42天付清。澳大利亞比較流行的方法就是在買房子之前，先貸款做一個預批，預批下來，通常3個月有效。3個月內買到房子，貸款就可以很順利的進行下去。澳洲買房相關法律常識
物業的買賣過程中，或物業租賃過程中，自然很難避免會涉及一些與法律相關的事宜。以下這一部分，我們將一些常見的與法律有關的內容介紹給您，希望您在此幫助下，能更好地處理自己的物業買賣和租賃。
一、地產物業買賣：
如果這些錯誤是違反法律的﹐賣家和他的律師都會受到制裁﹐買家亦可因此退出買賣合同﹐收回所有的定金。 2、賣家可否售賣違例建築？
法例不禁止該類建築物的銷售，因此買家自己要小心，在簽署買賣合同之前應查清該建築是否違例。例如﹐市政府有否發給該物業建築批准﹐而這些建築完工後有否得到市政府的合格檢查。若沒有合格檢查﹐則有可能將來市政府不接受該建築的合法性﹐也會下令讓業主修改建築﹐直到合格為止。調查建築合法與否﹐一定要在簽署合同之前進行。否則﹐買家便自動承擔責任。所以﹐若沒有做這項調查便簽約﹐以後才去調查有關的建築批准﹐有可能導致市政府去調查該物業的建築﹐要是不幸真的有問題﹐市政府會下令買家去修改物業直到合格為止﹐這樣更得不償失。
為了保障國民居住福利﹐澳洲政府制定的「外國收購法」(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975) 管制外國人投資住宅地產。一般，外國人可買到的住宅物業是在建築期間或新建成的單位(Strate Unit)或地與產配套(House/Land Package)。一般情況下﹐這些可從地產發展商（Off The Plan）那裡購買。發展商要預先向政府申請批准﹐最高只可賣五成給外國人。重新發展的單位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的話﹐也可以得到政府批准賣給外國人。但重新修建的單位則不包括在內。
●外國投資者買了以上的物業可以自住或出租嗎？
兩者都可以﹐再轉賣亦沒有限制。但要留意物業再轉手是不是"新建成"或從未售出過。換言之﹐外國買家不能向你購買此種物業。
●什麼情況下外國人不可買整座房屋？
1) 外國人要臨時居留在澳洲超過十二個月以上﹐例如﹐在澳洲留學﹐但留學生的買樓限制在三十萬澳元以下。
2) 外國公司在澳洲有業務﹐需要給來澳工作的行政人員提供住宿。
但要注意的是：這兩者亦非長久性﹐一旦申請的原因到終止之時﹐物業便須馬上賣出。
●另外，澳洲政府雖然不批准外國人買現成的房屋﹐但卻歡迎外國人投資發展住宅地產。方法是先向政府機構申請提出計劃。例如﹐買一塊地﹐然後在十二個月內動工建房。審批的標準是最少支出地價的五成在發展費上發展費上。完工後﹐物業可用作自住、出租或轉手。另一種方法是重建住宅物業。這些物業要在它的經濟壽命末期重建可增加房屋的數量。對此﹐政府也規定發展費用要超過舊屋買入價的五成。
●其它非住宅物業的情況：
商用物業：
這定義為已經發展的商用物業﹐如：辦公樓、工商業大廈，但不包括空地﹑酒店設施﹑住宅物業(房屋﹑單位﹑小農場)﹑農場地。少於五百萬元的商用物業投資不需政府批准。附帶購買的商用物業：
如投資的工商業需要用這些物業作廠房和店鋪之用等等﹐則也不需政府批准。
4、首次買樓自住者可獲七千元【首次購房補貼政策會有臨時變動，比如澳洲政府宣布提高首次購房津貼及其影響】
自今年（2005年）七月一日起﹐凡首次購房或建房自住人士均可得到七千元的政府補貼﹐以彌補消費稅GST開始實施後因樓宇升值所帶來的負擔﹐但此補貼只給予從未擁有過自己的房產(包括自住或出租投資)者。此規定亦加於申請者的配偶上。若兩位或以上共同使用該樓宇﹐補助亦只是七千元﹐而且這補助是一次性的﹐領取以後便不可再申請。申請者的入息是沒有限制的。此規定在全國範圍內實行﹐但每省和地區獨立實施。維省議會正在審批這一法案﹐預計印花稅SRO會執行管理工作。到時申請者要向SRO申請﹐經它審批後﹐款項便能發放使用。
5、簽訂房地產購買合同時（CONTRACT FOR SALE）應注意的一些法律事項：
1）如果購買房地產是兩人以上，首先要考慮這房屋是大家共同擁有（JOINT TENANT）呢？還是各自按股份擁有（TENANT IN COMMON）？
如果房地產是共同擁有（JOINT TENANT），即此房產沒有全部所有人的簽字不可出租或轉賣。一個共同擁有人去世後，其份額自動在法律上歸屬其它共同擁有人。共同擁有的房產不可立到遺囑中去遺留其繼承人。如果房產是按股份擁有（TENANT IN COMMON），擁有各自的股份可以自由轉讓，不需經其它股份所有人的同意，其股份也可以立到遺囑中去遺留給其繼承人。股份所有人去世後，其股份會被其法定繼承人或遺囑繼承人所繼承。一般情況下，夫妻合夥購買的房地產多以共同擁有的形式出現。房地產投資合伙人之間則選擇股份制的形式購買。
2）在代人買房產時，一定要在合同中註明房產的實際受益人。有時房產是在委託人代理的情況下購買的。
為了保證只交一次房產印花稅（STAMP DUTY），房產真正受益人的名字一定要在合同中清楚註明受益人的姓名和住址。否則，會有被罰交雙重房產過戶印花稅的可能。
3）房產印花稅的計算是按房產每過一次戶而交納的，如果委託人在代購房產時沒有註明實際受益人的姓名，在實際受益人想把房產過戶到自
己名下時，就會被判再交一次印花稅。因為印花稅是辦房產過戶手續中開支比較大的一部分費用，請一定在委託人購而不是從銀行批貸款之日起才正式生效。
有白蟻發現，賣主應在過戶之前妥善治理白蟻及修補白蟻造成的損失。
買主還可以加上如有白蟻發現，買主有權終止合同。作為賣主，為了保護自己的利益，可在白蟻條款中限制白蟻治理及修補的費用，或加上賣主也有權終止合同的規定。
購買房地產主及賣主都可以在合同中加上保護自己或共同同意的條款，法律對此沒有詳盡規定。只要買賣雙方協商同意，合同生效後雙方就受法律的制約了。
房地產購買會以最後簽字方的日期為合同生效期。通常情況下是以賣主接受價格時所簽的日期為準。因為賣主一般會最後才簽房產合同。從合同生效期到房產過戶，手續合法化一般還需5周到7周左右的時期。房產商的任務在合同生效後就基本算完成了。房產買賣雙方需再付費用給各自的過戶公司去辦理房產的過戶手續。
7）過戶日期
在簽訂房產購買合同時，選擇過戶日期一般也很重要。如果買主需從銀行貸款的話，在選擇過戶日期時請一定注意給予自己充分的時間來過戶。一般情況下，提議最少3周（21天）時間，最好4周，即從銀行貸款批准之日起3周到4周以後再過戶。切不可因急於搬進新購買的房屋而提早過戶日期。因為銀行內部準備貸款手續及辦過戶手續的是不同的部分，許多銀行的貸款檔還都需要在東部銀行總部辦理，這期間最少需2周到3周的時間。
如果銀行貸款手續不能及時批下來或銀行到過戶那天準備不好，不可參加過戶，按法律規定如果從定好的過戶之日起，沒準備好過戶一方在3日還不能過戶，就要按房產購買總金額的12%年息按日向另一方交納罰金，直至可以過戶為止。因此如果過戶日期定的充裕，銀行有足夠時間準備好貸款檔參加過戶的話，就不用擔心交罰金了。
賣主如果賣房時還欠銀行的錢，也應在過戶日期上選擇充裕些的時間，給自己欠款銀行一定的時間去辦理清除貸款的各種手續。一般情況下也提倡給銀行最少3周時間去辦理，因為從貸款部門銀行到其州行再到總行及專門辦理清除貸款的銀行分部，常常需要3周左右的時間來辦理所需檔和手續。如果賣主銀行因清除貸款手續未準備好而不能按指定的過戶日期參加過戶的話，也一樣只有3天時間來準備。3天後如還不能參加過戶的話，一樣要按房產賣出的價格的12%年息來向買主按日交納罰金直到可過戶為止。
如果房產購買合同是現金購買，只需買主的資金在短時間內可到位，按時支付合同金額，買主可以要求將過戶日提前到合同成立之日起2周過戶。同樣賣主如不欠銀行任何貸款的話，也一樣可要求儘快過戶，因為不用在銀行辦理新貸款或清除舊貸款的手續問題。由此，請選擇好對自己有利的過戶日期，從而避免交納延遲過戶手續的高額罰金，因為買賣雙方要對自己銀行的行為負經濟責任澳洲房子的種類－看看你住的哪種澳洲房子？
這邊的房子主要常見的種類是house，unit，townhouse，apartment和studio。至於FLAT之類的都是特殊的命名而已，一般不是unit就是apartment，故此不贅序。
幾種住房形式中apartment是比較好的，然後是townhouse，unit和studio，最後是house。這是從整體上來說的，當然並不排除比apartment還要豪華的house也是存在的。但是大多數情況下還是apartment的居住條件最好。
unit是單元房，可以說是比較矮的apartment，一般是1層或者2層，3層的就比較少了。一般沒有電梯，有單元門，但是沒有刷卡系統。 studio翻譯過來是工作室，對於住房來說跟旅館的房間類似，但是要多一個廚房，一般廚房和客廳還有卧室是一體的，有一個獨立的房間是衛生間。層數不一定。有高層的也有矮的。
2：下面先從house開始講起 house
house的建房可用的材料很多，這點下面單獨分析，house的特點主要有：帶院子，房間可以很多，風格相對獨特。
帶院子：院子是house的最主要的標誌，澳洲的房子都有一個綠化的要求，例如house是要求綠化面積不能低於整體佔地面積的一個百分比（具體數字聽說是40％，偶不確定，請高手指正），這就需要有足夠的草坪覆蓋率。草坪多了有利有弊，好處是院子里綠草茵茵，無論是做遊戲，BBQ都讓人心情非常愉快，而且院子里可以放蹦床之類的東西，偶這邊有的local家裡就有蹦床，也可以挖一個游泳池，就更爽了，還可以在院子里晒衣服曬被子什麼的，很方便。壞處是可能會有蟲子螞蟻之類的東西，而且需要定期割草，有點麻煩。
房間多：並不一定所有的house都房間多，但是一般房間多的大多是house。所以想要住的熱鬧一點的話選house比較合適，可以住的人多。偶這裡一個專業做二房東的人弄的house是7個房間可以住7個人，地下室還能塞下一個。一共是8人
風格獨特：每個house都是獨立建造的，風格可以多種多樣，這個要看個人愛好了。咱們一般是租房，這個關係不是很大。
最後主要說說材料：house按照材質來分主要有磚房，木房和磚皮房。
磚房就是外牆完全使用磚的房子，這種房子是house中最好的。冬暖夏涼，保溫性好。而且不易腐蝕，保養好的話蟲子也少。一般價格在house中比較高。
木房是外牆完全木質的房子，這種是house中較差的，保溫性差，冬天因為太陽曬不進，室內比室外冷；夏天有的房子通風差，屋裡比屋外熱。而且木質的房子容易有空隙，蟲子也容易進來。需要細心保養。這是最便宜的房子。
磚皮房是木結構的房子，最後在房子的外面貼上一層磚皮，在外面看起來和磚房一樣，但是在內牆敲一下發出的是敲木頭的聲音，質量在木房和磚房之間。價格不好說，要看租房的人懂不懂磚房和木房的區別了，不然容易被房東以磚房的價格租給你。"
townhouse
townhouse的連排別墅性質限定了院子不會很大，有的話也是相對house小一些的一個院子。甚至有的townhouse就沒有自己獨立的院子，二是幾個townhouse共同有一個共有的院子。
townhouse可以是附近的幾個相連的別墅，設計的統一的風格，可能連部分的內部裝飾都是統一的。
townhouse一般都是磚房，木房的相對少。房子冬暖夏涼比較好，而且這邊的townhouse一般都是2層的，3層的不多。因為比house要高，2層通風較好，風景也要比house好一點。一般來說townhouse的院子較小，蟲子少，室內比較乾淨。條件一般比house要好一點。
townhouse的一層一般有廚房，衛生間，起居室，客廳，有的還有一個卧室，二層一般主要是卧室和起居室還有衛生間了。townhouse的房間數大多在3～6間，也是比較熱鬧的。 apartment
澳洲的華文報紙給apartment的翻譯是「雅柏汶」，很奇怪也有點好玩的一個名字。
就像上面說的，apartment是國內的公寓，也就是單元房。在國內，單元房也可以叫做unit的。
但是在澳洲這裡，apartment是一些比較高檔的公寓，偶見過的apartment一般都是高層建築，位置不是在海邊就是在山頂或者山坡上了，位置很好，風景也非常好。apartment的安全性一般來說是最好的，大都有門禁系統。而且有的高級apartment還有保安站崗（在澳洲這種人工超貴的地方還有保安，牛吧）
聽說日本因為地震多，apartment大多是木質的，是為了防震，而澳洲的apartment大都是磚房，冬暖夏涼很舒服，而且因為位置不在海邊就在山上，對溫度來說更加是一個保障。適合怕冷怕熱的人。
apartment有的有自帶的游泳池，是整個building的人都可以免費使用的，雖然不大，但是聊勝於無，而且畢竟是自家樓下，很方便。
apartment一般都比較高，所以蟲子很少，空氣流通性好，通風順暢。apartment大都在樓下有室內的統一車庫，存放車輛也很安全。
apartment的內部裝修也都很好，大都有獨立的洗衣房，裡面有洗衣機和烘乾機，衛生間一般不止一個。apartment的房間數在2～4之間，2房和3房的比較常見。
apartment沒有院子，所以衣服被褥之類的東西只能使用晾衣架之類的東西在陽台上晾曬。apartment的陽台一般都很大，可以在陽台擺上桌子和幾把椅子，很是一個休閑的好地方。
因為房子的質量和安全性最好，所以apartment的租金也一般是最高的。 unit
unit簡單來說可以說是apartment的降級版本，房子大多是2層或者3層，新蓋的unit開始有了電梯，但是老房的unit都是沒有電梯的。而且一般沒有門禁系統，單元門是用鑰匙就可以開的。偶個人感覺區分unit和apartment的主要區別是層數，unit較矮，apartment較高而已。
unit常見是的1~4個房間，多於4個房間的不多見。unit衛生間一般是1～2個。unit有木房有磚房，區別跟木房磚房house之間的區別一樣。一般unit因為也是連著的建築，所以同樣是磚房的unit，也要比磚房的house保溫性好一點，冬暖夏涼的效果更好。
unit沒有各自獨立的院子，所以跟apartment一樣，衣服被褥之類的東西也只能使用晾衣架的東西在陽台上晾曬了。unit因為較矮，所以蟲子和蒼蠅之類的東西容易進入，必要的時候需要準備一些殺蟲劑，發現後要及時清除。
studio
studio原意是指工作室，現指沒有內牆隔斷的開敞式平面布置住宅，也稱為loft或Studio Apartment。
loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，有一部分是上下雙層的複式結構，類似戲劇舞台效果的樓梯和橫樑；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。
居住方式：LOFT的空間有非常大的靈活性，人們可以隨心所欲地創造自己夢想中的家、夢想中的生活，絲毫不會被已有的機構或構件所制約。人們可以讓空間完全開，也可以對其分割，從而使它蘊涵個性化的審美情趣。從此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的鋼結構已經脫離了舊倉庫的代名詞，一間間其貌不揚的舊式廠房裡，一股新的氣息正在涌動，這就是LOFT生活。在澳洲可以用養老金買房：但要遵循九大步驟
從2007年起，政府允許大家通過養老金買房，使得原本看得見但動不了的養老金一下子變成了可支配資產。只可惜政府並沒有具體說明涉及的步驟，也沒對可能面臨的危險發出警告，因此在現實生活中還不是那麼太普及。
當前澳洲的房價節節升，通過自營退休公積金（SMSF）投資地產，不但可以最好的節省稅款，還可以對你的退休金起到很好的保值作用。不過這項操作因為手續比較繁瑣，要做很多Paperwork，如果不小心忽略了哪一點就會使你很頭痛。澳洲物業投資雜誌總結了以下九大步驟，雖然讀起來有些枯燥，卻能在致富的路上助你一臂之力。步驟一：向專業人士諮詢看你是否是合格的申請人
讓你的會計師或貸款經紀人推薦一家專業公司對你進行評估，看看你的條件滿不滿足要求。如果你打算投資居民住宅，多數貸款人最多只能貸給你72%，如果你要投資商業住宅，也只能獲得65%的貸款，其中的差額部分就要從你的養老金中出了。
用退休金投資房地產，你的手上要有比較充足的資金才能周轉的過來，至少要準備好第一年的利息、律師費以及買房的相關費用。另外銀行的貸款利率會比一般的房貸款利率高不少，要計劃好自己的現金流。步驟二：貸款的預前批准
這是非常重要的一步，特別是你還沒有設立自營公積金的時候。
通常銀行需要你的工資單、完成購買所需要的資金證明（例如僱主為你交的養老金賬戶餘額，或自營公積金的銀行憑證）
準備填一些表格，但如果你選用專業代理公司，他們會為你做很多事情。步驟三：成立自己的自營公積金
自營公積金只需要幾天的時間就可以設置好，下一步就是購買風險保險，要把親人都包括在內。
一定不要忘，養老金中的人壽保險是免稅的，所以你必須注意這一點。你的會計師可以安排或推薦一名好的財務規劃者照顧到你的方方面面。
如果你現在就有自營公積金，你要檢查一下你的保險條款，確保即將進行的投資也在保險的範圍之內。
現在你需要把養老金賬戶的餘額轉到自營公積金中去。這可能是非常痛苦的。有些基金不想失去你的業務，以便往往會設法拖延這一進程，你要盡量提供你所有的材料。
有時在你的養老金賬戶中留一些餘額是有好處的，這主要取決於你的養老金提供方，你可以和你的會計師和財務規劃師交談以便獲取更多的信息。
你還需要制定投資戰略，你的會計師會提供一些稅務建議，這裡就不再一一贅述。
你還需要到稅務局拿一份「角色和責任」的小冊子，了解一下在稅務上有哪些義務。同樣，你的會計師或專業也可提供協助。
容易產生的問題:： 你可能需要一再催促養老基金，因為他們會一再拖延。步驟四：信託公司
你需要設立信託公司，當你遇到心儀的物業時，不能以自己的名義簽合同，要以信託公司的名義簽。信託公司的取名沒有什麼特別規定，隨便你取，並且只花一天的時間就建立。一旦名字被接受你就有了澳洲公司的編碼（ACN ）這樣你就有權利去簽合同了。
步驟五：開始尋找
一旦完成了上述步驟，你就可以開始尋找投資物業！確保金額要在此前貸款銀行批准的數額之內，簽署任何合同都要遵守這一限制。
合同上的購買方應該是上面信託公司的名稱。
合同中應該帶有融資條款(Subject to finance)。至少允許14個工作日的審批時間，但盡量爭取再長一點，因為貸款人可能會很慢，你需要提供很多相關文件。此外，你至少需要60天的結算，除非你的代理是超人。可以以超人的速度做所有的事。
容易產生的問題:：較長的融資條款和結算期是必須的！因為四大銀行主導市場，他們手上積壓了一大堆申請。
步驟六：獲得有條件限制的批准
這並不困難，如果你組織好了現存的這些東西，那將十分容易。
你還需要買賣合同、Section 32，如果是一個商業地產，你還需要租賃協議。
步驟七：不附擔保的信託 （Bare Trust）
現在你需要立刻建立Bare Trust，這可能要花1天至一個星期左右的時間，信託的名字是你購買的這套物業的實際地址。
有關文件需要簽好名並儘快交給你的貸款經紀人，他們會把這些文書連同自營公積金協議遞交銀行的法律部門審批。這可能要花幾天到兩周的時間，有時貸款拖延就是在這上面出了問題。現在你該明白為什麼融資時間長是必不可少的一個條件了。
現在是指派一個過戶人的時候了，他們可以開始著手土地轉讓的有關事宜，為最後的過戶做準備。
步驟八: 等待無條件批准
銀行會對房屋進行估價，並且審批購買合同。如果它對提交的文檔滿意的話，就會正式批准貸款，並準備好貸款的各種書面文件。
容易產生的問題: 估價可能要比預計的時間長，這取決於銀行。你的貸款經紀人跟銀行打交道應該有足夠的經驗，他們會告訴你貸款獲得批准的時間界限。
步驟九：過戶
你應該與貸款經紀人時常保持聯繫，確保各個環節不出什麼紕漏，萬事俱備，只欠過戶了。一旦過戶，你會收到調帳說明，現在這套房子就是你的了，以後貸款機構會定期從你的賬上提取利息。現在你已經成功的購買了自營養老公積金物業。
買房支招：購買澳洲公寓的參考因素
公寓位置
公寓離學校多遠？距文化景區、購物中心、休閑設施、工作地和交通站呢？該物業所在地區目前以及未來的吸引力又如何？公寓環境噪音
評估噪音水平。高速公路或鬧街、汽車道、停車場、遊樂場附近噪音較嚴重。考慮電梯、車庫門、垃圾滑槽、供熱或空調設備的位置。
公寓是否有保護隱私設計
隱私是個很重要的考慮因素，必須十分注意。弄清楚該物業牆壁、地板和天花板的隔音材料是否足夠。另外要考慮你所在單元到其它公共區域，包括行人道、道路和柵欄的距離。
公寓價格
你所考慮的物業價格必須同其它類似物業相比具有競爭力。考慮到額外設施不經濟而且還要多付錢，你也許不想要它們澳洲房產。另一方面，你必須考慮該物業的潛在轉售價值。公寓是否提供公共設施和設備仔細考慮所有公共設施。它們是否符合你的需要？你是否願意承擔這些設施的一部分維護和修理費用？公寓是否有停車設施停車位在戶外還是地下？是否有足夠照明或安全措施？是否有足夠的客人停車位？公寓儲藏設施是否有你需要的足夠的儲藏空間？或者你是否需要租個迷你儲物櫃？
公寓建築材料質量
徹底檢查物業所在建築以及周圍建築，對開發商產品做個整體評估。聘請一位信得過的承包商或房屋驗收員，對建築或物業單元的質量和狀態做一評價。
公寓設計規劃
考慮自己當前和將來的需要。是否有規定限制物業外部對物業的任何結構性改造？如果你打算為家人增加後，親戚或辦公建個獨立房間，那應該提前考慮這項因素。
公寓所在小區
詢問該建築租客對屋主的比例，以及允許入住的租客的最大人數。屋主的比例越高，對擁有物業的滿足感就越高。
查明這棟公寓建築是由專業管理公司管理，還是由一位居民管理者(resident manager)或自我管理。檢查該公寓以便對噪音因素，如孩子和派對，有個確切的了解，另外還有管理效力。公寓所在地區不動產稅
對比該地區和感興趣的其它地區的不動產稅，另外要了解該地區是否會加稅以及原因。公寓所在地區地區房屋出租情況
如果購買公寓是為了投資，那要尋找一個對外出租情況非常好的地區。必須將房屋空置的風險降到最低。公寓所在地區的限制和機會查明該地區的規定和其它相關事務。是否有小區計劃？那裡的地方法規區劃是什麼類型，是否在變化？是否不限制使用老舊或對外出租的建築？公寓所在地區整體形象
媒體或公眾對該地區的整體形象如何？是正面的還是負面的，為什麼？人們對該地區的看法可能會影響他們的購買或租用決定。公寓所在小區發展階段一個小區會經歷一系列的發展階段、時期或狀態。通常的階段有開發、穩定、轉型、現有物業改造、改造減少以及重開發。你感興趣的物業所在地區當前處在一個什麼階段？公寓所在地區經濟條件這是考慮的一個主要因素。是什麼刺激這裡的經濟，以及為什麼這個小區對購買者或租客有吸引力？一些開發活動，如購物中心、住宅和公寓建設、辦公樓、連鎖店以及其它商業活動在增加嗎？該地區附近是否要建地鐵或公共交通線路？公寓所在地區人口變化趨勢
查清楚你感興趣的小區的人口變化趨勢。人們是在搬進去還是搬出來，為什麼？小區人口平均年齡是多少？職業類型？收入水平？家庭結構？如果人口在增加，通常對出租或二手房的需求會增加。如果人口是老齡群體，人口可能選擇減少規模，寧願購買更小的房子。公寓所在地區交通
你肯定希望有條便捷的交通線。不管是巴士、地鐵、快速公交、高速公路、渡船或是其它類型交通，交通質量關係到你的生活方式以及未來的轉售價值。公寓外觀考慮一下你感興趣的物業的外觀。再轉售的時候會對人產生吸引力嗎？保養是否完善，或是否需要修葺？小區里其它房屋是個什麼樣子？公寓所在小區內服務
小區內提供的服務不同，吸引的租客或買家類型也不同，這取決於他們的需要。公寓所在地區不吸引人的特徵
尋找是否有對購買決定有負面影響的因素，例如有工廠傳來難聞的氣味，街道缺少照明有安全隱患，提供的市政服務不足，道路不良以及排水溝露天。公寓便於到達
如果你是購買公寓作為投資，最好離你的住處在四小時車程之內。你需要方便監控或是保養你的物業。
上面是購買共管公寓所應考慮的因素。購買共管公寓作為住處或者作為投資，這兩種選擇所側重的因素肯定有所不同。買房步驟
二，看房：
1）記住記筆記因為您要看很多房子﹐做筆記能幫您較容易的比較各個房子的特徵。
2）檢查賣主聲明和售房合同 在法律上﹐賣主要提供一份聲明﹐在維省﹐ 稱為"賣主聲明(Vendor"s Statement (or Section 32))"。在新南威爾士﹐ 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。這份聲明﹐您可以從買主的房產代理那裡讀到。 它包括﹕ 一份"title"的複印件用於顯示土地的面積﹐地點﹐貸款機構﹐歷次賣主的姓名等原始資料。 計劃信息 它告知這塊土地是否可以當作為民居或經商來利用或開發。房產是否仍有貸款 開銷諸如市政稅﹐水費等。 建築限制 建築許可 是指過去七年中﹐任何新建或改建項目。 它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。 其它協議圍繞這個房產發生的與其它人的協議﹐像圍牆﹐建附屬建築物等。關於這份聲明﹐賣主和房產代理應提供正確和詳細的數據。
3）自己做一次房屋檢查 對您傾向於購買的房產﹐要事先做一下房屋檢查。以避免購買後﹐才發現有很多地方需要修繕。下面是在房屋檢查時﹐應考慮的部份﹕
房子內部
－ 檢查一下是否所有的地面都是水平的﹐ 地板和壁腳板(牆 牙子)之間有沒有縫隙﹖
－ 輕輕地在木質地板上跳躍﹐以檢驗它的穩定性。
－ 看看是否有潮濕的跡象﹐包括腐爛的地板﹐牆上或者屋頂是否發霉﹐屋裡是否有霉味。
－ 檢查牆和屋頂是否歪斜或有裂縫。在剛刷過的油漆或牆紙的背後﹐可能就有問題。
－ 檢查門或窗是否成直角﹐門框或窗框如果有傾斜的現象﹐是表明地基下沉。
－ 確信所有的燈開關正常。使用電源檢驗器(可在五金電器 店購買)﹐檢測電源開關是否正常
－ 同時打開幾個水龍頭﹐以檢驗冷和熱水管的水壓。 －特別是把洗碗池和浴池裝滿水﹐以觀察排水的情況。水流緩慢的說明排水系統有問題。
房子外部
－ 檢查圍牆和大門的穩定性和耐久性。
－ 靠近房子有大樹嗎﹖如果樹太靠近房子﹐會影響地基。
－ 下雨時﹐雨水是向院外流還是往房根流﹖比如﹐雨水進車房。
－ 檢查所有的外牆﹐看看它們是筆直還是有裂縫。
－ 要檢查一下磚與磚之間的勾縫。 － 房子的地下通風可好﹖
－ 檢查屋檐和水槽的情況。
－ 看看房頂有沒有破瓦﹖
－檢查房基是否下沉﹐腐爛﹐或有白蟻的侵襲。
專業人士將檢查房屋的每一個部份﹐包括建築結構﹐房頂和水槽是否漏雨﹐電線和水管等部份﹐大約要花二到四個小時的時間。專業人士不負責檢查房屋表面上的不足之處﹐像油漆刷的不好等。專業人士會提供給您一份書面的檢查報告。它將告訴您房產存在的問題﹐大約要花多少錢來維修。有了這些信息﹐那麼該不該買這個房子﹐您也就心裡有數了。如果您決定買﹐同樣也就有充足的理由來與 房產代理討價還價了。
三，談判過關談判是買房過程中最讓人心緒不寧的一環。
當您的報價被接受後，您需要立即： 支付小部分定金， 草簽購房合同備忘錄，開始辦理轉讓手續談判的技巧應在於找到賣主願意賣出的最低價位。
談判的關鍵是看上去您好象對這所房子不感興趣。如果您真的很喜歡一所房子，那對您而言，要裝出一付毫不在乎的樣子非常之難。這也是有時談判難上加難的原因。在談判時不露聲色能使您穩紮穩打地與中介商論價。這要比您在談判時表現出急不可奈的心理更可能敲定一個好價位。一種淡然的心理同時也能在您買不到房子時最大限度地消除失望心理。大多數人在議價時總有一種多少砍掉一點的心理。基於這個原因，通常買主總想出一個比賣主報價低大約10%的價位。中介商會把你的出價告之房主然後讓你知道接受還是不接受。在最終達成協議之前你可能需要好幾次重新評估自己的出價。
不要告訴房產代理您最多能付多少。如果賣主不滿意您給的價錢，一點點增加數額。堅持就是勝利。當然，有時您可能不那幺走運，譬如說，市場非常堅挺。如果有好幾個人同時對同一所房產感興趣，您得決定一個適當的出價。在兩種情況下，都不要超出你的預算上限。您決不能因為揪住一筆交易不放而被牽著鼻子走，要記住，您的情緒可能會影響您的鑒別力。您可以最終買到一所房產，但您可能也會因此而背上一筆超出自己預算的抵押貸款。當賣主似乎不太願意壓價而價格仍在您的期望值之上，您不妨告訴房產代理為什幺您認為價格太高了。房產代理可以把您的意見轉告給房主，房主還是有可能掂量一下您的論理而把價格減調一點。
如果您的出價被認可了，記住要有一份書面記錄。這包括雙方在合同文本上或合同備忘錄上簽字(只適用於維州)。合同列出經協商同意的價格和相關的期限、條件，如視房屋查看的滿意度和資金情況而定。一旦簽署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。接下來的事就是開始辦理轉讓手續和落實您的資金了。如果您還沒有進行房屋查看這一項，請立刻安排房屋檢查。四，後期收尾在擬定雙方都能接受的價格後，買房過程並未結束。在您喬遷新居前，仍然有不少事需要您留心。您將需要做以下這些事：
一﹒交換合同 如果買房是通過房產代理或私人交易的途徑 (而不是拍賣)，您的律師或代理人將會逐一檢查賣方提供合同的所有細節。這包括： 價格 成交日期 (即你同意全額支付購房款，同時擁有該房產) 動產 (即可移動的包括在所購房產內的財產) 特別條件 (如，貸款，現有房產銷售，檢查房屋是否滿意以及其它您想在最終成交前 賣方應做到的事) 您的法律顧問負責檢查合同細節，確保合同沒有任何對購房或使用房產不利的內容。確保售房合同詳細載明您認為應該歸入購房權益的附帶設施和相關用具，諸如各種可動產，象窗帘，燈具，活動鐵皮房子等。一旦所有看房結果都很滿意且資金上已獲書面批准，合同即可簽署。每一方都在自己的售房合同文本上簽字，合同要準備好一式兩份。賣主保留您簽字的合同文本，您則保存對方簽字的文本。這一過程就是通常所說的"交換合同"。一旦雙方都在合同上籤了字，合同就不能更改了。不過，天有不測風雲，如果情況的改變影響到合同的任何一方，那幺在介於簽字與成交這段時期內，他可以要求修改合同。
二﹒經歷"冷靜"期 "冷靜"期是指買方可以取消合同的那段時期。但不包括拍賣購房。這段時期開始於交換合同後，長短因各州而異，所以，請向您的法律顧問諮詢一下。
三﹒繼續轉讓手續即使您和賣主已交換合同文本，轉讓手續仍在繼續。您的法律顧問會花上一點時間向有關政府機構作更周全的問詢，諸如當地市政廳，自來水公司等。
四﹒完成貸款事宜現在您需要聯繫貸款機構，告訴他們您已經報了價準備買房子。貸款機構就會對您準備買的房產估價，如果符合條件，他們會貸款給您，以讓您得到足夠的錢買房。如果您還沒有決定取哪一種貸款，那就好好鑽研吧。選擇一種住房貸款有時會令您大傷腦筋，特別是當您時間有限時。請參照房屋貸款批准程序。
五﹒成交成交日期是指您向賣主付清房款並擁有房產的那一天。從法律上講，成交是房產交易的完成。您的法律顧問應該安排此項事宜，並通知抵押貸款人 (即借給你錢款的人)。一般來說，成交之日是在合同文本交換後的四到六周。在成交之日，購房款的餘額應一筆付清，產權證書 (載明房產所有權的法律文件) 同時交付。如果您是靠自己而沒申請任何貸款而購得房產，那幺，房產所有人的名字將轉到您或者您的代理人頭上。否則，貸款人將得到轉讓文件和產權證書。最後，這所房子的鑰匙就歸您了。您有權要求在成交之日賣主清空房屋內所有物品。您同時也有權在成交前一刻作最後一次視察。如果發現自從交換合同後，房子有所改變，比如吊燈或窗帘不見了。您的法律代理可以通知賣主，如果房子不回到先前報價時的狀況，買方就不會成交。
六﹒處理保險事宜一旦房產成交，請記住一定要為您的新房子買保險：包括建築物和屋內物品兩種保險。您甚至在簽署第一份合同時就可以做這事了。這樣，如果賣主的保險不完備或沒付款，您的新房產還能處在保險的保護傘下。貸款機構會強制您購買建築物保險。一般有兩種保險法：置換保險和補償保險。置換保險是"以新換舊",補償保險則是"以舊換舊"。進一步的保險諮詢請參照保險需求。同時，也可以看一下房產服務，獲取有關保險公司的資料。
澳洲購房行為需要政府規範
資深房地產策劃人、前搜房網董事、總經理庄諾告訴記者，目前我們國家在對待公民澳洲購房行為上，還沒有進行有效管理，從而產生一些非常實際的社會問題：資產轉移問題、外匯限額問題等。
據庄諾先生統計，在這波海外購房客中，投資者佔44%，接近半數，移民的佔21%，子女教育的佔12%，而資產轉移的佔到了17%。
「在澳洲買房這個行當里，資產轉移已經成為一個不可忽視的問題。」庄諾說，在進行資產轉移的人群里，有些人認為有些國家在保護個人私有財產方面做得比中國好，就將自己的資產通過買房轉移到一些法制比較健全的國家。也有是家庭糾紛，夫妻一方對財產進行「正轉移」。
「當然，也有些腐敗分子藉此向國外轉移資產。」庄諾說，此類資金轉移的特點是資金向澳洲轉移在形式上基本合法，通常以企業或個人正常海外投資的形式轉往國外。資金性質的改變發生在澳洲，在澳洲被腐敗分子非法佔有或挪作他用。庄諾認為，有關部門需要在這個環節對個人海外投資購房進行有效監控。
因為國家有每人每年5萬美元的外匯限額規定。在澳洲購房者只能全家總動員，將購房資金化整為零，以旅遊、留學等名義匯入澳洲賬戶。這樣規避了法律風險，卻擾亂了國家的金融秩序。也有一些人通過地下錢莊，將大筆資金注入澳洲賬戶。這一過程給購房者的資金帶來了風險。
》記者調查
澳洲購房七個陷阱
記者在採訪那些已經在澳洲購房的買家時，他們無一例外地告誡說：「澳洲購房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。真要到澳洲買房，還是自己實地考察考察再說。」
陷阱一：包租包賣 特點：買房容易賣房難
大多數買家都希望自己在海外買的房子能「以租養房」，所以「包租」就是最具誘惑力的推介詞。「因為能租出去，就意味著你有穩定的租金收入。但是，很多中介只是將包租當誘餌，實際上他們並不保證替你把房子租出去。萬一租不出去，損失還是你自己的。」
在澳信公司的展銷會上，記者就「包租」事項詢問銷售經理，該經理說，在推廣期，第一年包租，這個是寫進合同的，如果租不出去，公司將補貼客戶的租金。第二年開始，公司可以將客戶的房子委託給布里斯班當地的服務公司進行租賃。「如果租不出去，我們也沒有辦法。」
至於「包賣」，王婷說，這就更不靠譜了。「只有澳大利亞公民才可以購買二手房。也就是說，你的房子要轉手，就必須找澳大利亞人來接盤。而澳大利亞人對買房並不像中國人這樣熱心。所以，我們中國人在澳大利亞買房容易賣房難。」
陷阱二：居留權
資深房地產策劃人、前搜房網董事、總經理庄諾先生告訴記者，很多中介公司在辦投資移民的時候，故意混淆「移民」與「居留」、「永久居留」、「移居」以及「綠卡」等概念。「因為翻譯的原因，有些概念翻譯成中文時，差別並不大，就給房產中介可乘之機。」
庄諾先生以不久前西班牙「16萬歐元購房獲居留權」為例說，即使你在西班牙買了房子，你也只能獲得在當地居住一段時間的權利，在居留期間，你也不能享受當地的社會福利，也不能工作。「你得有一大筆錢供你在西班牙度假一樣地『居留』著，西班牙盯的是你的錢包，而不願意為你提供任何生活保障。」庄諾說，這個消息經一些售房中介斷章取義後，就變成了「16萬歐元移民」。
「如果你不懂英語，又沒有完全弄懂這些法律概念，就很容易上中介的當。」庄諾先生告訴記者。
陷阱三：低門檻
陳潔告訴記者：「我買墨爾本那套房子的時候，手頭的錢並不多。中介的人跟我說，在澳大利亞投資購房的門檻很低，只要付10%就可以了，交房的時候再付20%，餘款都可以申請貸款。」
大約一年後，陳潔的房子要交付了。這時候，陳潔發現自己需要補交的錢不僅僅是那所謂的20%，很多費用都冒出來：印花稅、市政稅和水費、物業管理費以及律師費等等。
銀行評估的房價比開發商給的市價往往要低10%-20%，買家補繳的首期房款，也就高於預期的20%。「補交款加上其他稅費，大大超出了我的預算。」陳潔無可奈何地說，她的資金鏈差點就斷掉了，幾乎無法支付後期的打理費。
王婷也說，你要是通過中介買一套60萬澳元的房子，你至少要在自己的賬戶上備足80萬澳元，以備不時之需。而中介為了吸引買家，往往把門檻說得很低。
陷阱四：永久服務 特點：賣完房子就解散
王婷告訴記者，有些中介在「忽悠」你買房的時候，說「一次買房，終生服務」，絕對是騙你的。
她第一次買房的那個中介，總公司是澳大利亞的，當時承諾只要通過他們買的房子，他們公司在澳大利亞會提供終身服務的。對那些在澳大利亞無親無故的投資者來說，這一點很有吸引力。可是，他們在上海的公司賣完房子就解散了。後來王婷趕到澳大利亞去，找那個總公司，總公司也倒閉了。王婷的經驗是：說得越動聽，謊言的可能性就越大。相反，實際困難跟你說得越多，這樣的中介就越靠譜。
李敏也告訴記者，在澳洲買房，除了要選對銷售商外，更重要的是選對開發商。「所有來中國推銷房產的開發商，都會說自己是澳洲最大最強信譽最好的開發商，我們不能聽他們吹，而是要想辦法了解這個開發商在澳洲的業績和口碑。」
王婷則認為：「你選澳洲人開發的樓盤還是可靠的，千萬別選中國人在那邊開發的樓盤。坑害中國投資客的，往往都是中國人。」
陷阱五：高回報
在一家代售澳大利亞房產的澳洲中介，業務員以「算賬」的形式向記者推薦一套70多平方米的公寓。業務員說，這套公寓市價55萬澳元，你只要交16.5萬澳元，其餘都由銀行承擔。「交房後，我們替你租出去，年租金收益約30250澳元。」業務員給出一個投資收益計算公式：投資收益=年租金-年利息-其他支出(租務管理費+物業管理費+市政稅及水費)30250-23100-(1815+3000+1200)=1135(澳元)
業務員還信誓旦旦地表示，澳大利亞的房產平均年升值10%，也就是說等到交房後，這套55萬澳元的公寓會變成73萬澳元。客戶如果將升值部分的70%貼現，即可獲得貼現額12萬澳元，再利用其中9萬澳元投資一套價值90萬澳元的公寓。三年後，客戶即可擁有一套價值73萬澳元現房和一套價值90萬澳元的期房，兩套房總價值達到163萬澳元。
王婷看了這套說詞後指出：要想讓這個設想成立，就得保證房租不能下降，而且租期一個月都不能脫節。
陷阱六：永久產權 特點：地權產權同樣分開
庄諾告訴記者，所有銷售澳洲房產的中介，無一例外地拿「永久產權」這個概念來忽悠買家。庄諾說，在國外，地權和產權也是分開的。比如在美國的曼徹斯特，產權是永久的，但土地使用權不是永久的，你買了房子之後，就得年年給用地交稅。
了解「1美元」拍地的「中獎者」葉小姐的人告訴記者，葉小姐在佛羅里達州那1000平方米的土地，並非按照中標價8800美元來交稅，而是按照當地土地管理部門評估的價格的1%來交稅的。而且這塊地每年評估出來你的價錢並不固定。「如果葉小姐不能有效利用這塊土地，那麼她獲得的不是該土地的永久所有權，而是永久納稅權。」
「對產權的性質，我們需要按照國別，甚至州別來研究，中介在推薦房產的時候，往往在這個問題上給客戶『吃藥』。」庄諾說。
陷阱七：精裝修房 特點：外國租客喜歡自帶傢具
在澳大利亞最好別買樣板房。
王婷說，她一開始不懂澳大利亞的行情，在中介的攛掇下，按照中國人的思路買下帶傢具精裝修的樣板房，以為這樣的房子租金會高些。「我們哪裡知道，澳大利亞本地人是不熱衷於買房居住的，他們喜歡租，自己有傢具，租下房子後，所有傢具一車送來。」
王婷說，平心而論，澳大利亞開發商的樣板房裡的傢具都是名牌，貨真價實。當然，這樣的樣板房價錢不菲，中介為了賺取更高的傭金，不惜給客戶「吃藥」，讓客戶高價買下。「有傢具的精裝房，反而不好出租。」
王婷還提醒說，有些中介為了招攬客戶，信口開河許諾贈品，王婷建議，任何贈品都必須在合同里寫明，否則就不靠譜。
據《福州日報》記載 (記者 賀鵬 葉義斌)
據了解，去年下半年興起的海外抄底購房潮，已從溫州、上海、北京等大城市，悄然蔓延至福州。日前，記者從福州部分海外留學辦理機構及房產中介處了解到，設在上海、杭州等市的海外置業機構，年後頻頻來榕舉辦專場推介會，目標客戶群直指福州「富人」，特別是有在海外長期居住需求，並希望通過物業投資獲得回報的留學生家庭。目前，熱門的購房城市有澳大利亞的悉尼和墨爾本，以及美國華人聚居的舊金山、洛杉磯等。為此，個別中介便打出「買房就能辦移民」的口號。
專家：房產並不能與移民掛鉤
據專家介紹，房產只是一項投資開發項目，並不能與移民掛鉤。比如，去澳洲買了房子不代表就能直接移民。不過，房產作為總資產的一部分，對於想拿永久居留簽證的人有一定的幫助。以申請澳洲移民為例，這個過程一般分為兩個階段。第一階段，申請獲批後，申請人將取得為期4年的居民簽證，目前國人申請較多的是一種商業移民。商業移民能否成功，關鍵看申請人公司的經營狀況、規模，以及個人在公司的職位、擁有的股份等。第二階段，根據申請人在澳洲當地的投資經營能力，以取得永久性居留簽證。
不過，專家也坦言，如今正值國人投資澳洲房產的最佳時機。一家名為華傑置業的服務機構的負責人告訴記者，「受金融危機影響，澳幣貶值，匯率已經下降了30%甚至35%，此時去澳洲投資無疑是合算的。另外，為刺激經濟復甦，目前澳洲政府對商業移民的政策有所放寬，移民配額增多，程序審理也加快了。」
據了解，目前澳洲的房價一般在28萬澳元到1億澳元(約合人民幣130萬元至5億元)之間，在澳洲投資地產的主要有三類人。第一類，供子女在澳洲讀書的家庭。由於澳洲的房租昂貴，因此很多中國家庭都會為孩子買下一套房子，既可當作投資又可居住。記者在現場碰到的好幾位家長，都是想購買一套房子，為孩子出國讀書作準備。這也是澳洲各機構來榕推介「以房養學」投資置業的原因。第二類，正在辦理澳洲投資移民的人，他們到澳洲後，第一件事肯定是安家落戶。第三類，純粹的房產投資者，這類人主要是看上澳洲的房地產市場。
延伸：商業移民是否可以直接拿「綠卡」？澳大利亞是近年來中國大陸人士移民海外的首選地，特別是從2003年開始澳大利亞政府推出條件較為寬鬆的商業移民政策後，大量大陸的商業人士選擇了移民澳大利亞。
隨著許多人士進入澳大利亞，問題也開始顯露出來，其中最為突出的就是許多人選擇的163簽證其實只是一個4年的臨時居留簽證，如果163人士希望進一步獲得澳大利亞的綠卡，還有一段不短的路要走。他們不僅需要在澳大利亞坐移民監，而且還需要從事商業活動，並且還需要滿足其他條件，於是，對於在國內事業正旺、無暇脫身的成功商業人士來說，矛盾就顯得格外突出了。成功的商業人士既希望移民，將自己的事業延伸到海外，而且希望能夠快速移民，但同時又不願意放棄國內的事業，那麼在這種情況下，移民是否還有希望呢？回答是肯定的，因為作為移***家的澳大利亞，是不會將成功的商業人士拒之門外的。132天才商業移民類別，就是澳大利亞政府專門為成功人士所設立的一步到位、直接拿綠卡的移民類別。
這個類別不僅得到澳大利亞聯邦政府的支持，並且還特別得到一些主要州政府的大力支持，其最主要的體現就是所有132的移民申請都可以獲得優先審理，等待時間短，獲簽速度快。在獲得綠卡後，可以不坐移民監，並且全家人馬上享受澳大利亞免費醫療，孩子上學免費等等，優勢十分明顯。
專家答疑：大家不禁要問，既然有這麼好的移民類別，那為什麼平時在大陸的報章宣傳上很少看到呢？甚至有客戶詢問132申請時，會被一些機構以「澳大利亞已停辦此類簽證」而拒之門外，於是，客戶在不得已的情況下不得不轉而申請163類別，結果是既耽誤了時間，又增加了許多不必要的變數。
132申請所涉及的範圍比較廣，其申請在處理時需要有非常專業的移民律師、資深會計師以及專業投資顧問的密切配合，在澳大利亞本土，也僅有為數不多的專業移民律師事務所等有能力為客戶提供132的簽證服務，所以對於很多普通移民中介來講，處理132申請，其難度可想而知。
無論到海外去「買房養學」，還是「買房養老」，抑或是用來投資，總之天上不會掉餡餅！看似合算的國外買房，其實背後隱藏著諸多陷阱，不然，全世界就都可以被買下來了。
「中國製造」早已名聞世界，甚至有個笑話說，現在的美國孩子都以為聖誕老人是中國的，因為他們收到的聖誕禮物上面統統印著「MADE IN CHINA」字樣。如今，由於國內房價高得離譜，再加上一系列限購政策的出台，國內掀起一股海外買房熱。無論是到海外去「買房養學」，還是「買房養老」，抑或用作投資，中國人海外買房一擲千金的壯舉，都足以令全世界為之震驚，不少人驚呼：「中國購買時代」來了！ 然而，《投資與理財》雜誌記者走訪相關人士並理性分析後，奉勸「愛屋急屋」的國人，海外買房需冷靜！ 「著急海外買房沒必要」 在百度輸入「華人國外買房」，十分醒目的前三條網站鏈接，就是「如何去美國買房?諮詢某某地產美國置業投資顧問」 「國外買房合縱海外國外房產免費諮詢熱線」「國外買房-泰國奢華房產投資」等廣告。 「在國內一線城市花上幾百萬，也只能買到很一般的住宅，朋友都說在國外買房確實便宜。」靠做醫療器械生意，攢下2000多萬元家底的呂先生興緻勃勃的對記者說，並讓記者看一則新聞——「華人實拍：百萬人民幣在美國能買的房子」。 該新聞介紹說，美國科羅拉多州的路易維爾鎮，一處面積600平米的別墅，總價才30萬美金，約合人民幣200萬元。 「兩百萬，要是擱在北京、上海，也就買一兩居室，在美國就能買套豪華別墅！」呂先生一臉興奮，開始準備他的購買計劃。 然而，記者有位長期在西班牙馬德里居住的同行好友王女士，聽記者問起國人跑去海外買房的情況，她嘆了口氣，告訴記者，這兩年托她打聽國外買房情況的親朋好友越來越多了。 「他們不知從哪裡冒出來的想法，都瘋了一樣，找我打聽這裡的買房情況，說這裡房價便宜，甚至拿現金買房都沒問題。其實，哪裡有這麼好的事呢？外國人又不是傻子，不會那麼便宜把房子賣給中國人。他們只是在挖空心思，掙中國人的錢。不信你買套房子試試，要麼做房奴，要麼一次性支付全款，買到房子後等待形形色色附加費用的到來。怎麼勸，他們都不聽。我都來馬德里好幾年了，也只是租房住而已。」王女士說。 她接著分析道：「我認為，一部分人是想投資賺錢，但是要對當地經濟發展前景以及房地產政策、外匯匯率熟悉才行，不然就會賠得一塌糊塗。還有一部分人是想『買房養學』，其實這個很不划算，因為要負責房子的翻修及維護，要操心的事情太多，而且也不能鍛煉子女吃苦耐勞。」 意想不到的費用多 此前有過海外買房經驗的許先生，滿臉愁容的向記者介紹說，他去年參加海外購房團，花380萬元人民幣，在美國買了一套不錯的別墅。 「就像電影《阿甘正傳》里阿甘家的那棟房子，周圍是草坪，還有游泳池，非常愜意舒適。老婆、兒子都很喜歡。」許先生說，買到房子後，和家人興奮了很長時間。「我做玉石起家，現在有了幾千萬，拿出這麼點錢買棟別墅，實在很划算的。」 可是買房之後，許先生才感覺不那麼輕鬆了。 按照美國相關規定，每年要繳納房屋價值1%到2%的房地產稅，如用作出租，還要繳納租金的5%到10%作為管理費。 「過戶、驗房、保險，這些都要交錢，而且價格不菲，當時花了我七八千美元！」本以為可以就此安享豪宅，可接踵而至的一年多達幾萬美元的年地產稅、社區管理費、房子日常保養費，讓許先生悔之不及。 「我當時就懵了，覺得自己做了傻事，光養房就得多少錢啊！我這點家底都不夠折騰，後來就想出手了，就算不掙錢，能撈回本錢也行！」許先生接著訴苦，可房產經紀人告知許先生，要想出手，還要支付相當於房價10%的所得稅、房產經紀人的傭金、過戶稅和其他手續費，這麼一套下來，又得一大筆錢。「現在是提起買房就頭疼，沒鬧明白之前，再也不敢到海外去買房了。」 不少業內人士提醒，大部分國人缺乏國際投資的經驗，只憑藉國內炒房的投資習慣去國外購房是行不通的，至少要先熟悉國外相關法律法規才行。 比如德國法律規定，如果地產商制定的房價超過「合理房價」的20%，即為「超高房價」，購房者可以向法院起訴；如果房價不立即降到合理範圍內,出售者面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制定的房價超過「合理房價」50%則為「房價暴利」,這已經觸犯刑法，構成犯罪,可以判處3年徒刑。 如果事先不熟悉此項規定而盲目炒房，那麼下場可想而知。 當地人反感 恐在多國遭限 加拿大人麥克抱怨說：「你們中國的有錢人來到這兒，有了一套房子還買第二套，買了兩套還想買三套，甚至四五套，一門心思靠炒房子投機賺錢，一個新樓盤一開盤，70%的買家都是中國人。一套二手房一上市，中國人就爭先恐後拚命地搶。」 由於中國人在極短時間內，接二連三的湧入外國買房，其中不乏投機行為，嚴重影響了美國、英國、澳大利亞、加拿大、新加坡、日本等國當地人的利益，他們毫不客氣的將房價上漲歸罪於中國人，甚至重新制定購房政策，加以限制。 今年年初，廣東惠州「80後」少婦黎嘉敏以3.45億港幣天價，刷新香港九龍最貴住宅紀錄的消息立刻震驚全港。 其實最近幾年，創造了各種暴富神話的內地富豪們，又迫不及待的在香港大展拳腳，早已令許多港人苦不堪言。 不少普通香港居民抱怨道：「你們內地人把房子都買走了，我們許多香港人反而沒房子住，這算什麼？」 自2009年至今，香港一般住宅樓價已上升75%，豪宅環比則大漲8.3%。香港房地產價格被內地人推到了歷史最高位，僅2010年一年，香港就有250個超過2000萬港元以上的豪宅成交記錄，比1997年回歸時更加瘋狂！ 香港媒體甚至喊出了「遏制內地客來港炒樓刻不容緩」的口號。香港金融管理局也針對「收入來源非香港」的借貸人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。香港特區政府更是聲明，如果樓價進一步上漲，不排除推出進一步遏制樓價措施的可能。
- (2013-07-05 21:40:36)
- (2013-07-05 17:52:13)
- (2013-07-05 17:42:09)
- (2012-09-27 15:01:31)
- (2012-09-25 09:42:15)
- (2012-09-24 11:09:35)
- (2012-08-22 15:07:36)
- (2012-01-11 09:09:51)
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